Sóng tăng giá chung cư Hà Nội bao giờ kết thúc?

Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam Dương Thuỳ Dung dự báo giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ còn tiếp tục tăng đến khi nào vượt "ngưỡng chịu đựng" của người mua nhà.

Giá chung cư tăng bất thường

Căn hộ chung cư Hà Nội đang thiết lập mặt bằng giá mới rất cao và chưa có dấu hiệu dừng lại

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, năm ngoái, mức giá tại hầu hết các dự án đã tăng mạnh từ 10 - 45% so với năm trước. Và trong năm 2024, giá bán chung cư sẽ tiếp tục tăng từ 16 - 24% so với năm ngoái.

Với đà tăng giá luôn duy trì ở mức hai con số, bà Dung nhận định, thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến một đợt tăng giá mạnh mẽ nhất trong vòng năm năm trở lại đây. Trước đó, mức tăng giá trung bình của chung cư Hà Nội rất thấp, chỉ từ 2 - 3%/năm.

Lý giải nguyên nhân của cơn sốt giá, giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho rằng, trước hết là do nguồn cung căn hộ khan hiếm, trong khi nguồn cầu trên thị trường vẫn tiếp tục tăng cao và bị dồn nén trong suốt một thời gian dài.

Theo CBRE, Hà Nội năm ngoái chỉ đón nhận khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới ra thị trường. Đây là con số rất thấp, chỉ bằng 1/4 so với thời điểm 35.000 - 40.000 căn hộ mở bán mới giai đoạn 2015 - 2019.

Năm ngoái cũng là năm thứ năm liên tiếp thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới và tổng nguồn cung trong năm ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng một thập kỷ qua.

Trong khi nguồn cung suy giảm liên tục thì nguồn cầu trên thị trường lại rất lớn do tốc độ tăng trưởng dân số, tốc độ đô thị hoá của Hà Nội.

Bên cạnh đó, nguồn cầu của người dân đã bị dồn nén một thời gian rất dài do sự thiếu hụt nguồn cung.

"Thời điểm này chính là lúc bùng nổ nguồn cầu mạnh mẽ", bà Dung nhấn mạnh.

Mặt khác, quý I năm nay cũng là thời điểm nhiều chủ đầu tư mở bán các dự án mới và nguồn cầu có sẵn ngay lập tự đổ dồn về các dự án để mua nhà khiến thanh khoản sôi động, giá bán tăng.

Lý do thứ ba khiến chung cư Hà Nội tăng giá mạnh là mức giá đang ở mức thấp hơn so với TP. HCM. Đây chính là yếu tố được nhiều nhà đầu tư xuống tiền mua chung cư Hà Nội để kỳ vọng tăng giá.

Nếu so sánh giá cùng phân khúc sản phẩm trung cấp với chất lượng tương tự, giá căn hộ TP. HCM đang cao hơn khoảng 30% so với Hà Nội.

Trong giai đoạn 2018-2019, nhiều nhà đầu tư miền Bắc đã vào miền Nam đầu tư. Tuy nhiên, hiện tại họ đang quay lại thị trường miền Bắc để đón đầu nhiều dư địa hấp dẫn của thị trường.

Trước câu hỏi tại sao cơn sốt giá lại diễn ra ở thời điểm này, mà không phải sốt nóng từ năm ngoái, bà Dung cho rằng, có một nguyên nhân rất quan trọng do lãi suất.

Tính đến quý I năm nay, lãi suất ở mức thấp đã duy trì trong một thời gian khá dài. Một lượng tiền lớn của người dân gửi ngân hàng kỳ hạn 1 - 2 năm để tranh thủ thời điểm lãi suất cao đã đến thời điểm đáo hạn.

Với lãi suất thấp như hiện nay, nhiều nhà đầu tư đã quyết định rút tiền tiết kiệm để đầu tư bất động sản, trong đó có phân khúc căn hộ.

