Sôi động thị trường M&A bất động sản

Thời gian qua, nhiều chính sách bất động sản được đẩy mạnh nhằm hỗ trợ thị trường bước qua giai đoạn khó khăn. Song song, các doanh nghiệp cũng tự thay đổi, thích nghi thời kỳ mới bằng hoạt động M&A dự án.

"ÔNG LỚN" TẬP TRUNG M&A

Hoạt động M&A bất động sản được nhiều ông lớn trong ngành lựa chọn làm chiến lược trong năm 2024. Theo ông Nguyễn Trọng Thông, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Hà Đô trong nửa cuối năm 2024, tập đoàn sẽ đầu tư tài chính vào mua bán, sáp nhập công ty (M&A).

Bởi hiệu quả mang lại của việc đầu tư M&A khá cao, tuy nhiên, rủi ro cũng không kém bởi đây là hoạt động đầu tư khó. Vì vậy, Hà Đô sẽ nghiên cứu và triển khai kỹ lưỡng đối với hoạt động tài chính này

Không riêng gì Hà Đô, chia sẻ với báo chí, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh Group) đang tận dụng thời gian khó khăn để tái cơ cấu. Đặc biệt, Đất Xanh tập trung toàn bộ vào những gì cốt lõi nhất để phát triển tốt hơn trong chiến lược giai đoạn 2025 - 2030. Động thái liên tục thoái vốn tại các công ty trong thời gian qua là quyết định cơ cấu lại mô hình, cắt tỉa những ngành nghề không mang lại hiệu quả như xây dựng.

Đất Xanh Group tiếp tục chuẩn bị các chiến lược hoàn thiện, đền bù 5 dự án lớn để chuẩn bị cho giai đoạn 2025 - 2030, trong đó có kế hoạch mua bán - sáp nhập (M&A) các dự án, chuẩn bị nguồn lực và quỹ đất.

Cùng chung chiến lược với 2 doanh nghiệp trên, là Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, trong năm 2024, công ty tập trung 3 chiến lược quan trọng: đầu tư và quản lý đầu tư, tài chính tổng thể (bao gồm huy động vốn), M&A và tăng trưởng. Kế hoạch doanh thu năm 2024 của Nam Long sẽ đến từ dự án Akari giai đoạn II và Dự án Southgate.

Hoạt động mua bán và sáp nhập năm 2024 tiếp tục “khởi sắc”

Nhận định về hoạt động M&A bất động sản, bà bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, xu hướng mua bán và sáp nhập bất động sản năm 2023 diễn ra khá mạnh mẽ. Đặc biệt với chủ đầu tư nước ngoài từng phát triển tại thị trường Việt Nam và chủ đầu tư có năng lực về tài chính, trong năm 2023 đã mua lại hoặc kết hợp cùng chủ đầu tư có quỹ đất mà lại gặp khó khăn về tài chính, về trái phiếu đáo hạn. Vì thế, dự báo hoạt động mua bán và sáp nhập năm 2024 tiếp tục “khởi sắc”, thậm chí kéo dài sang đến năm 2025.

Đồng quan điểm trên, Chứng khoán MBS vừa công bố báo cáo “Bất động sản dân cư: Hồi phục và phân hoá”. Theo MBS, kỳ vọng hoạt động M&A các dự án bất động sản cũng sẽ là một phần quan trọng trong năm 2024.

Bởi sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản còn yếu. Nhiều doanh nghiệp chưa tiếp cận được nguồn vốn, chi phí phát triển dự án sẽ ngày càng gia tăng. Do đó việc bán dự án cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, năng lực phát triển dự án tốt là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.

Về đối tượng, các thương vụ M&A vẫn chỉ tập trung tại các dự án đã có tình trạng pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và nhiều tiềm năng để phát triển dự án.

Cùng với đó, việc huy động vốn trên sàn sẽ là một trong những hoạt động nổi bật trong thời gian sắp tới của các công ty bất động sản trong thời gian tới. Từ đó, tái cấu trúc nợ vay, đáp ứng các nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước và chi phí phát triển dự án tăng cao.

HỒI PHỤC NHƯNG CÒN THÁCH THỨC

Trong báo cáo, MBS cũng đã đánh giá thị trường bất động sản trong năm 2024 sẽ phục hồi nhờ kinh tế vĩ mô. Cụ thể, lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường. Kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn hiện nay đã về mức 4,5%. Nhờ đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện nay dao động quanh mức 7,5% - 7,9%.

