Sóng đất không còn dễ ăn?

Khi toàn bộ thị trường địa ốc bị đưa vào hệ thống quản trị dữ liệu định danh, cuộc chơi chỉ còn dành cho những sản phẩm tạo ra dòng tiền thực trên trục tọa độ quy hoạch.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới với những thay đổi sâu rộng về thể chế, quản trị và dòng vốn. Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bước ngoặt lớn nhất không nằm ở biến động giá nhà đất mà ở việc toàn bộ thị trường đang được đưa vào hệ thống quản lý bằng dữ liệu số.

Mọi giao dịch, dự án, chủ đầu tư, môi giới và sản phẩm bất động sản sẽ từng bước được định danh, số hóa và quản lý minh bạch hơn. Điều này đồng nghĩa các hoạt động đầu cơ, thổi giá hay kinh doanh thiếu minh bạch sẽ ngày càng khó tồn tại.

Ông cho rằng năm 2025 không chỉ là một năm tăng trưởng kinh tế tích cực mà còn là điểm khởi đầu cho một giai đoạn phát triển mới, khi các nút thắt về thể chế, hạ tầng và nguồn nhân lực được xử lý đồng bộ thông qua hàng loạt chương trình cải cách lớn.

Dòng tiền đầu cơ đối mặt áp lực lớn

Theo TS Nguyễn Văn Đính, năm 2026 có thể trở thành cột mốc quan trọng khi Việt Nam hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai con số, kéo theo làn sóng đầu tư công quy mô lớn và hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Nguồn cung mới sẽ gia tăng, mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua nhưng cũng tạo áp lực cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, thị trường sẽ ưu tiên các sản phẩm có nhu cầu sử dụng thực, khả năng tạo dòng tiền và đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Các mô hình đô thị xanh, đô thị thông minh và đô thị TOD gắn với giao thông công cộng được dự báo sẽ trở thành xu hướng dẫn dắt thị trường trong những năm tới.

Đáng chú ý, Chính phủ đang theo đuổi định hướng kiểm soát dòng vốn đầu cơ, ưu tiên nguồn lực cho các lĩnh vực tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế. Điều này khiến những chiến lược đầu tư dựa trên tin đồn, lướt sóng ngắn hạn hay chạy theo đám đông trở nên rủi ro hơn đáng kể.

Bên cạnh đó, áp lực từ chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công và logistics tiếp tục neo ở mức cao. Vì vậy, dù nguồn cung được cải thiện, khả năng giảm sâu của giá bất động sản trong ngắn hạn vẫn không được đánh giá cao.

"Những doanh nghiệp làm ăn cẩu thả, bất chấp quy định pháp luật sẽ không còn đất diễn trong giai đoạn tới", ông Đính nhấn mạnh.

Hạ tầng sẽ quyết định dòng tiền

Theo vị chuyên gia, hạ tầng sẽ là yếu tố có sức ảnh hưởng lớn nhất tới hiệu quả đầu tư trong chu kỳ mới.

Nếu như trước đây nhiều nhà đầu tư chỉ cần sở hữu đất và chờ giá tăng, thì hiện nay việc đánh giá quy hoạch, khả năng kết nối, tốc độ phát triển hạ tầng và tiềm năng khai thác thực tế của khu vực đã trở thành yêu cầu bắt buộc.

Làn sóng sắp xếp đơn vị hành chính và quy hoạch lại không gian phát triển đang mở ra nhiều cực tăng trưởng mới. Đặc biệt, vùng Thủ đô Hà Nội và vùng TP.HCM được định hướng phát triển theo mô hình đa trung tâm, tạo dư địa lớn cho thị trường trong dài hạn.

Tuy nhiên, cơ hội sẽ không còn trải đều cho tất cả.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, khi dữ liệu minh bạch hơn, pháp lý chặt chẽ hơn và mức độ cạnh tranh ngày càng cao, nhà đầu tư muốn thành công phải nâng cao năng lực tài chính, quản trị rủi ro và ứng dụng công nghệ trong quá trình ra quyết định.

"Thời kỳ đầu tư theo phong trào đã qua. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn bao giờ hết", ông nhận định.