Sốt đất ảo, hệ lụy thật: Đầu cơ tích cực kiếm chác, nhu cầu thực không đủ sức mua

Các cơn sốt đất đang lan dần từ Bắc chí Nam, từ thành thị đến nông thôn cho thấy dòng tiền đổ vào đất nền đang rất lớn. Sau những cơn sốt là những vùng đất hoang neo giá, người có nhu cầu thực lại càng khó mua nhà.

Cầu lấn át cung?

Từ sau Tết Nguyên đán, tại nhiều địa phương, giá đất tăng cao ngỡ ngàng, không gian yên bình của nhiều làng quê bỗng trở nên tấp nập hơn bao giờ hết. Cơn sốt đất ảo xuất hiện đầu tiên tại tỉnh Bình Phước, sau khi có thông tin lãnh đạo địa phương khảo sát vị trí lập dự án sân bay lưỡng dụng Técníc, giá đất khu vực này đã được môi giới, đối tượng đầu cơ trong và ngoài tỉnh đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực tế. Chỉ trong vòng vài ngày, một khu đất có giá từ 300 - 500 triệu đồng/m2 khi qua tay nhiều chủ đã lên con số hàng tỷ đồng. Nên có thời điểm, địa phương này trở thành từ khóa được tìm kiếm nhiều nhất.

Tại TP.HCM, quy hoạch TP. Thủ Đức, thành phố biển Cần Giờ và nhiều tuyến cao tốc huyết mạch tại TP.HCM cũng khiến giá đất tại khu vực lân cận nhảy múa không ngừng như một cuộc chạy đua, từ sốt nóng thành sốt ảo. Tại Hà Nội, quy hoạch thành phố Sông Hồng và các tuyến cao tốc cũng được đưa ra đã khiến đất đai tại hàng loạt quận, huyện đặc biệt là Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên rập rình lên cơn sốt chưa từng có.

Tại nhiều địa phương khác như Nghệ An, Hà Tĩnh, Hải Phòng, Ninh Bình, Bắc Ninh, Quảng Ninh…cũng ghi nhận tình trạng sốt đất đầu năm tại những khu vực có quy hoạch hoặc ở những mặt đường lớn, nhỏ, liên thôn, liên xã. Nhiều người dân bán luôn mảnh vườn chỉ sau một vài cuộc ngã giá. Chỉ vài hôm sau, cũng mảnh đất đó đã thiết lập một mức giá khác cao hơn khoảng 20 - 50%. Nhiều người rẽ ngang sang làm nghề môi giới. Chỉ sau vài tháng đầu năm, đã ẵm trong tay cả tỷ tiền hoa hồng.

Các cơn sốt đất cứ thế lan dần từ địa phương này sang địa phương khác với một kịch bản cũ mèm là dựa vào “mồi câu” thông tin quy hoạch, hạ tầng… nhưng mức độ tạo sóng nhanh hơn. Nhiều dự án đất nền chỉ trong một ngày chào bán đã hết sạch hàng. Bất chấp những cảnh báo của giới chuyên gia về mức độ rủi ro khi đầu tư theo đám đông, các cơn sốt đất vẫn lan rộng, khiến thị trường rơi vào trạng thái “bấn loạn” trong các cơn tăng giá.

