Sông Đà 1.01 triệu tập ĐHCĐ bất thường, dàn lãnh đạo mới đối diện những vấn đề gì?

Tình hình kinh doanh bết bát, vay nợ gấp 15 vốn chủ sở hữu…là những khó khăn hiện hữu của Công ty CP Sông Đà 1.01. Tuy nhiên, cần phải nhắc lại rằng, đây cũng là một doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án tọa lạc tại vị trí “vàng” của Thủ đô, lượng hàng tồn kho đang ở mức “khủng”.

Công ty CP Sông Đà 1.01 (UPCoM: SJC) được thành lập trên cơ sở Xí nghiệp Sông Đà 1.01 (tiền thân là Đội xây dựng số 1) thuộc CTCP Xây dựng Sông Đà 1. Giai đoạn 2007 – 2012 được coi là những năm vàng son của doanh nghiệp nhờ việc trúng hàng loạt gói thầu thi công lớn của Tập đoàn Sông Đà và nhiều dự án dân dụng khác.

Tuy nhiên, kể từ thời điểm 2013 trở đi, do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế chung đã ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động của doanh nghiệp này. Sự đóng băng của thị trường bất động sản cùng với chính sách thắt chặt tiền tệ, giảm chi tiêu và đầu tư công giai đoạn 2012-2013 khiến các hoạt động của Sông Đà 1.01 bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Điểm sáng là trong thời gian gần đây, doanh nghiệp đã phát đi một số tín hiệu tích cực, mở ra kỳ vọng lớn về một tương lai rất đáng chờ đợi.

Kỳ vọng lãi đậm nhờ bàn giao dự án Hà Nội Landmark Tower

Từ năm 2013, Sông Đà 1.01 đã chuyển hẳn định hướng kinh doanh sang đầu tư bất động sản. Hai dự án “chào sân” của doanh nghiệp này là chung cư Hemisco và CT1 Văn Khê.

Đến năm 2015, công ty này “lấn sân” sang phân khúc chung cư cao cấp khi quyết định hợp tác đầu tư dự án Hà Nội Landmark 51, với tổng đầu tư 988 tỷ đồng.

Khi đó, Sông Đà 1.01 bắt tay Tổng Công ty Lâm nghiệp Việt Nam (Vinafor) làm đồng chủ đầu tư dự án. Theo đó, Vinafor đóng góp bằng quyền sử dụng đất (hơn 2.100m2 tại làng Vạn Phúc), Sông Đà 1.01 tìm nguồn vốn cho dự án.

Hợp đồng bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai – Dự án Vinafor - với PVCombank HO với giá trị bảo lãnh là 1.000 tỷ đồng đã được ký kết, Sông Đà 1.01 chính thức đặt chân vào khu đất khá đắc địa tại Hà Đông khi ấy.

Cùng với cách thực hiện này, Sông Đà 1.01 đã trở thành chủ đầu tư của dự án “Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở Viễn Đông Star (Tên trước là Eco Green Tower) tại số 1 Giáp Nhị, phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội.

Tất nhiên, như mọi doanh nghiệp bất động sản, hoạt động vay nợ của Sông Đà 1.01 doanh nghiệp chủ yếu để đầu tư vào dự án. Tuy nhiên, chính trong giai đoạn bước ngoặt này, “vận đen” đã tìm đến doanh nghiệp này, khi khủng hoảng kinh tế cùng với sự đóng băng của thị trường bất động sản đã khiến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bị ảnh hưởng. Không còn khả năng vay nợ và áp lực nợ vay đè nặng dẫn đến các dự án của doanh nghiệp rơi vào tình cảnh “dậm chân tại chỗ”.

Theo báo cáo tài chính tự lập, tính đến ngày 30/9/2022, Sông Đà 1.01 đang có lượng hàng tồn kho giá trị lên đến gần 1.400 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp vẫn còn một khoản phải thu ngắn hạn lên tới hơn 137,4 tỷ đồng. Đây là hai khoản mục chiếm đến 94% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Cơ hội hồi phục của Sông Đà 1.01 xuất hiện nhờ vào sự tăng giá trở lại của thị trường bất động sản sau khi dịch bệnh được kiểm soát. Dù hiện cơ hội này đã hẹp lại do thị trường đang khá trầm lắng, nhưng ngay cả với mức giá bất động sản hiện tại, “cửa sống” của doanh nghiệp này vẫn khá sáng.

Theo một chuyên gia, hiện giá giao dịch chung cư trong khu vực dự án Hà Nội Landmark Tower đang là trên dưới hơn 40 triệu đồng/m2 (mức giá trung bình của các dự án chung cư khu vực đường Tố Hữu và Tây Hà Nội). Như vậy, nếu tạm tính theo cách cơ học, tòa nhà hỗn hợp đa năng cao 51 tầng nổi trên lô đất có tổng diện tích gần 4.600m2, tổng diện tích sàn là 103.104m2 và 688 căn hộ, dự án Hà Nội Landmark Tower hứa hẹn đem lại doanh thu hàng nghìn tỷ đồng cho Sông Đà 1.01.

