“Sóng ngầm” đầu tư nhà trên giấy khi thấy căn hộ “nằm im” cũng tăng giá

Xuất hiện một số nhà đầu tư xuống tiền đầu tư thứ cấp vào căn hộ hình thành trong tương lai chờ tăng giá. Tuy nhiên, hình thức đầu tư này tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước khi đưa ra quyết định.

Ông Minh (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, ông đã đặt cọc 100 triệu đồng mua 2 căn hộ hình thành trong tương lai (hay còn gọi nhà trên giấy) thuộc dự án ở quận Hoàng Mai.

Thời điểm mở bán vào cuối năm 2022, giá thanh toán chuẩn khoảng 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nếu thanh toán sớm, người mua sẽ được chiết khấu cao, giá giảm về tầm khoảng 30 triệu đồng/m2. Thời điểm đó, có thể nói chính sách bán hàng của chủ đầu tư là hiếm thấy. Nhiều người quyết định đặt cọc và chọn phương thức thanh toán sớm 95% để được hưởng ưu đãi.

Tuy nhiên, hơn 1 năm qua, dự án "nằm im" không xây dựng. Người mua khá chán nản khi một thời gian dài dự án không có tiến triển mới, vốn bị đọng. Không ít người ký gửi môi giới để bán ra với giá căn hộ tăng cả tỷ đồng so với thời điểm mua. Đơn cử, căn hộ 82m2 với phương thức thanh toán sớm có giá 2,5 tỷ đồng; hiện chủ căn hộ gửi môi giới bán với giá 3,5 tỷ đồng.

Mặc dù, giá rao bán đã tăng cả tỷ đồng/căn nhưng ông Minh kỳ vọng thời gian tới giá còn tăng tiếp. Bởi, giới đầu tư rỉ tai nhau dự án đã "chạy" xong pháp lý, sắp tới sẽ cập nhật tiến độ. Cùng với đó, chủ đầu tư còn số ít hàng sẽ tung ra thị trường với giá bán cao hơn các đợt mở bán trước đó.

“Môi giới có nói với tôi, hiện các dự án chung cư đang mở bán trên thị trường đa số có giá 70-80 triệu đồng/m2. Do đó, dự là chủ đầu tư mở bán số căn còn lại cũng sẽ có mức giá tiệm cận như vậy. Do đó, với những căn bán đợt trước, kỳ vọng giá cũng sẽ tăng theo”, ông Minh cho hay.

Ông Minh quyết định xuống tiền đầu tư 2 căn hộ chung cư mà chủ cũ đã thanh toán sớm 95% với chủ đầu tư. Cụ thể, một căn có diện tích 75m2 và một căn khác diện tích 100m2, cả 2 căn có mức giá 43 triệu đồng/m2, tổng khoản đầu tư 7,5 tỷ đồng.

Anh Hoàng - môi giới nhận bán nhà hình thành trong tương lai chia sẻ: “Giá chung cư đã qua sử dụng Hà Nội đã tăng nóng trong vòng gần 1 năm qua. Ngay cả những dự án chưa có sổ đỏ, giá cũng tăng. Và sau cơn sốt giá ở thị trường thứ cấp, giá sơ cấp của các dự án chào bán thời gian gần đây cũng thiết lập mặt bằng giá mới. Trước vòng xoáy tăng giá, giá những dự án chung cư hình thành trong tương lai cũng không nằm ngoài cơn tăng giá”.

Ghi nhận thị trường bán chung cư hình thành trong tương lai thời gian gần đây, một dự án khác ở quận Nam Từ Liêm, giữa năm 2023, mở bán căn hộ thương mại với giá trung bình khoảng 37 triệu đồng/m2, đến nay môi giới rao bán 49 triệu đồng/m2. Như vậy, sau hơn 1 năm, giá đã tăng 32% so với thời điểm đầu mở bán dù dự án vẫn đang trong quá trình xây dựng, thời gian bàn giao dự kiến đến quý 1/2025.