Theo bà Dung, trước đây, chung cư không phải là phân khúc hấp dẫn các nhà đầu tư do lợi nhuận từ việc cho thuê lại mỗi năm chỉ khoảng 5%. Tuy nhiên, thời gian gần đây cục diện đã có sự thay đổi rất lớn.

Trước nguồn cung tiếp tục thiếu hụt, giá bán tăng mạnh ở mức hai con số, nhà đầu tư xuống tiền vào phân khúc căn hộ có thể thu về lợi nhuận thấp nhất từ 16% mỗi năm.

Cộng thêm dòng tiền từ cho thuê, hiệu quả đầu tư căn hộ là rất lớn, hấp dẫn hơn nhiều việc gửi tiền vào ngân hàng.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, cơn sóng tăng giá chung cư không diễn ra ở tất cả các dự án. Theo bà Dung, giá chung cư chỉ tăng mạnh ở các dự án có hạ tầng đồng bộ, tiện ích hoàn thiện, khả năng cho thuê tốt.

Ở góc độ chủ đầu tư, ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng cho rằng, giá bất động sản trong thời gian tới sẽ rất khó giảm, nhất là đối với phân khúc nhà ở thương mại.

Nguyên nhân là do chi phí tiền sử dụng đất của dự án tăng cao. Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12, hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất mới cho dự án. Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án nhiều khả năng sẽ tăng cao trong thời gian tới.

Mặt khác, đối với các dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp phải chủ động trong đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường. Đây cũng là yếu tố khiến tăng chi phí đầu tư dự án, khiến giá bán bất động sản tăng cao.

Giá tăng đến đến khi "người dân không thể chịu được nữa"

Mặt bằng giá chung cư Hà Nội liên tục tăng cao khiến người dân và dư luận băn khoăn trước câu hỏi: Giá sẽ tăng đến khi nào?

Theo bà Dung, có một điều chắc chắn là giá căn hộ sẽ không thể tăng mãi được. Nó sẽ tiếp tục tăng cho đến khi chạm "ngưỡng chịu đựng" và khả năng chi trả của người mua nhà.

Minh chứng rõ nhất cho thực tế này là giá căn hộ tại TP. HCM. Sau thời gian liên tục tăng từ năm 2017 - 2019 và lập đỉnh, đến năm 2022, giá căn hộ tại thành phố này đã chững lại và đi ngang.

"Chung cư TP. HCM đã lên đến một mức mà người dân không thể chịu được nữa", bà Dung nhận xét.

Khoảng giá trung bình cho một căn hộ là 100 triệu đồng/m2. Nếu cộng các dự án bình dân vào thì có giá 65 triệu đồng/m2 và cao nhất lên đến hơn 200 triệu đồng/m2, bà dẫn chứng.

Tương tự, tại thị trường căn hộ Hà Nội, vị chuyên gia này cho rằng, mức giá sẽ tiếp tục tăng đến khi nào đặt mặt bằng giá trung bình từ 100 - 200 triệu đồng/m2, thì sẽ buộc phải dừng lại.

Tất nhiên, mức tăng giá này sẽ phụ thuộc vào vị trí và chất lượng của từng dự án. Với các vị trí dự án đang ở mức 70 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục tăng đến khi đạt ngưỡng 100 - 120 triệu đồng/m2.

Các vị trí dự án đang ở mức giá 30 - 40 triệu đồng/m2 có thể tăng đến mức 50 - 60 triệu đồng/m2 tuỳ chất lượng căn hộ và uy tín chủ đầu tư.

Ở chu kỳ trước, thị trường căn hộ TP. HCM đã mất đến năm năm để đạt đỉnh nên thị trường chung cư Hà Nội cũng sẽ có thời gian tương tự để tăng giá.

Từ nay đến thời điểm đó, giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng đến khi đạt đỉnh, vượt quá ngưỡng chịu đựng và khả năng chi trả của người mua nhà, bà Dung nhận định.