Sóng ngầm nhà đất trước ngày các luật có hiệu lực

Trước ngày các luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản chính thức có hiệu lực, diễn biến thị trường cho thấy đã có những hứng khởi nhất định. Mặc dù thanh khoản và sự tăng giá ban đầu mang tính cục bộ, song theo phân tích của giới chuyên môn, điều này sẽ sớm lan tỏa bởi đây là hiệu ứng thường thấy trước khi các luật mới được áp dụng.

Giá nhà đất âm thầm tăng

Ngay sau khi Quốc hội chính thức chốt thời điểm 1/8/2024 để các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đi vào cuộc sống, giới đầu tư dường như đã bắt tay vào “đánh sóng chính sách” với các bước giá đặt mua quả quyết, bạo dạn hơn khi chọn được sản phẩm ưng ý.

Nếu như với thị trường căn hộ, giá tăng cao do nhu cầu nhà ở tăng nhưng nguồn cung khan hiếm nên giao dịch không nhiều; thì thị trường đất nền, nhà phố là phân khúc bất ngờ có sức hút lớn với giới đầu tư.

Ông Trần Vững, một môi giới mảng nhà phố có tiếng tại khu vực Thủ Đức, TP.HCM cho biết, thị trường nhà phố đang giao dịch rất tốt. Nếu thời điểm cuối năm 2023, tại các quận, huyện thuộc TP.HCM xuất hiện nhan nhản bảng bán nhà thì gần đây đã rất hiếm hoi.

“Trong vòng một tháng trở lại đây, giao dịch nhà đất có chiều hướng tăng mạnh, các phòng công chứng ở TP. Thủ Đức lúc nào cũng đông khách và giá cũng đã tăng từ 10 - 20% so với tháng trước đó”, ông Vững nói và cho rằng, nhiều lô đất có giá trị lớn vừa rao bán hôm trước, hôm sau đã được giao dịch.

Trong khi đó, theo ghi nhận từ các đơn vị môi giới tại khu vực các quận trung tâm, tình hình giao dịch nhà phố và giá cũng đang có chiều hướng tăng khá rõ rệt.

Ông Nguyễn Ngọc Anh, giám đốc một công ty môi giới tại khu vực quận 7, TP.HCM cho biết, hiện nay tất cả các sản phẩm ở Phú Mỹ Hưng được rao bán đều tăng giá, từ căn hộ đến nhà phố, biệt thự. Dẫn chứng thực tế, ông Ngọc Anh cho biết, mới đây, chủ đầu tư mở bán 37 căn nhà phố và đến nay chỉ còn 7 căn dù mức giá đưa ra không hề rẻ. Trong đó, căn shophouse diện tích đất khoảng 90 m2 có mức bán khoảng 65 tỷ đồng/căn, trong khi nhà phố kết hợp nhà ở thì giá bán khoảng 80 tỷ đồng/căn. Đối với căn góc, giá bán khoảng 100 tỷ đồng/căn.

“Không chỉ với nhà phố, ngay cả với thị trường căn hộ thứ cấp gần đây cũng được giao dịch mạnh. Nhiều căn hộ cũ đã có sổ hồng trước đây chào bán với giá 2,5 - 2,7 tỷ đồng nhưng rất khó bán thì gần đây được nhiều người gom hết. Trong đó, nhiều khách hàng mua đến từ phía Bắc”, ông Ngọc Anh cho biết.

Tại Khu đô thị Vạn Phúc City (TP.Thủ Đức, TP.HCM), nếu hồi đầu năm nay, các căn nhà khu phố đi bộ có giá khoảng 27 - 28 tỷ đồng/căn thì nay giá giao dịch thành công đã tăng lên khoảng 29 - 30 tỷ đồng/căn. Không chỉ giá tăng, lượng giao dịch tại dự án này cũng tăng mạnh so với thời điểm đầu năm 2024.

Theo một lãnh đạo Vạn Phúc Land, hiện giá bán tại dự án này đã tăng khoảng 20% so với đầu năm 2024, lượng giao dịch cũng tăng mạnh. Giá bán tăng bởi nhiều tiện ích của dự án đi vào vận hành, nhất là bến du thuyền cao cấp, công viên nhạc nước… Không chỉ vậy, thị trường bất động sản đã phục hồi, người có nhu cầu mua bất động sản để ở, đầu tư đã không còn tâm lý chờ đợi.

Thực tế cho thấy, lúc thị trường đóng băng, nhiều người miệt mài rao bán, thậm chí chấp nhận giảm giá nhưng không ai quan tâm, nhưng khi thấy có dấu hiệu phục hồi, người bán lại không bán, còn người mua thì một mực tìm cách mua. Nhìn lại thời điểm khó khăn nhất của thị trường từ đầu năm 2023 đến giữa năm 2023, nhiều người vì kẹt tiền rao bán nhà, đất khá nhiều và những người có khả năng tài chính mua gom lúc đó, hiện nay bắt đầu bán chênh với mức giá tương đối cao. Còn với các trường hợp rao bán thời điểm đó nhưng chưa bán được, giờ cũng đổi ý không bán nữa hoặc nếu bán cũng với mức giá cao hơn.

