24HMONEY đã kiểm duyệt"Sóng ngầm" bất động sản khu công nghiệp: Khi thị trường không còn "dễ dãi"
Giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng trên cả ba miền, phản ánh nhu cầu ổn định từ ngành sản xuất, đặc biệt ở miền Bắc. Tuy nhiên, dòng vốn FDI đang tạm chững do lo ngại từ chính sách thuế toàn cầu, khiến thị trường bước vào giai đoạn thận trọng và phân hóa rõ nét.
Thị trường bất động sản khu công nghiệp đang bước vào một giai đoạn mà mọi bước đi đều cần cân đo kỹ lưỡng. Giá thuê tiếp tục leo thang, nhưng dòng vốn – thước đo thực sự của kỳ vọng dài hạn – lại bắt đầu chững lại, hé lộ những tín hiệu phân hóa và áp lực điều chỉnh trong cuộc chơi tưởng chừng chỉ có tăng.
Giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng tại nhiều địa phương trọng điểm trong quý I/2025, phản ánh nhu cầu ổn định từ lĩnh vực sản xuất – đặc biệt là điện tử và linh kiện máy móc. Tuy nhiên, thị trường đang bước vào giai đoạn “giằng co”, khi dòng vốn FDI có dấu hiệu chững lại vì lo ngại từ các chính sách thuế toàn cầu đang trong vòng đàm phán.
Miền Bắc duy trì đà tăng giá và mở rộng quy mô
Theo Cushman & Wakefield, tổng quỹ đất KCN miền Bắc đạt 16.800 ha, tăng 9,2% so với cùng kỳ – chủ yếu nhờ nguồn cung mới tại Bắc Ninh và Hải Phòng. Giá thuê trung bình đạt 132 USD/m², tăng 5,6%, tỷ lệ lấp đầy đạt 69%. Bắc Ninh dẫn đầu về lượng đất được thuê, chiếm 54% tổng diện tích trong quý. Nhà xưởng xây sẵn cũng ghi nhận sức cầu tốt với nguồn cung đạt 4,4 triệu m², lấp đầy 81%. Xu hướng phát triển nhà xưởng đa tầng, chất lượng cao xuất hiện ngày càng rõ tại Vĩnh Phúc.
Miền Trung trỗi dậy, miền Nam bị “neo” bởi quỹ đất
Miền Trung đang nổi lên như một vùng trũng tiềm năng, với sự gia tăng diện tích KCN tại Quảng Nam, Bình Định, Thanh Hóa. Trong khi đó, miền Nam – vốn là trung tâm công nghiệp lâu đời – lại gặp khó vì hạn chế quỹ đất, với chỉ 18.500 ha đất KCN được quy hoạch bổ sung từ nay đến 2030. Giá thuê tại miền Nam vẫn ở mức cao, trung bình 177 USD/m², tăng 3,5%, trong khi tỷ lệ lấp đầy duy trì 82%.
Quy hoạch đến 2030: Sự dịch chuyển về Bắc và Trung
Theo quy hoạch từ 63 tỉnh, thành, đến năm 2030, cả nước sẽ có thêm 221 KCN mới và mở rộng 76 KCN hiện hữu. Miền Bắc chiếm tới 59% số lượng KCN mới, cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt của dòng vốn và hạ tầng về phía Bắc. Quảng Ninh, Hải Phòng, Hải Dương đang nổi lên như “tam giác công nghiệp” mới nhờ hạ tầng cải thiện nhanh chóng.
Sáp nhập hành chính – chất xúc tác tái định hình bản đồ công nghiệp
Việc sáp nhập các tỉnh, thành không chỉ thay đổi về địa giới, mà còn định hình lại cấu trúc phát triển KCN:
Hải Phòng – Hải Dương: Sau sáp nhập, các tuyến kết nối liên vùng sẽ được đẩy mạnh đầu tư. Với giá thuê còn thấp và quỹ đất rộng tới 3.000 ha, Hải Dương được kỳ vọng hút vốn thay cho các khu đã chật hẹp ở Hải Phòng.
Bắc Ninh – Bắc Giang: Trung tâm hành chính chuyển về Bắc Giang có thể kéo theo sự bứt tốc hạ tầng. Với quỹ đất 3.800 ha, Bắc Giang được dự báo sẽ vượt mặt Bắc Ninh, trở thành tâm điểm thu hút FDI.
TP.HCM – Bình Dương: Việc hợp nhất sẽ mở ra cơ hội hình thành siêu đô thị công nghiệp – dịch vụ. Hạ tầng trọng điểm như metro số 1, cao tốc TPHCM – Chơn Thành, và vành đai 3–4 là động lực chính.
Ngắn hạn còn giằng co, trung hạn vẫn nhiều kỳ vọng
Theo MBS, các doanh nghiệp FDI hiện đang “phanh gấp” trước các bất định xoay quanh thuế toàn cầu, khiến dòng vốn mới chậm lại. Điều này ảnh hưởng rõ nét tới các doanh nghiệp BĐS KCN có mô hình ghi nhận doanh thu một lần như KBC, IDC, SZC… Ngược lại, những đơn vị sở hữu mô hình phân bổ dòng tiền đều đặn như SIP, NTC sẽ ít chịu tác động hơn.
Tuy nhiên, về trung và dài hạn, triển vọng vẫn tích cực. Việt Nam đang đẩy mạnh các biện pháp chống gian lận xuất xứ để đáp ứng yêu cầu từ Mỹ, qua đó kỳ vọng đạt được ưu đãi thuế. Khi đàm phán quốc tế có tiến triển, dòng vốn đầu tư sẽ sớm quay lại, và những khu vực có quy hoạch bài bản, hạ tầng tốt sẽ là nơi hưởng lợi trước tiên.
Nhà đầu tư lưu ý
Bạn muốn trở thành VIP/PRO trên 24HMONEY?
Bấm vào đây để liên hệ 24HMoney ngay
Từ khóa hot
Bàn tán về thị trường