Hay với những dự án nhà ở trong tương lai vừa mở bán xong, môi giới đã rao chênh từ 100-200 triệu đồng/căn và vẫn cho rằng mua chuyển nhượng sẽ rẻ hơn từ chủ đầu tư. Bởi thực tế, hiện nay, giá bán các đợt mở bán sau cao hơn đợt mở bán trước.

Chị Ngân - tìm hiểu một dự án ở Nam Từ Liêm cho biết, môi giới gợi ý tìm hiểu mua căn của khách mua từ đợt mở bán trước với giá mềm hơn chủ đầu tư.

“Môi giới nói với tôi, có khách đang muốn bán căn mua từ giai đoạn 1, giá tiến độ 6,8 tỷ đồng. Giờ mua sẽ làm vi bằng và giá chênh khách thu về 150 triệu đồng. Tính ra mua căn này từ khách sẽ rẻ hơn chủ đầu tư. Bởi, các đợt mở bán sau, chủ đầu tư tăng giá căn hộ, cộng với các chính sách ưu đãi, chiết khấu không bằng đợt mở bán trước”, chị Ngân kể lời môi giới nói.

Thực tế, ở giai đoạn mở bán căn hộ hình thành trong tương lai thường có giá khá tốt, chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách và chương trình bán hàng hấp dẫn như hỗ trợ lãi suất, chiết khấu cao,... Nhiều khách hàng coi đây là cơ hội đầu tư “lướt sóng”, vào tiền đặt cọc chỉ từ 50-100 triệu đồng những căn có số tầng, view đẹp, sau đó rao bán với giá chênh từ 100-300 triệu đồng/căn.

Ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại TP.HCM cho hay, khá nhiều người thích đầu tư vào nhà ở hình thành trong tương lai với loại hình chung cư. Bởi, chỉ cần xuống một số vốn mỏng, thu lợi nhuận cao và có thể từ từ bán ra. Ví dụ, căn chung cư khoảng 2,5 tỷ thì đợt đầu đóng vào khoảng 200-400 triệu đồng. Sau đó, họ lướt bán chênh. Nếu nhà đầu tư vào 500 triệu, bán chênh 100 triệu, họ đã kiếm được 20% lợi nhuận.

“Đặc biệt, các nhà đầu tư không thích vào hết tiền rồi chờ tăng giá mới bán mà họ muốn bán trong giai đoạn tiến độ triển khai xây dựng. Ở giai đoạn này, giá tăng nhanh, chốt lời dễ hơn. Từ giai đoạn làm móng, giá bắt đầu tăng. Tiếp đến, xây được vài tầng, gia tăng tiếp. Đến khi cất nóc, giá lại tăng. Có rất nhiều yếu tố làm giá tăng lên từ tiến độ, vấn đề pháp lý… Do đó, nhà đầu tư cảm giác việc tăng giá rất nhanh. Đó là lý do nhà đầu tư thích đầu tư vào nhà hình thành trong tương lai. Một lợi thế nữa là các doanh nghiệp còn hợp tác với ngân hàng tung ra các gói hỗ trợ lãi suất, cho vay ưu đãi”, ông Kiên cho hay.

Mặc dù, đầu tư vốn mỏng, giá tăng nhanh, lợi nhuận cao nhưng ông Kiên cho hay có khá nhiều rủi ro mà nhà đầu tư nên xem xét kỹ trước khi đưa ra quyết định.

“Một, rủi ro vướng mắc về pháp lý. Trong quá trình triển khai dự án nếu như bị vướng vấn đề gì đó về pháp lý, dự án sẽ bị dừng lại. Khá nhiều trường hợp đã xảy ra, chủ đầu tư mở bán, nhận tiền cọc, chiết khấu… rồi đến khi gặp vấn đề “đứng hình” vài năm.

Hai, sức khỏe của chủ đầu tư. Chủ đầu tư thu tiền xong nhưng tài chính yếu, làm dàn trải nhiều dự án dẫn đến hết tiền, dự án cũng "đứng" lại luôn. Nhà đầu tư thiệt hại.

