Sóng cổ phiếu địa ốc nhỏ và vừa

Đà tăng mạnh diễn ra đồng loạt ở các cổ phiếu địa ốc vừa và nhỏ, bất chấp tình hình kinh doanh ra sao.

Cổ phiếu vừa và nhỏ hút dòng tiền

Quan sát thị trường chứng khoán thời gian qua, có thể thấy, kể từ khi khi tạo đáy ngắn hạn vào ngày 27/9 cho đến 27/10, chỉ số VN-Index ghi nhận mức tăng 7,4%. Tuy vậy, nhiều cổ phiếu midcaps và penny ghi nhận mức tăng rất mạnh, có cổ phiếu tăng bằng lần. Tại nhóm bất động sản, nhóm có sóng mạnh mẽ trong thời gian qua, sự phân hóa này cũng diễn ra rất rõ ràng.

Cụ thể, trong vòng 1 tháng qua, giá cổ phiếu HLD tăng 55,9%, lên 53.600 đồng/cổ phiếu; BCE tăng 54,3% lên 20.450 đồng/cổ phiếu; NTL tăng 38,1%, lên 44.200 đồng/cổ phiếu; cổ phiếu HU4 tăng 39,1% lên 23.500 đồng/cổ phiếu; cổ phiếu TDC tăng 37,6% lên 28.350 đồng/cổ phiếu; cổ phiếu LDG tăng 32% lên 9.040 đồng/cổ phiếu…

Trong khi đó, các cổ phiếu bất động sản thuộc nhóm vốn hoá lớn như Vinhomes (mã VHM), Novaland (mã NVL)… lại chỉ đi ngang, hoặc tăng không đáng kể.

Đà tăng của nhóm cổ phiếu doanh nghiệp địa ốc ngoài cơ sở là kỳ vọng chung của giới đầu tư về việc thị trường bất động sản sẽ khởi sắc sau giai đoạn đại dịch, giúp các tài sản như bất động sản được định giá lại, từ đó giúp tăng lợi nhuận kỳ vọng trong tương lai… thì còn có một lý do rất quan trọng, đến từ quy mô vốn của doanh nghiệp. Cụ thể là khối lượng cổ phiếu được niêm yết/giao dịch trên thị trường chứng khoán không quá lớn.

Thêm vào đó, với kết quả kinh doanh đi ngang, thậm chí trong nhiều năm, hầu hết các cổ phiếu này nằm ở vùng giá thấp.

Đến thời điểm này, khi chỉ số VN-Index lập đỉnh thời đại ở mức 1.444,27 điểm, hầu hết các cổ phiếu lớn đã nằm ở mặt bằng giá khá cao thì dòng tiền tìm kiếm cơ hội ở những cổ phiếu vừa và nhỏ. Với khối lượng cổ phiếu không quá lớn, khi dòng tiền tập trung vào, giá các cổ phiếu được đẩy lên nhanh chóng.

Còn đó những nỗi lo

Mặc dù hiện tại nhóm midcaps trong lĩnh vực bất động sản đều đồng loạt tăng giá, nhưng không phải tất cả các doanh nghiệp đều có câu chuyện để nhà đầu tư kỳ vọng.

Chẳng hạn, tại cổ phiếu NDN (của Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng), dù các chỉ số tài chính tại thời điểm cuối quý III rất tích cực, EPS cơ bản 4 quý đạt 3.980 đồng và dự phóng cả năm rất tốt khi Công ty tiếp tục bàn giao phần còn lại của dự án Khu phức hợp Monarchy -Block B, nhưng nhìn về triển vọng năm 2022 của doanh nghiệp, không phải không có những nỗi lo.

Ngay từ đầu, NDN đã xác lập chiến lược phát triển dự án tập trung, nghĩa là, mỗi giai đoạn triển khai một dự án, sau khi hoàn thành sẽ tìm dự án mới triển khai.

Báo cáo tài chính quý III/2021 của NDN chỉ ghi nhận đầu tư dự án tại A2.2 Phan Đăng Lưu với giá trị 16 tỷ đồng. Như vậy, với việc chưa có dự án gối đầu, Công ty đang để lại một khoảng trống lợi nhuận cho năm 2022.