Có nhiều nguyên nhân khiến các cơn sốt đất diễn ra đồng loạt ở hầu hết các địa phương đầu năm 2021, trở thành một hiện tượng chưa từng có từ trước đến nay, nhưng theo nhiều chuyên gia, ngoài việc chính quyền các tỉnh, TP đẩy mạnh đầu tư dự án hạ tầng đô thị, dịch bệnhCovid-19 được kiểm soát thì một trong những căn nguyên quan trọng là do sự chênh lệch cung cầu trên thị trường. Đang có 1 làn sóng các nhà đầu tư mới, hay còn gọi nhà đầu tư F0 dịch chuyển dòng tiền từ các kênh đầu tư khác sang bất động sản. Dù chưa có những con số thống kê đầy đủ, nhưng sự kỳ vọng của các nhà đầu tư này vào bất động sản đang lớn dần trước những tín hiệu tích cực từ nền kinh tế.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trong 2 - 3 năm vừa qua, các dự án được xét duyệt giảm 10 lần so với trước đây do sự rà soát lại các cơ sở pháp lý. Việc giảm các dự án thì đáng lẽ khoảng 3 - 4 năm sau mới giảm cung. Nhưng thực tế khi thị trường có biểu hiện giảm cung trong vài năm tới thì những người đang ôm hàng bất động sản giữ cung lại, không đưa ra thị trường nữa, tạo sự khan hiếm trên thị trường, đẩy giá lên cao khi nhu cầu tăng mạnh. Các nhà đầu tư càng lúc càng “khát” sản phẩm để rót vốn nên giới đầu cơ lại càng dễ thả mồi câu.

“Nguồn cung hạn chế khiến giới cò đất thổi giá lên cao hơn với giá trị thực, và điều này cần phải có sự can thiệp của quản lý Nhà nước. Vấn đề cơ bản cốt lõi là bất cập trong Luật Đất đai về phát triển dự án, thị trường, đền bù giải phóng mặt bằng… cần sửa đổi lại. Yêu cầu thực tế thì như thế nhưng Luật Đất đai lại bị lùi, hoãn nhiều lần”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nói.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cũng cho rằng, có nhiều lý do dẫn đến sốt đất nhưng đơn giản nhất là hiện tại người dân không có quá nhiều kênh để chọn lựa đầu tư. Theo ông Khương, không phải ai cũng có thông tin chính xác về quy hoạch, biết rõ về thời gian, quy định pháp lý đất đai mới dẫn đến việc mua theo tin đồn, làm cho tình trạng sốt ảo nổi lên.

Sốt đất lan rộng, những hệ lụy đang hiển hiện

Các chuyên gia bất động sản phân tích, xu hướng đất tăng giá khi thực hiện đô thị hóa là đúng quy luật. Tuy nhiên, không có chuyện tăng 40 - 45% trong thời gian ngắn, đô thị hóa là một quá trình xây dựng, phát triển không phải là một quyết định về quy hoạch.

Ở nhiều cơn sốt, thực tế chỉ có các môi giới tự biên tự diễn, tự trao đổi thông tin với nhau rồi lướt sóng nhưng thực tế thị trường đã ghi nhận hàng loạt các nhà đầu tư đã chuyển từ các kênh đầu tư khác, rót vốn vào đất nền. Và sau những đợt tăng giá mạnh là giảm sâu nhưng khó giảm về giá trị thực ban đầu và đa phần vẫn là giá ảo, giá kỳ vọng. Bởi các nhà đầu tư vào sau cùng của cơn sốt vẫn ôm kỳ vọng bán giá cao, hoặc tìm cách thoát hàng, kể cả chấp nhận lỗ cũng ở một mức độ nhất định chứ không cắt lỗ quá mạnh. Điều này khiến mặt bằng giá đất tại khu vực diễn ra sốt đất bị đẩy lên cao.

Theo các chuyên gia, thổi giá bất động sản theo quy hoạch đã để lại nhiều hệ luỵ khó giải quyết về sau, trong đó, có việc mặt bằng giá đã lên ở mức cao so với giá trị thực. Người mua nhà có nhu cầu ở không đủ sức mua, trong khi đa số là các nhà đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại kiếm lời. Điều này cũng tiềm ẩn nguy cơ bóng bóng, tồn kho bất động sản, nợ xấu ngân hàng vì đa số người mua bất động sản đi vay tín dụng.

Bên cạnh đó, khi tình trạng loạn giá, giá ảo trở nên phổ biến sẽ khiến người mua như lạc vào "mê cung", không tìm được lối thoát. Những điều này sẽ tạo nên những mảng tối cho bức tranh chung của bất động sản Việt Nam, cản trở sự phát triển lành mạnh và chuyên nghiệp của thị trường, bên cạnh đó là ảnh hưởng đến chất lượng phát triển đô thị, đặc biệt là vấn đề an sinh cho người dân.

