"Sóng" Bất động sản KCN: TIP có đáng để đầu tư?

Kính mời quý độc giả và nhà đầu tư cùng phân tích cổ phiếu của Công ty Cổ phần Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (TIP)

ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ

Mảng khu công nghiệp đem lại nguồn thu ổn định

Dự án Khu công nghiệp Tam Phước được TIP đưa vào vận hành từ năm 2007. Ở thời điểm hiện tại, toàn bộ diện tích khu côn nghiệp đã được lấp đầy. Công ty thực hiện hạch toán doanh thu trong suốt thời gian hoạt động cũng như cung cấp các dịch vụ đi kèm như xử lý rác thải, cung cấp nước sạch,…do đó, khu công nghiệp Tam Phước mang lại 110 tỷ doanh thu và 60 lãi gộp ổn định hàng năm.

Dự án Phước Tân sẽ là yếu tố thúc đẩy lợi nhuận trong thời gian tới

Giai đoạn 2018 – 2020, Tip ghi nhận sự cải thiện mạnh mẽ về mặt lợi nhuận nhờ đóng góp của dự án KDC Tam Phước 18ha, Tín Khải và Thống Nhất giai đoạn 1. Hiện dự án KDC Tam Phước 18ha và Thống nhất GĐ 1 cơ bản đã hạch toán hết, do đó dự án Phước Tân đang được triển khai sẽ là yếu tố dẫn dắt lợi nhuận của công ty từ năm 2021.

Dự án khu dân cư Phước Tân có vị trí tại núi Dòng Dài, P.Phước Tân, TP Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai với quy mô 156,53 ha. Trong đó có 81 ha đất thương phẩm, cung cấp khoảng 2.941 căn nhà ở riêng lẻ, 754 căn hộ chung cư và khoảng 3.000 căn hộ xã hội.

Dự án được chia làm 4 giai đoạn. GĐ 1 dự án khoảng 10ha đất nền đã được bán hết từ T10/2018. T12/2020, công ty đã bàn giao nền cho người mua và dự kiến sẽ bắt đầu ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ năm 2021. GĐ 2 có diện tích 13ha (gồm biệt thự và đất nền) đã hoàn thành xong hạ tầng từ T3/2020, dự kiến mở bán trong năm 2021. Dựa trên giá bán các dự án tại khu vực xung quanh, chúng tôi ước tính giá bán GĐ 2 sẽ không thấp hơn 15 triệu/m2.

Trong Q4/2020, TIP đã chi khoảng 120 tỷ nâng tỷ lệ sở hữu tại Công ty Phước Tân – chủ đầu dự án Phước Tân lên 50%.

Hạch toán lợi nhuận từ dự án Tín Khải

Do Sở Tài nguyên Môi trường ngày 31/12/2020 mới có văn bản chấp thuận việc đủ điều kiện chuyển nhượng của 74 lô đất của dự án Tín Khải nên TIP chưa thể hạch toán lợi nhuận. Ước tính công ty có thể ghi nhận 31 tỷ lợi nhuận trong Q1/2021 từ dự án này.

Hiện dự án Tín Khải vẫn còn khoảng 5ha đất sạch để bán trong thời gian tới. Ngoài ra, Tín Khải còn 1 dự án giai đoạn 2 với diện tích 39ha sẽ đem lại lợi nhuận lơn cho công ty thời gian tới.

Tiếp tục triển khai dự án khu phố chợ Thống Nhất

Dự án được chia làm 3 giai đoạn

GĐ 1 khởi công từ năm 2016, diện tích 6,9ha hiện đã được hạch toán hết

GĐ 2 diện tích 7ha với tổng mức đầu tư 238 tỷ đồng dự kiến triển khai năm 2021, chậm hơn so với kế hoạch ban đầu do vướng chuyển đổi mục đích sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.

GĐ 3 diện tích 41ha, mức đầu tư 750 tỷ dự kiến sẽ triển khai từ năm 2022.

Tăng vốn để đầu tư dự án Khu du lịch, thương mại, logistic tại xã Lộ 25

Dự án có diện tích 249ha, tại Xã lộ 25, huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai. Hiện dự án đã được chuyển đổi sang đầu tư khu công nghiệp theo chính sách của UBND tỉnh Đồng Nai. Theo đó diện tích thương phẩm sẽ tăng thêm ít nhất 20% từ 150ha lên 180ha, do tỷ lệ thương phẩm theo quyết định cũ khá thấp, chỉ 60%.

Trong Q3/2020, TIP đã thực hiện tăng vốn đầu tư cho dự án này từ 744 tỷ lên 2.078 tỷ đồng. Đồng thời công ty cũng huy động từ cổ đông 130 tỷ để tăng khả năng tự chủ nguồn vốn đầu tư vào dự án Xã lộ 25.

Dự án kỳ vọng sẽ đem lại nguồn doanh thu và lợi nhuận ổn định cho TIP khi đi vào hoạt động.

PHÂN TÍCH KĨ THUẬT VÀ KHUYẾN NGHỊ

Giá cổ phiếu đang được hỗ trợ trên 3 đường MA 20, MA50, MA100 sát nhau và sự đột biến về vol so với trung bình là tín hiệu khả quan cho xu hướng tăng giá ngắn trung hạn .

Vùng mua : 50 ; Giá cắt lỗ 48 (-4%) ; kì vọng 58 (+16%).