Sóng ngầm M&A trong bất động sản từ nhà đầu tư ngoại

Những tác động tiêu cực của Covid-19 và quy định hạn chế đi lại giữa các nước do dịch bệnh cũng không thể cản trở luồng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài đổ vào lĩnh vực bất động sản trong nước. Lĩnh vực này đã thu hút được gần 2,9 tỉ đô la Mỹ trong 8 tháng đầu năm nay, cao hơn nửa tỉ đô la so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) trong 8 tháng năm 2020, nguồn vốn ngoại đăng ký vào bất động sản cao ở vị trí thứ 3, chỉ xếp sau lĩnh vực hàng đầu là công nghiệp chế biến, chế tạo và sản xuất; và lĩnh vực thứ hai là phân phối điện, khí, nước, điều hòa. Đây thực sự là tín hiệu tích cực trong bối cảnh hiện nay. Vậy sự tăng trưởng này là nhờ đâu trong bối cảnh vốn ngoại rót vào nền kinh tế tiếp tục sụt giảm?

Lực dẩy từ nhà đầu tư hiện hữu

Theo đó, đã có hơn 2,87 tỉ đô la Mỹ được nhà đầu tư nước ngoài rót vào lĩnh vực hoạt động bất động sản Việt Nam. Trong đó, có 49 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký là khoảng 520 triệu đô la. Nếu so với cùng kỳ năm ngoái, con số nguồn vốn cam kết mới này bị sụt giảm 330 triệu đô la.

Vậy nguồn vốn tăng vào lĩnh vực bất động sản là từ đâu? Câu chuyện nằm ở các nhà đầu tư hiện hữu đã có mặt lâu năm ở Việt Nam và được đánh giá hoạt động khá thành công nên đã quyết định rót thêm vốn mở rộng đầu tư.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cùng thời gian này, có 22 dự án FDI hoạt động trong lĩnh vực này đã điều chỉnh tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký tăng thêm đạt gần 1,128 tỉ đô la. Trong đó có nhiều nhà đầu tư lớn tiếp tục rót thêm vốn đầu tư. Trong số này, các dự án bất động sản ở Hà Nội thu hút nhiều vốn đầu tư tăng thêm.

Cụ thể là dự án công trình văn phòng tại 29 Liễu Giai, quận Ba Đình điều chỉnh tăng vốn đầu tư thêm 246 triệu đô la. Dự án tòa nhà Capital Place 29 Liễu Giai này là một trong những công trình trọng điểm của Tập đoàn CapitaLand tại Việt Nam. Đây là một trong những tập đoàn bất động sản lớn hàng đầu Châu Á có trụ sở chính ở Singapore, đã được niêm yết với danh mục đầu tư đa dạng.

CapitaLand đang hiện diện tại hơn 200 thành phố của 30 quốc gia. Và Việt Nam được xem là một trong những thị trường trọng điểm của CapitaLand tại châu Á. Lẽ dĩ nhiên không ngẫu nhiên mà tập đoàn đến từ quốc đảo sư tử này tiếp tục rót vốn vào Việt Nam giữa tình hình khó khăn dịch bệnh này.

Nhìn vào danh mục đầu tư của CapitaLand sau hơn 25 năm có mặt tại Việt Nam có lẽ khó có nhà đầu tư ngoại nào trong lĩnh vực này sánh được với 2 dự án phức hợp, 8.600 căn hộ tại 15 dự án nhà ở, 2 khu bán lẻ, 1 khu thương mại và hơn 7.000 căn hộ dịch vụ thuộc 28 dự án tại 9 tỉnh thành lớn trên cả nước là TP HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Hạ Long, Hội An, Đà Nẵng, Bình Dương, Cam Ranh và Nha Trang.

Cam kết đầu tư lâu dài tại Việt Nam bởi theo CapitaLand, thị trường bất động sản ở Việt Nam được sự hậu thuẫn từ nền kinh tế phát triển tốt và tốc độ đô thị hóa nhanh và dân số còn trẻ.

Tuy nhiên đáng chú ý trong việc tăng thêm vốn giữa tình hình khó khăn này là dự án Khu đô thị Tây Hồ Tây (Starlake) do Công ty TNHH Phát triển T.H.T của Hàn Quốc làm chủ đầu tư vừa điều chỉnh vốn đầu tư tăng thêm 774 triệu đô la.

Gần 2,9 tỉ đô la Mỹ vốn đầu tư ngoại rót vào lĩnh vực bất động Việt Nam trong 8 tháng đầu năm nay, cao hơn nửa tỉ đô la của cùng kỳ năm ngoái.

Như vậy tổng vốn đầu tư của dự án này hiện đã lên đến hơn 1,3 tỉ đô la. Dự án thuộc địa giới hành chính các phường Xuân La (quận Tây Hồ), phường Nghĩa Đô (quận Cầu Giấy), xã Xuân Đỉnh và xã Cổ Nhuế (huyện Từ Liêm).

Sau khi thay đổi chuyển nhượng vốn, dự án đầu tư này giờ đây được Daewoo Engineer & Construction Co.Ltd (Daewoo E&C) – một trong những tập đoàn đầu tư xây dựng lớn nhất của Hàn Quốc thực hiện.