“Sốt đất không chỉ ở các khu vực có quy hoạch rõ ràng, có giấy phép xây dựng, mà "cơn sốt" còn xảy ra ở những vị trí không nằm trong quy hoạch, đất thổ cư trong làng xóm, thậm chí đất phi nông nghiệp như đất trồng rừng... Những cơn sóng xuất hiện chủ yếu bởi các thông tin quy hoạch như sân bay, đường cao tốc giao thông, dự án của doanh nghiệp lớn. Mặc dù chỉ trong thời gian ngắn nhưng sốt đất đã tàn phá kinh tế, xã hội, công ăn việc làm của người dân”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng, các địa phương phải rất cảnh giác với tình trạng sốt đất nền. “Một điều đáng lo ngại là đến một ngày nào đó, giá tiếp tục tăng nhưng không ai bán ra. Ai cũng neo giá rất cao vì hầu hết là nhà đầu cơ. Cầu thì cứ tăng, nhưng cung thì không có. Cuối cùng tất yếu sẽ dẫn đến bong bóng”, ông Nghĩa nói.

Do đó, theo vị chuyên gia, dù diễn biến trên thị trường chưa đến mức quá căng thẳng nhưng cần tìm cách kiểm soát biến động của đất nền.

“Trong bối cảnh kinh tế thực không bật được nhanh như chúng ta mong muốn, nguy cơ lạm phát cao, nguy cơ bùng nổ thị trường tài chính có thể có nếu không cẩn thận. Đây là điều mà các nhà đầu tư bất động sản phải hết sức để ý để đưa ra chiến lược đầu tư phù hợp, tránh tình trạng đua theo những cơn sốt đất nền dẫn đến nền tảng tài chính bị ảnh hưởng xấu”, vị chuyên gia cảnh báo.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ cũng nhìn nhận, về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất, chứ không phải buôn bán đất chờ tăng giá rồi gặt hái. Tư duy của các nhà đầu tư thứ cấp cũng như người dân Việt Nam đó là bỏ tiền vào bất động sản chờ tăng giá sau đó bán đi. Theo ông Võ, đây là cách thức rất có hại cho nền kinh tế, tạo ra những vùng đất chết, chỉ tỉnh dậy sau khi đầu cơ tạo những cơn sóng ảo rồi sau đó lại nằm im.

Các bài học cách đây cả thập kỷ vẫn còn, sau mỗi cơn sốt đất ảo, hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng đầu cơ vào đất đai, các khu đất được mua đi bán lại bỗng rơi vào trạng thái “ngủ quên” cho đến khi có đợt sốt tiếp theo. Thực tế, có những vùng đất hoang, khu đô thị ma hiện nay vẫn chưa thành hình do đất đai vẫn nằm trong tay giới đầu cơ. Những vùng đất để hoang không tạo ra giá trị gia tăng, làm nhếch nhác bộ mặt đô thị, đồng thời khiến một lượng lớn chênh lệch địa tô rơi vào tay một nhóm người trong khi nhiều người không có nhà ở.

Theo các chuyên gia, để hạn chế những hệ lụy của các cơn sốt đất đối với nền kinh tế và quá trình phát triển đô thị không thể thiếu vai trò của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nói cách khác, chính quyền địa phương và các bộ, ngành liên quan không thể ở ngoài cuộc.

Theo đó, ngoài các giải pháp tạm thời để “cắt” sốt, cơ quan quản lý Nhà nước cần xây dựng lại chính sách về thuế nhằm điều chỉnh hiệu quả thị trường, trong đó, áp dụng mức thuế riêng cho các hoạt động giao dịch mua bán kinh doanh và các giao dịch của người sử dụng; sửa quy định về mức thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản theo hướng tăng mức thuế để hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá.