"Sóng ngầm" địa ốc đổ về vùng ven

Thông tin về khả năng sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM đã lập tức khuấy động thị trường bất động sản vùng ven, tạo nên làn sóng đầu tư mới trước cả khi quyết sách chính thức được ban hành.

Tại kỳ họp HĐND TP.HCM khóa X cuối năm 2024, bất động sản tiếp tục là đề tài gây nhiều trăn trở. Trong bối cảnh quỹ đất dần thu hẹp, thủ tục pháp lý vẫn còn nhiều rào cản, và dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) có dấu hiệu suy giảm, nhiều đại biểu đã lên tiếng về sự cần thiết của những giải pháp mang tính đột phá. Theo báo cáo, FDI vào TP.HCM năm 2024 đã giảm 18,9% so với cùng kỳ năm trước, nguyên nhân chủ yếu đến từ thực trạng quỹ đất công nghiệp khan hiếm nghiêm trọng.

Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi khi đó cho biết, quỹ đất lớn nhất hiện nay chỉ còn khoảng 100 ha nằm tại Khu công nghệ cao. Tại các khu công nghiệp còn lại, tình trạng vướng mắc pháp lý khiến nguồn đất sạch giao cho nhà đầu tư trở nên vô cùng hạn chế.

Bức tranh này cho thấy một thực tế không thể phủ nhận: TP.HCM đang dần chạm trần phát triển không gian, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Không chỉ dừng lại ở bất động sản công nghiệp, thị trường nhà ở tại TP.HCM cũng đang đứng trước thách thức không nhỏ khi quỹ đất sạch cho phát triển đô thị ngày càng thu hẹp. Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills TP.HCM, chi phí phát triển gia tăng cùng với áp lực quỹ đất khiến các chủ đầu tư buộc phải xoay trục sang phân khúc cao cấp – nơi có biên lợi nhuận cao hơn và thường nằm tại các vị trí chiến lược gần trung tâm.

Hệ quả là phân khúc nhà ở bình dân ngày càng lép vế, dẫn đến sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Đây cũng chính là nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà tại TP.HCM không ngừng leo thang suốt nhiều năm qua.

Theo thống kê từ các tổ chức nghiên cứu, vào giai đoạn 2012–2013, căn hộ trung cấp tại TP.HCM có giá khoảng 22–25 triệu đồng/m², căn hộ cao cấp dao động quanh mức 30 triệu đồng/m². Thế nhưng, sau hơn một thập kỷ, mức giá này đã tăng gấp 2–3 lần. Riêng ở phân khúc cao cấp, biên độ tăng thậm chí còn lớn hơn.

CBRE Việt Nam dự báo giá căn hộ tiếp tục tăng thêm 8–10% trong năm 2025, cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp. Bên cạnh yếu tố khan hiếm đất sạch, việc áp dụng bảng giá đất mới khiến chi phí đất đội lên cao, tạo thêm áp lực đẩy giá bất động sản tăng mạnh trong 1–2 năm tới.

Đòn bẩy vùng ven đô

Vào giữa tháng 3/2025, tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Thủ tướng Phạm Minh Chính – Trưởng Đoàn kiểm tra số 1908 của Bộ Chính trị – đã chủ trì hội nghị thảo luận về tổ chức bộ máy chính trị đối với TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Một trong những nội dung trọng tâm tại đây là bàn về phương án đổi mới mô hình quản trị hành chính.

Dù chưa có quyết định chính thức, nhưng chỉ riêng khả năng TP.HCM mở rộng địa giới hành chính bằng việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã đủ sức làm dậy sóng thị trường địa ốc vùng ven. Với các nhà đầu tư, đây không chỉ là một “đòn bẩy” ngắn hạn, mà còn là cơ hội dài hơi cho chiến lược dịch chuyển dòng vốn.

Các khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương), Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) đang nổi lên như “vùng trũng hút vốn” nhờ kỳ vọng hưởng lợi từ xu hướng đô thị hóa mở rộng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy trong quý I/2025, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng mạnh tại Thuận An (+26%), Bến Cát (+26%), Dĩ An (+23%) và các điểm mới như Dầu Tiếng, Bàu Bàng. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Mỹ (+22%) và Xuyên Mộc (+21%) dẫn đầu mức quan tâm, cho thấy sự chuyển động rõ nét của thị trường.

Đặc biệt, tại Đồng Nai, hai địa phương Nhơn Trạch và Vĩnh Cửu cùng chia nhau vị trí dẫn đầu về mức độ quan tâm – lần lượt đạt 41% và 42%.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam – nhận định: “Tâm lý thị trường đang phản ánh kỳ vọng rất lớn vào việc sáp nhập. Các địa phương có vị trí chiến lược gần TP.HCM sẽ là điểm đến tiếp theo của dòng tiền đầu tư”.

Doanh nghiệp nhập cuộc

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã nhanh chân triển khai các dự án để đón đầu xu hướng mở rộng không gian đô thị.

Chẳng hạn, đầu tháng 3/2025, Kim Oanh Group khởi công khu đô thị 27 ha tại Thành phố mới Bình Dương – dự án đầu tiên hợp tác với Surbana Jurong (Singapore), phát triển theo tiêu chuẩn xanh EDGE, cung cấp 1.656 căn nhà phố và 1.666 căn nhà ở xã hội, giá chỉ từ 700 triệu đồng/căn.

Cùng thời điểm, An Gia Group ra mắt 3.000 căn hộ và 76 shophouse tại TP. Dĩ An, trên mặt tiền DT16. Dự án được tối ưu thiết kế theo tỷ lệ: 10% căn 1 phòng ngủ (40m²), 80% căn 2 phòng ngủ (65m²) và 10% căn 2 phòng ngủ loại lớn (75m²).

Trước đó, Phát Đạt tung ra hai dự án Thuận An 1 và 2, cung cấp hơn 5.800 căn hộ và nhà liên kế tại vị trí chiến lược dọc các trục đường chính như đại lộ Bình Dương, Phú Lợi và Mỹ Phước – Tân Vạn.

Cần chiến lược bền vững

Sự mở rộng địa giới hành chính có thể là cú hích giúp TP.HCM tháo gỡ bài toán không gian phát triển, đồng thời giảm tải áp lực cho hạ tầng hiện hữu. Tuy nhiên, để biến tiềm năng thành giá trị thực, cần có chiến lược phát triển bền vững, dựa trên nền tảng hạ tầng đồng bộ và pháp lý thông thoáng.

Ông Nguyễn Duy Phương – Giám đốc đầu tư DG Capital – cho rằng, việc sáp nhập là điều kiện cần, nhưng để bất động sản tăng trưởng ổn định thì cần thêm điều kiện đủ: đó là sự phát triển đồng bộ về giao thông, kinh tế và hạ tầng xã hội.

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam – bổ sung, để đáp ứng nhu cầu thực và điều tiết giá nhà, đô thị hóa cần được mở rộng ra vùng ven. Điều này đòi hỏi đầu tư không chỉ vào giao thông mà còn vào tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, không gian sinh hoạt cộng đồng.

“Chỉ khi hạ tầng được đầu tư bài bản, người dân mới sẵn sàng dịch chuyển khỏi trung tâm. Khi đó, giấc mơ về một TP.HCM mở rộng, cân bằng và bền vững mới có thể thành hiện thực”, bà Dung kết luận.