'Sóng ngầm' đầu tư nhà đất đón đầu quy hoạch và pháp lý

Trong bối cảnh phân khúc đất nền vùng ven Hà Nội vẫn chưa thực sự tạo đột biến về thanh khoản, không ít nhà đầu tư đang nín thở chờ “bom tấn” hạ tầng, đặc biệt là hiệu ứng từ 3 bộ luật liên quan bất động sản có hiệu lực sẽ giúp thị trường sớm nổi sóng.

Dễ nhận thấy, thời gian qua, những thông tin về các dự án hạ tầng lớn như tuyến vành đai 3 và quy hoạch lên quận đang tác động rõ nét đến tâm lý nhà đầu tư tại thị trường nhà đất Đông Anh (Hà Nội).

“Nổi sóng” theo quy hoạch

Chia sẻ với VnBusiness, anh Lê Phong, môi giới chuyên đất nền tại Đông Anh, cho hay từ cuối năm 2023 đến nay, số lượng nhà đầu tư quay trở lại thị trường, đặc biệt là các điểm nóng giàu tiềm năng với nguồn tiền mặt từ 4-10 tỷ đồng nhằm đón sóng quy hoạch hạ tầng ngày càng nhiều.

Đặc biệt, các nhà đầu tư sở hữu bất động sản tại Đông Anh và khu vực vùng ven Hà Nội đang kì vọng “điểm rơi” tăng trưởng có thể diễn ra từ cuối năm 2024, khi 3 bộ luật liên quan có hiệu lực.

“Sau thời tăng nóng, giá nhà đất ở Đông Anh hiện không còn nhảy múa. Các dự án mới đã điều chỉnh phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Tuy nhiên, sức nóng quy hoạch vẫn là một trong những yếu tố tác động đến tâm lý mua bán và đánh dấu sự hồi phục của thị trường khu vực này”, anh Phong nói.

Thực tế cũng cho thấy, trước những thông tin tích cực từ quy hoạch, thời gian qua, nhiều “tay to” đang tích cực quay trở lại thị trường nhà đất Đông Anh để săn tìm các sản phẩm cắt lỗ hoặc có giá tốt.

Điển hình, vào cuối tháng 6/2024 vừa qua, anh Hoàng Tiến Sơn đã "xuống tiền" mua một lô đất tại xã Uy Nỗ, diện tích hơn 200m2, trong đó có 70m2 đất thổ cư, trị giá hơn 1,6 tỷ đồng. Mảnh đất này trước đó được rao bán 2,1 tỷ đồng, nhưng vì nhà đầu tư trước đến hạn thanh toán tiền vay nên bán gấp.

Theo anh Tiến, tại Đông Anh, ở một số điểm nóng như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh, Uy Nỗ… xuất hiện mức giảm giá nhà đất 10 - 25%. Giá đất nền trong ngõ, ô tô có thể di chuyển, hiện dao động ở mức 33 - 38 triệu đồng/m2, thấp hơn so với mức rao 45 - 55 triệu đồng/m2 thời đỉnh sốt.

Giá đất nền mặt đường trên 5m có thể kinh doanh được có giá dao động từ 70 - 120 triệu đồng/m2, giảm khoảng 20 - 30% so với thời điểm sốt, nhưng vẫn tăng khoảng 10-20% so với năm 2019. Những mảnh đất nằm ở mặt đường lớn dẫn vào trung tâm có giá dao động từ 130 - 200 triệu đồng/m2.

“Đặc điểm của nhà đầu tư mới là thích lao vào vùng sốt đất. Trong khi những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, giàu kinh nghiệm họ chọn mua lúc trầm lắng, bán khi sôi động. Vì vậy, không ít “tay to” đang tận dụng thời điểm này để săn tìm những sản phẩm giá rẻ”, anh Tiến nhận định.

Thận trọng để giảm rủi ro

Không chỉ tại Đông Anh, theo dữ liệu thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan đến tâm đất nền tại Hà Nội được ghi nhận tăng 75%, nhà riêng tăng 48%, trong đó, mức độ quan tâm và giá tăng mạnh ở khu vực vùng ven.

Cụ thể, nửa đầu năm 2024, đất nền ở các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai ghi nhận nhu cầu tìm mua tăng từ 48% đến 104%, kéo theo giá rao bán đất nền tại các huyện ngoại thành này tăng bình quân 4-24% so với nửa cuối năm 2023.

Trong số các huyện vùng ven Hà Nội, đất nền huyện Đông Anh ghi nhận giá bán và mức độ quan tâm tăng trưởng mạnh nhất. Cụ thể, so với quý I, trong quý II/2024 mức độ quan tâm trên địa bàn huyện tăng 104%, giá bán tăng 24%. Tại các xã Lễ Pháp, Tiên Dương, Đông Trù, Uy Nỗ, Đông Hội… đất ven mặt đường lớn đang được chào bán 170-220 triệu đồng/m2, tăng trên dưới 20% so với nửa cuối năm 2023.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Housing cho rằng, nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá đất trong thời gian gần đây nên thị trường đất nền đã "sôi động" trở lại.

Bên cạnh đó, một trong những quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) là siết chặt việc phân lô bán nền, trong khi nguồn cầu vẫn khá cao, cũng là lý do khiến giá đất nền có xu hướng bị đẩy lên.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia giá đất tăng nhưng không đồng thời trên tất cả khu vực mà chủ yếu tập trung ở những nơi có quy hoạch hoặc thông tin quy hoạch mang tính định hướng. Việc đầu tư nhà đất đón sóng quy hoạch hạ tầng, pháp lý có nhiều tiềm năng nhưng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro.

Đáng chú ý, ngay cả khi có sóng hạ tầng, thị trường nhà đất vùng ven cũng khó lấy lại sự sôi động như thời đỉnh cao. Bởi, sau khó khăn, thị trường dần được thanh lọc, các nhà đầu tư cẩn trọng hơn, ưu tiên đất “sạch” pháp lý, việc lựa chọn về vị trí, hạ tầng… cũng gắt gao hơn.

Từ những diễn biến thực tế, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư “đuối sức” (không thể trụ vững trong 2 - 3 năm tới) nên cân nhắc thoát hàng sớm, chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí cắt lỗ, vì càng đợi lâu sẽ càng thâm hụt nặng.

Ngược lại, với các nhà đầu tư mới, vững dòng tiền, thì đây là cơ hội để “bắt đáy”, săn những sản phẩm tốt, đầy đủ pháp lý. Tuy nhiên, để giảm rủi ro, nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ...

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới.