Sốt đất ảo, hệ lụy thực

Lãnh đạo doanh nghiệp vướng vòng lao lý, nhà đầu tư “ôm hận” vì mất tiền, khó tiếp cận quỹ đất vì giá đã tăng cao… là những hệ lụy thực sau những cơn sốt đất ảo.

Lãnh đạo doanh nghiệp “xộ khám”

Trong cơn say sốt đất, không ít công ty kinh doanh bất động sản đã liều mình mang dự án ra bán, thu tiền của khách hàng, bất chấp chưa được cơ quan chức năng phê duyệt. Điều này khiến danh sách lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc “xộ khám” ngày càng dài.

Chẳng hạn, tại Bình Dương, giữa cơn sốt đất hồi năm 2018, Nguyễn Tuấn Linh, Lê Minh Nhựt và một số cá nhân khác góp tiền mua được 9,8 ha đất tại xã Lai Hưng, huyện Bàu Bàng. Các cá nhân này lập Công ty Đầu tư xây dựng phát triển địa ốc Ba Thành Phát do Linh, Nhựt giữ chức vụ Giám đốc và Phó giám đốc. Sau đó, các cá nhân này tự vẽ ra dự án với hơn 460 nền đất và đặt tên là Thành Phát City 1.

Trong khi đang chờ xin chủ trương đầu tư dự án, Công ty Ba Thành Phát đã rao bán, ký hợp đồng thỏa thuận và thu tiền của khách hàng. Tuy nhiên, tới đầu năm 2019, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương không chấp thuận do dự án không phù hợp quy hoạch xây dựng chung.

Lúc này, Công ty Ba Thành Phát đã trả tiền lại cho 165 khách hàng, nhưng vẫn còn 43 khách hàng với số tiền hơn 17 tỷ đồng chưa trả được. Bức xúc vì không được hoàn trả tiền nên những khách hàng này đã gửi đơn tố cáo tới cơ quan công an. Ngày 22/1/2021, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bình Dương đã bắt tạm giam đối với Giám đốc và Phó giám đốc Công ty Ba Thành Phát để điều tra về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Mới đây, ngày 19/3/2021, Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ra quyết định khởi tố bị can, bắt tạm giam Lê Anh Đức, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ bất động sản Vincomreal để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản và trốn thuế.

Theo điều tra ban đầu, năm 2018, Đức nhận chuyển nhượng từ các hộ dân 14 thửa đất có tổng diện tích khoảng 15.000 m2 ở huyện Long Điền, Bà Rịa - Vũng Tàu. Đến đầu năm 2019, Đức hợp nhất 14 thửa đất này và sau đó chia thành 75 thửa nhỏ.

Dù chưa hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, cũng chưa được cơ quan chức năng cấp phép, nhưng khu đất này vẫn được Đức giới thiệu là “Khu dân cư Golden Central Park” do Công ty Vincomreal làm chủ đầu tư, sau đó ký hợp đồng chuyển nhượng 70 nền đất cho khách hàng. Tuy nhiên, sau đó khách hàng không nhận được đất như cam kết, cho dù đã chuyển hàng tỷ đồng cho Đức.

Cùng với đó, cơ quan công an còn điều tra hành vi trốn thuế đối với bị cáo này, bởi giá trị mỗi nền đất được bán với giá trên 700 triệu đồng, nhưng trong hợp đồng công chứng chuyển nhượng chỉ ghi khoảng 50 triệu đồng. Đồng thời, Công ty Vincomreal không xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho khách hàng, không kê khai thuế đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài những trường hợp trên, còn có hàng loạt lãnh đạo doanh nghiệp vướng vòng lao lý do sai phạm trong kinh doanh bất động sản như ông Nguyễn Văn Chung, Giám đốc Công ty TNHH Đo đạc tư vấn thiết kế xây dựng DCB (trụ sở tại TP.HCM); ông Nguyễn Chí Thắng, Giám đốc Công ty Hưng Thịnh Phát (trụ sở tại Phan Thiết); bà Trần Thị Hồng Hạnh, Giám đốc Công ty Hoàng Kim Land...

Nhà đầu tư “ôm hận”

Đặc điểm chung của những doanh nghiệp “hớt váng” sốt đất là đi gom đất nông nghiệp của người dân rồi tự phân lô, bán nền khi chưa được cơ quan chức năng cấp phép. Nạn nhân là những khách hàng nhẹ dạ cả tin, thậm chí vì lòng tham nên không ít người chấp nhận rủi ro để kiếm lời.

Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Trần Văn C. (ngụ quận Gò Vấp, TP.HCM), một trong những nạn nhân của Công ty DCB cho biết, hồi đầu năm 2018, thị trường bất động sản TP.HCM lên cơn sốt, giá đất khắp các quận, huyện tăng mạnh. Lúc này, ông được bạn bè giới thiệu nên biết Công ty DCB đang bán dự án phân lô gồm 30 nền đất, sổ đỏ riêng từng lô ở quận 12.