Trong khi đó, tại Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (mã QCG), tính tới thời điểm ngày 30/6/2021, tồn kho và tài sản dở dang dài hạn của Công ty là 7.358,9 tỷ đồng, chiếm 74,2% tổng tài sản. Công ty chưa thuyết minh chi tiết từng dự án nhưng chủ yếu vẫn là tồn kho của dự án Khu dân cư Phước Kiển.

Được biết, dự án này đã nhiều năm vướng mắc pháp lý và không thể triển khai đã ảnh hưởng rất lớn tới tình hình kinh doanh nhiều năm qua của Công ty. Từ mức đỉnh lợi nhuận năm 2017 là 406,5 tỷ đồng, kết quả kinh doanh của Công ty đã liên tục lao dốc. 6 tháng đầu năm 2021, lợi nhuận của QCG đạt 27,98 tỷ đồng, giảm 31,4% so với cùng kỳ.

Như vậy, nếu vướng mắc pháp lý của dự án Khu dân cư Phước Kiển không được tháo gỡ, QCG khó có thể lấy lại đà tăng trưởng.

Tại LDG, tính tới 30/9/2021, tổng tồn kho và tài sản dở dang dài hạn của Công ty là 1.473,3 tỷ đồng, chiếm 21,9% tổng tài sản, người mua trả tiền trước là 636,6 tỷ đồng, chiếm 9,4% tổng nguồn vốn. Trong đó, dự án tồn kho lớn nhất là dự án Khu dân cư Tân Thịnh đạt 273,2 tỷ đồng, tăng 12,5 tỷ đồng so với đầu năm và chiếm gần 26% tổng tồn kho của Công ty. Điều này cho thấy tiến độ triển khai dự án này đang bị đình trệ.

Ngoài ra, trong báo cáo tài chính 9 tháng đầu năm, LDG ghi nhận lợi nhuận tăng 153% lên 31,74 tỷ đồng và mới hoàn thành 10,54% kế hoạch lợi nhuận năm. Đáng chú ý, LDG liên tục thực hiện mô hình thâm hụt dòng tiền khi dòng tiền kinh doanh chính liên tục âm, Công ty phải huy động dòng tiền đi vay và vốn chủ sở hữu để bổ sung vốn kinh doanh.

Cụ thể, dòng tiền kinh doanh chính năm 2019 âm 1.769,6 tỷ đồng, năm 2020 âm 96,5 tỷ đồng, 9 tháng đầu năm 2021 tiếp tục âm 479,2 tỷ đồng. Ngược lại, các khoản phải thu ngắn hạn lại liên tục tăng cao. Tính tới 30/9/2021, các khoản phải thu ngắn hạn tăng thêm 689,44 tỷ đồng, lên 3.390,4 tỷ đồng và chiếm 50,3% tổng tài sản.

Có thể thấy, LDG đang gặp khó khăn về việc triển khai dự án lớn, trong khi mô hình kinh doanh thâm hụt dòng tiền, Công ty tính tới 30/9/2021 chỉ còn 50,3 tỷ đồng tiền mặt, điều này sẽ giới hạn khả năng tiếp tục triển khai các dự án hiện hữu.

Tại BCE, tính tới 30/9/2021, Công ty chỉ ghi nhận tồn kho và tài sản dở dang dài hạn đạt 118,1 tỷ đồng, chiếm 13,4% tổng tài sản, người mua trả tiền trước đạt 13 tỷ đồng, chiếm 1,5% tổng nguồn vốn. Trong khi đó, các khoản phải thu ngắn hạn đạt 535,2 tỷ đồng, chiếm 60,9% tổng tài sản. Như vậy, tài sản Công ty chủ yếu nằm ở bên thứ ba. Ngoài ra, trong 9 tháng đầu năm, Công ty cũng chỉ ghi nhận lợi nhuận đạt 25,54 tỷ đồng, tăng 63,9% và hoàn thành được 39,5% kế hoạch lợi nhuận năm.

Cơn sóng của các cổ phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản nhỏ và vừa có thể giúp danh mục của nhiều nhà đầu tư tăng rất tốt trong thời gian, nhưng nếu FOMO theo sóng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bởi đà tăng của các cổ phiếu chỉ bền vững trên cơ sở nội tại của doanh nghiệp, quy luật này luôn luôn đúng trên thị trường chứng khoán.