Không chỉ thị trường bất động sản TP.HCM, ngay cả tại các tỉnh vùng ven, gần đây, giá bất động sản cũng ngấm ngầm tăng trở lại và đâu đó đã xuất hiện tình trạng “lật cọc, bẻ kèo”.

Anh Nguyễn Lĩnh Nam ngụ tại TP. Thủ Đức cho biết, sau thời gian tìm kiếm, mới đây, anh quyết định chọn mua một mảnh vườn có diện tích 1.200 m2 tại huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng với mức giá 1,7 tỷ đồng. Sau khi đặt cọc 100 triệu đồng, hai bên hẹn một tuần sau công chứng, nhưng gần đến ngày công chứng, chủ đất bất ngờ đổi ý không bán và chấp nhận đền gấp đôi tiền cọc. Theo anh Nam, một tuần sau đó, chủ đất đã chính thức bán mảnh vườn này với giá 2,1 tỷ đồng.

Tương tự, tại một số thị trường trước đây từng là điểm nóng như Bà Rịa - Vũng Tàu, khu vực Cam Ranh, Cam Lâm thuộc tỉnh Khánh Hòa…, xu hướng giới đầu tư tìm kiếm dòng sản phẩm đất nền an toàn về pháp lý cũng có chiều hướng tăng lên. Giới chuyên kinh doanh dòng sản phẩm này nhận định, diễn biến của thị trường hiện nay hoàn toàn khác với giai đoạn sốt nóng, nhu cầu của giới đầu tư tăng lên, nhưng việc lựa chọn sản phẩm cũng khá cẩn trọng và hầu hết đều xác định mua bất động sản lúc này là giải pháp tích sản và đầu tư đường dài.

Giới đầu tư "đón sóng chính sách"

Không phải ngẫu nhiên mà gần đây giới đầu tư quay trở lại đổ tiền vào thị trường địa ốc. Thực tế, dù trải qua thời gian dài gặp khó, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu sử dụng, pháp lý chuẩn chỉnh luôn vẫn có sức cầu rất lớn, giá không giảm, thậm chí vẫn tăng do nguồn cung khan hiếm.

Ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, khó có thể trông đợi các dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội… giảm giá.

“Như chúng ta thấy, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, trong khi để làm được dự án lúc này quá khó khăn. Một phần khó tìm được quỹ đất, một phần thủ tục kéo dài, trong khi các chi phí đầu vào như nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao”, ông Hiếu phân tích và nhấn mạnh, trừ các sản phẩm đầu cơ có giá ảo trước đây, sản phẩm căn hộ hay nhà phố ở các đô thị lớn chỉ có tăng, chứ không thể giảm.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, hơn ai hết, các chủ đầu tư đều muốn bán sản phẩm với giá cạnh trạnh nhất để đẩy mạnh tiêu thụ, nhưng quả thực giai đoạn này rất khó giảm giá khi không có yếu tố nào ủng hộ.

“Ngay trong lúc thị trường khó khăn nhất, mặt bằng giá nhà vẫn tăng bởi các chi phí đầu vào đều đi lên”, ông Phúc nói và chia sẻ thêm, để tìm một quỹ đất phù hợp phát triển dự án thời điểm hiện tại là vô cùng khó. Các khu vực lân cận TP.HCM đều không còn quỹ đất mà ngày càng phải đi xa hơn, thủ tục hoàn thiện một dự án kéo dài nhiều năm với hàng loạt chi phí không ngừng tăng cao.

Theo nhận định của các chuyên gia, một yếu tố quan trọng nữa khiến giới có tiền âm thầm săn tìm bất động sản có giá trị nhằm “đón sóng chính sách”. Xét về tính chu kỳ và thông lệ, cứ sau mỗi lần Luật Đất đai phiên bản mới được áp dụng, thị trường bất động sản lại chứng kiến một nhịp tăng giá mới. Do đó, khi Luật Đất đai 2024 với nhiều quy định mới được áp dụng, giới đầu tư đặt niềm tin lớn vào khả năng thông lệ này cũng sẽ lặp lại.

Một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất, nên việc định giá sẽ phản ánh đúng thị trường hơn. Nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể khiến bất động sản tiếp tục tăng, bởi khi đó, mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước đây - giai đoạn tính theo bảng giá đất, mà sát thị trường. Đó là chưa kể các chi phí như tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng ngày càng tăng và chặt chẽ hơn, kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng lên.

“Nước lên thì thuyền lên, trong nguyên tắc kinh doanh, chúng tôi sẽ phải đưa tất cả các chi phí này vào giá thành sản phẩm đầu ra”, một chủ đầu tư cho biết.