Ngày 14/6/2018, ông C. tới Công ty DCB tại quận Tân Phú, TP.HCM, để ký hợp đồng đặt cọc mua 2 lô đất nằm trong tờ bản đồ số 2, phường Tân Chánh Hiệp, quận 12, với số tiền 1 tỷ đồng. Theo hợp đồng, sau 7 tháng kể từ thời điểm đặt cọc, Công ty DCB sẽ ra sổ đỏ và sang tên cho ông C., khi đó khách hàng này phải thanh toán số tiền còn lại là 3,6 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng thì không thấy Công ty DCB chủ động liên lạc. Nghi ngờ có sai phạm nên ông C. yêu cầu trả lại tiền cọc, nhưng lúc này Tổng giám đốc Công ty là ông Nguyễn Văn Chung không gặp mặt, cũng không liên lạc lại. Ông C. cũng đã đến trực tiếp Công ty DCB nhưng vẫn không được giải quyết. Đến nay, khi mà số tiền cọc còn chưa được nhận lại thì được tin lãnh đạo Công ty đã bị bắt.

Cùng cảnh ngộ, bà Nguyễn Thái H., (ngụ tại TP.Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa) khách hàng mua đất của Công ty Vincomreal cho biết, đầu năm 2018, khi thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu sốt nóng theo thông tin những công trình hạ tầng kết nối liên vùng sắp hoàn thành, qua lời giới thiệu của nhân viên môi giới và tìm hiểu trên mạng, bà đã mua 3 lô đất tại dự án Khu dân cư Golden Central Park của Công ty Vincomreal, nhưng sau hơn 2 năm đóng tiền vẫn chưa nhận được đất.

“Đọc báo thấy ông Đức bị công an bắt vì hành vi lừa đảo tại dự án trên nên tôi tức tốc đi từ Nha Trang vào TP.HCM để nghe ngóng tình hình. Bởi trước đó, Công ty Vincomreal đã ký biên bản thanh lý hợp đồng và hứa sẽ trả lại tiền. Giờ lãnh đạo Công ty bị bắt nên không biết tiền của tôi khi nào mới nhận lại được”, bà H. than thở.

“Vết sẹo” quy hoạch

Sau khi cơn sốt đất đi qua, những khu đất được phân lô, bán nền trái phép trên đất nông nghiệp nhanh chóng trở nên hoang tàn, tạo thành “vết sẹo” trong quy hoạch.

Chẳng hạn, tại Đồng Nai, trong giai đoạn 2018 - 2019, thị trường bất động sản nơi đây liên tục sốt nóng ăn theo dự án sân bay Long Thành. Chỉ đến khi UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất và thành lập đoàn thanh tra để kiểm tra những “điểm nóng” thì vấn nạn phân lô, bán nền tự phát tại đây mới giảm bớt.

Tuy nhiên, những hệ lụy để lại sau những cơn sốt đến nay vẫn chưa thể giải quyết triệt để. Nói như ông Nguyễn Tôn Trọng, Chủ tịch UBND phường Phước Tân, TP. Biên Hòa (Đồng Nai) rằng, việc phân lô bán nền tràn lan không những không mang lại lợi ích, mà còn gây khó khăn cho địa phương khi thực hiện quy hoạch chung, bởi sau này, nếu có những dự án trọng điểm hay những dự án về giáo dục, y tế… muốn triển khai thì sẽ không có đất để thực hiện.

“Do lực lượng mỏng, không thể theo sát được hết địa bàn, nên chính quyền địa phương gặp nhiều khó khăn khi giải quyết các tồn đọng. Chưa kể, việc thực hiện cưỡng chế thu tiền phạt theo quyết định xử phạt vi phạm hành chính còn nhiều vướng mắc, chưa có hướng dẫn cụ thể… nên khó chồng khó”, ông Trọng nói.

Dưới góc độ là lãnh đạo doanh nghiệp, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME cho biết, doanh nghiệp không hề muốn giá đất tăng cao vì không trực tiếp được lợi, khi mà giá chủ yếu tăng trên thị trường thứ cấp.

Theo phân tích của ông Phi, khi cơn sốt đi qua thì giá đất tại khu vực đó sẽ neo ở mức cao, lúc này doanh nghiệp sẽ khó tiếp cận được quỹ đất vì giá đã tăng cao, việc thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng với người dân là vô cùng khó khăn. Trong trường hợp mua được đất thì sẽ đối diện với khó khăn về pháp lý, bởi chính quyền địa phương sẽ có những động thái thay đổi chính sách nhằm ngăn chặn tình trạng phân lô, tách thửa… khi thị trường sốt nóng.

“Vì thế, những doanh nghiệp quy mô vừa nhà nhỏ như chúng tôi sẽ không lựa chọn khu vực đang sốt nóng để đầu tư, phát triển dự án”, ông Phi nói.