Tuy vậy, tỷ giá tăng khiến áp lực thanh khoản hệ thống căng thẳng. Lãi suất thị trường đang có dấu hiệu tăng dần nhằm thu hút thanh khoản, điều này có thể gây áp lực tăng nhẹ mặt bằng lãi suất cho vay thời gian tới. Song MBS cho rằng, nếu lãi suất tăng trong thời gian tới cũng không mang nhiều hàm ý tiêu cực đến thị trường bất động sản, bởi lãi suất cho vay tăng lên nhẹ sẽ kích thích dòng tiền chảy vào bất động sản.

Lãi suất cho vay trung dài hạn vẫn sẽ duy trì ở mức thấp (Đơn vị: %/năm)

Đáng chú ý, về luật pháp, Quốc hội đã thông qua 3 bộ luật quan trọng là Luật Nhà Ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật đất đai 2024. Điều này, sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản thời gian tới.

Trong lần thay đổi luật lần này có công nhận các quyền và nghĩa vụ hợp pháp của kiều bào hải ngoại nếu vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam, cho phép người có quốc tịch Việt Nam tại nước ngoài được đứng tên bất động sản. Từ đó, thị trường sẽ giải quyết tình trạng khiếu kiện xảy ra, khi lúc trước họ phải nhờ người nhà, người quen đứng tên giúp và phát sinh các trường hợp chiếm đoạt tài sản.

Dù thị trường bất động sản có nhiều điểm tích cực và phục hồi trở lại, nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức.

Cụ thể, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang thiếu vắng thanh khoản trầm trọng, bởi những vướng mắc trong vấn đề pháp lý cũng như hệ quả của việc phát triển quá nóng ở các chu kỳ trước.

Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu ở khu vực miền Trung và miền Nam, chiếm 80 - 90% tổng nguồn cung cả nước. Hàng loạt dự án đã phải dừng triển khai do vướng pháp lý khiến lượng hàng tồn kho tăng mạnh, nguồn cung mới thì liên tục sụt giảm.

Sức cầu của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang ở mức thấp nhất trong một thập kỷ với tỷ lệ hấp thụ của biệt thự nghỉ dưỡng/nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng đạt 3,3%/0,9%. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang, các nhà phát triển liên tục đưa ra các chính sách cam kết chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc nhưng thanh khoản vẫn chưa được cải thiện. Đối với condotel, nguồn cung vẫn chủ yếu đến từ hàng tồn kho của các dự án cũ (chiếm hơn 98%), chủ yếu vẫn do vấn đề pháp lý.

Không chỉ vậy, doanh nghiệp bất động sản tiếp tục chịu áp lực về trái phiếu, ước tính của MBS, giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn sau mua lại trong quý 2/2024 và cả năm 2024 lần lượt là 19.328 tỷ đồng giảm 44,5% so với cùng kỳ và 113.654 tỷ đồng giảm 3,3% so với cùng kỳ.

Tổng giá trị trái phiếu mua lại của năm 2024 tính đến thời điểm cuối tháng 5/2024đạt 12.225 tỷ đồng tăng 5,8% so với cùng kỳ, giúp lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2024 giảm 9,7% so với trước khi mua lại.

Hiện tại, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm các nghĩa vụ thanh toán trong tháng 4 ước vào khoảng 193,6 nghìn tỷ đồng, chiếm gần 19% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của toàn thị trường. Trong đó nhóm ngành bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 70% giá trị chậm trả.

Áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản sẽ tập trung vào thời điểm quý 3/24

Về quy mô nợ vay tính đến hết quý 1/2024 tăng 5,7% so với đầu năm. Cơ cấu nợ vay có sự dịch chuyển sang nợ ngắn hạn do thị trường kém tích cực khiến 1 số chủ đầu tư tạm hoãn triển khai các dự án dài hạn, từ đó nhu cầu vốn giảm.

Tuy nhiên, tổng nợ vay/vốn chủ sở hữu ở cuối quý 1/2024 đạt mức 0,63 lần, tăng lên đáng kể so với giai đoạn cuối năm 2021 cho thấy dấu hiệu của việc mở rộng bảng cân đối.

Trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thể mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Cùng với đó, nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp bất động sản.

“Chúng tôi cho rằng, điều kiện quan trọng nhất để các ngân hàng có thể giải ngân là tình trạng pháp lý, cũng như khả năng triển khai bán hàng của dự án, để có thể đem lại dòng tiền trả nợ. Chính vì thế, các doanh nghiệp với quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh vẫn sẽ tiếp tục dẫn đầu cuộc chơi, trong khi phần còn lại sẽ tiếp tục gặp khó khăn”, Chứng khoán MBS phân tích.