Khấu trừ các chi phí xây dựng, trả nợ lãi, chắc hẳn con số lợi nhuận thu về sẽ rất khả quan, tạo tiền đề quan trọng cho Sông Đà 1.01 thanh toán các khoản nợ vay, hoặc giúp bổ sung nguồn vốn lưu động để phát triển, mở rộng hoạt động kinh doanh.

Dưới góc độ lạc quan, trong bối cảnh nguồn cung chung cư tại Hà Nội khá khan hiếm, nhu cầu về nhà ở thì vẫn không ngừng gia tăng, việc sở hữu vị trí đắc địa phía Tây Hà Nội có thể sẽ đưa giá trị của dự án Hà Nội Landmark Tower tăng cao hơn nữa.

Thách thức kinh doanh bết bát, nợ vay áp đảo

Tuy nhiên, thực tế tình hình tài chính Sông Đà 1.01 đang tồn tại những vấn đề không nhỏ. Ghi nhận trên báo cáo tài chính của Sông Đà 1.01 cho thấy, nếu giai đoạn 2007 – 2012, công ty vẫn có mức doanh thu trung bình trên 150 tỷ đồng/năm cùng lợi nhuận ròng trên 12 tỷ đồng/năm, thì năm 2013, doanh thu đã giảm một nửa chỉ còn 74,5 tỷ đồng cùng lợi nhuận gần 3 tỷ đồng.

Những năm tiếp theo, doanh thu sụt giảm mạnh mẽ hơn khi giai đoạn 2014 – 2016, doanh thu lần lượt chỉ là 7,85 tỷ đồng, 12,9 tỷ đồng và 8,5 tỷ đồng. Trong khi đó, lợi nhuận cũng chỉ còn 165 triệu (2014), 1,1 tỷ (2015) và âm 3,6 tỷ đồng (năm 2016).

Giai đoạn 2017-2020 tình hình cũng không mấy khả quan hơn với doanh thu trung bình khoảng gần 20 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế chỉ có năm 2017 ghi nhận dương 191 triệu đồng, năm 2019 là hơn 71 triệu đồng, còn năm 2018, 202 lần lượt âm 1,7 tỷ đồng và 500 triệu đồng.

Dù chưa nộp báo cáo tài chính cả năm 2021, nhưng theo báo cáo tà chính tự lập quý IV của Sông Đà 1.01, doanh thu cả năm đạt gần 45,7 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt gần 2,3 tỷ đồng.

Kết quả kinh doanh quý III/2022 cũng không có tiến triển gì khi ghi nhận khoản lỗ ròng hơn 99 triệu đồng, trong khi cùng kỳ lãi gần 2,5 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2022, Sông Đà 1.01 lỗ ròng hơn 144 triệu đồng, trong khi cùng kỳ lãi hơn 2,5 tỷ đồng.

Doanh thu sụt giảm, lợi nhuận liên tục ở mức âm, song các khoản vay của Sông Đà 1.01 lại tăng với tốc độ phi mã. Nếu như năm 2013, khoản mục nợ phải trả của doanh nghiệp mới chỉ ghi nhận 124,2 tỷ đồng thì đến ngày 30/9/2022 con số này đã là 1.494 tỷ đồng.

Trong khi đó, tính đến ngày 30/9/2022, tổng tài sản của Sông Đà 1.01 ghi nhận hơn 1.597 tỷ. Vậy khoản nợ phải trả 1.494 tỷ đồng nói trên đang chiếm tới gần 94% tổng giá trị tài sản, gấp gấp 15 lần vốn chủ sở hữu (gần 99,3 tỷ đồng).

Về cơ cấu nợ, trong tổng số hơn 1.494 tỷ đồng nợ phải trả, nợ ngắn hạn của Sông Đà 1.01 ghi nhận 818,5 tỷ đồng, chủ yếu là nợ vay tài chính (527,9 tỷ đồng) và phải trả người bán ngắn hạn (143,3 tỷ đồng); nợ dài hạn ghi nhận 699,3 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là doanh thu chưa thực hiện dài hạn (698,5 tỷ đồng).

Cần lưu ý, dự án Hà Nội Landmark Tower của Sông Đà 1.01 hiện đã bị ngân hàng PVCombank thu giữ và đang trong quá trình tiến hành khởi kiện để thu hồi nợ. Đồng thời, doanh nghiệp còn đang chịu hàng trăm tỷ đồng nợ nhà thầu, người mua nhà, nợ cá nhân của công ty.

Do đó, thách thức lớn nhất với dàn lãnh đạo mới của Sông Đà 1.01 là phải xử lý được các rối rắm tài chính này… Để có thể tái khởi động và thu lợi nhuận từ dự án Hà Nội Landmark Tower, và tái đầu tư sang các dự án khác, chính thức hoàn tất quá trình hồi sinh Sông Đà 1.01.