Ba, vấn đề về bàn giao như diện tích thực tế, thương hiệu vật tư hoàn thiện… có thể không khớp với những gì cam kết trước đó.

Bốn, rủi ro về tiến độ dự án. Tiến độ cam kết với tiến độ thực tế sẽ khác nhau. Chẳng hạn, chủ đầu tư cam kết trong 2 năm bàn giao nhà nhưng đến 3-4 năm vẫn chưa bàn giao cũng là chuyện bình thường.

Năm, về việc ra sổ đỏ. Một số chủ đầu tư vừa mang dự án đi cầm ngân hàng và vừa huy động vốn của khách hàng để xây lên. Việc này xảy ra khiến dự án không thành công được, rất nhiều dự án trong trường hợp đó. Thậm chí, ở TP.HCM, có một dự án dân đã về ở mấy năm, giờ ngân hàng yêu cầu thu hồi nhà vì chủ đầu tư mang dự án đó đi thế chấp để vay”, ông Kiên nêu ra những rủi ro có thể gặp phải.

Ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, những người mua nhà ở hình thành trong tương lai còn gặp rủi ro về việc chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán mà đã mở bán dưới hình thức hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn… Việc này thực chất là thu tiền trước của khách hàng, chờ đến khi chủ đầu tư đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán sẽ thu đủ 30% theo quy định.

“Hiện tại, nhiều dự án đang bị tắc về thủ tục đầu tư dự án. Trong 2 năm vừa qua, giá nhà chung cư đã tăng rất cao từ 50-150%. Cả những dự án đang trong quá trình hoàn thiện cũng đã tăng cao. Cho nên, câu chuyện đầu tư chuyển nhượng chung cư hình thành trong tương lai cũng không còn là “miếng bánh ngon”. Chỉ có một vài dự án cá biệt, có tính chất đặc thù về mặt pháp lý, chủ đầu tư… không đại diện cho toàn thị trường đang có giá chuyển nhượng mềm hơn so với mặt bằng giá trên thị trường.

Để hạn chế rủi ro, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ điều kiện pháp lý, năng lực chủ đầu tư, thậm chí năng lực bên nhà thầu xây dựng.

Khi có nhu cầu mua, đầu tư cần yêu cầu môi giới, chủ sàn công khai pháp lý về dự án, điều kiện mở bán. Trong trường hợp, không công khai những thông tin về pháp lý, người mua có thể không mua còn nếu mua thì phải chấp nhận rủi ro xảy ra”, ông Quê cho hay.

Ông Kiên cũng đưa ra lưu ý rằng, ở thị trường chuyển nhượng nhà trên giấy, trường hợp có dự án “đứng hình” lâu rồi lại rò rỉ thông tin sắp “chạy”, nhà đầu tư cần kiểm chứng kỹ thông tin. Thường đây là “chiêu trò” của nhà đầu tư thứ cấp "ôm" hàng trước đó, rò rỉ thông tin để ra hàng.

“Nếu như mua sản phẩm này phụ thuộc rất nhiều vào khả năng kiểm tra thông tin của nhà đầu tư. Ví dụ, trước đây dự án đó bị đình chỉ vì vướng pháp lý gì đó, nhà đầu tư phải đủ khả năng đánh giá bây giờ vấn đề pháp lý đó đã được gỡ hay chưa. Bởi, dự án thường bị nói chung chung vướng pháp lý nhưng không rõ vướng cái gì, nhà đầu tư không biết. Nếu như nắm chắc và kiểm chứng được thông tin là tốt thì nhà đầu tư xuống tiền. Quan trọng là kỹ năng kiểm tra thông tin. Nhà đầu tư cần tỉnh táo trước khi ra quyết định.

Với những nhà đầu tư không chuyên, lâu lâu mới mua 1-2 căn đầu tư thì kỹ năng kiểm tra pháp lý đầu tư không cao. Nếu không đủ khả năng thẩm định có thể nhờ chuyên gia, luật sư liên quan đến lĩnh vực này, phải đặt ra "kỷ luật thép" để giảm rủi ro xuống mức thấp nhất”, ông Kiên nêu quan điểm.