Chính những nhà đầu tư hiện hữu có mặt lâu năm như CapitaLand, Daewoo hoặc những nhà đầu tư Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản,... khác đã hoạt động ở Việt Nam hiệu quả và tin tưởng vào tiềm năng thị trường này mà tiếp tục rót vốn, góp phần đáng kể để đưa nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng cao giữa dịch bệnh.

Và sóng ngầm mua bán và sáp nhập (M&A)

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nguồn vốn ngoại rót vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam nhiều trong thời gian dịch bệnh này phải kể đến hình thức giao dịch mua bán - sáp nhập (M&A).

Thị trường bất động sản trong nước được các nhà đầu tư đánh giá là giàu tiềm năng. Tuy nhiên, từ lúc nghiên cứu cho đến khi hình thành dự án và cho ra sản phẩm là cả một chặng đường dài với rất nhiều thủ tục hành chính phức tạp luôn khiến các chủ đầu tư đau đầu hoặc bỏ cuộc.

Do đó, nhiều nhà đầu tư đã chọn con đường ngắn hơn để có thể tham gia vào thị trường Việt Nam là thông qua các hoạt động M&A. Điều này thể hiện qua việc các nhà đầu tư ngoại thường xuyên mua lại hoặc tham gia để trở thành cổ đông tại các dự án bất động sản trong nước.

Sản phẩm được các nhà đầu tư quan tâm khá đa dạng, bao gồm cả quỹ đất thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng...

Các giao dịch mua bán này thường được giới phân tích cho là con "sóng ngầm" vì giao dịch diễn ra nhiều hơn cả hình thức đầu tư FDI nhưng phần lớn chủ đầu tư thường giữ bí mật, không ồn ào.

Do đó dù trên thực tế có đến hàng trăm thương vụ diễn ra nhưng trên các phương tiện truyền thông thì lại hiếm hoi xuất hiện các thương vụ mua bán, nhất là đối với những nhà đầu tư kín tiếng.

Trong 8 tháng đầu năm 2020, cả nước có đến 165 lượt nhà đầu tư nước ngoài tham gia góp vốn, mua cổ phần của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam với tổng giá trị vốn góp khoảng 1,225 tỉ đô la.

Đơn cử một nhóm nhà đầu tư do KKR (KKR) đứng đầu, trong đó có Temasek (nhóm nhà đầu tư KKR) trong tháng 6 rồi đã hoàn tất giao dịch mua lại một khoản đầu tư tại Công ty cổ phần Vinhomes, một thành viên của Vingroup.

Đây cũng là một trong số rất ít thương vụ M&A được tiết lộ. Trong khi đó, theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, trong 8 tháng đầu năm nay, cả nước có đến 165 lượt nhà đầu tư nước ngoài tham gia góp vốn, mua cổ phần của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam với tổng giá trị giao dịch vốn góp là gần 1,225 tỉ đô la.

Như vậy, đến thời điểm này, các nhà đầu tư nước ngoài rót vốn qua hình thức giao dịch M&A chiếm tỷ lệ cao nhất.

Trên thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây đã thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu thông qua hoạt động mua bán và sáp nhập.

Hình thức này ngày càng trở nên phổ biến, khi nó kết hợp được thế mạnh của cả hai bên: các nhà đầu tư nước ngoài với khả năng tài chính mạnh, giàu kinh nghiệm về kinh doanh còn các doanh nghiệp địa phương lại nắm giữ quỹ đất lớn và có sự am hiểm về trình tự thủ tục đầu tư.

Về hình thức đầu tư, theo các công ty tư vấn, sở dĩ các nhà đầu tư nước ngoài chọn phương thức M&A là vì cách này giúp cho nhà đầu tư tiết kiệm được nhiều thời gian trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý cũng như giải quyết những vấn đề liên quan đến giải tỏa mặt bằng dự án.

Mặt khác, những dự án đã hoặc đang được triển khai thường đã được các chủ đầu tư nghiên cứu, khảo sát kỹ về vị trí, tiềm năng thị trường, cơ hội phát triển hạ tầng...

Trước khó khăn của thị trường bất động sản do ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid-19, nhiều chủ đầu tư dự án trong nước rơi vào tình trạng khó khăn trong dài hạn về tiềm lực tài chính cũng như thanh khoản nên buộc phải bán trao tay dự án hoặc chấp nhận chuyển nhượng, san sẻ bớt cổ phần...

Giới phân tích cho rằng đây chính là cơ hội M&A các dự án bất động sản cho nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh. Các công ty tư vấn đầu tư cho rằng, các nhà đầu tư ngoại đã sớm bộc lộ xu hướng quan tâm đặc biệt đến M&A tại thị trường bất động sản Việt Nam, ngay cả giai đoạn diễn ra đại dịch Covid-19 cũng vậy.

Tuy nhiên, bất động sản là sản phẩm đặc thù, giá trị vốn lớn nên các nhà đầu tư ngoại không thể sử dụng hình thức khảo sát trực tuyến thay cho trực tiếp.

Vì vậy, giai đoạn này, dù đích ngắm đã rõ nhưng nhà đầu tư ngoại đang gặp phải trở ngại do các đường bay thương mại quốc tế vẫn chưa mở cửa khiến họ khó khăn trong việc tham gia đánh giá trực tiếp các dự án.

Tiến sỹ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo 2021 - 2022.