'Sở hữu chung cư 50 năm phải đi kèm chính sách giảm giá'

Nếu chỉ đưa ra quy định sở hữu chung cư 50 năm, nhưng không có chính sách mới về giá bất động sản... thì sẽ khó tránh thất bại.

Gần đây, có một chủ đề được đông đảo người dân quan tâm, đó là đề xuất giới hạn thời gian sở hữu chung cư từ 50-70 năm. Người ta đang chia thành hai luồng ý kiến trái chiều, một bên đồng tình, bên kia phản đối, nhưng dường như tất cả đều chưa hiểu chính xác mục đích của đề xuất trên. Với góc độ là một nhà đầu tư bất động sản nhiều năm, tôi rất mong muốn đóng góp những phân tích chi tiết ưu, nhược điểm của đề xuất này.

Đề xuất giới hạn sở hữu chung cư 50 năm là một đề xuất lớn, ảnh hưởng sâu rộng tới đại bộ phận người dân, nên chắc chắn cần phải nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng. Muốn đạt được mục đích tốt của đề xuất này sẽ phải có nhiều chính sách hỗ trợ cùng lúc mới mang lại hiệu quả được. Còn nếu chỉ đưa ra quy định sở hữu chung cư 50 năm, còn vấn đề giá chung cư, giá đất, các vấn đề bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng... vẫn không có chế tài gì để quản lý thì chắc chắn chính sách sẽ thất bại.

Để phân tích sâu hơn vấn đề, tôi xin lấy một ví dụ. Ở Hà Nội, tạm tính một căn chung cư hiện có giá khoảng 3-3.5 tỷ đồng (sở hữu vĩnh viễn), có thể cho thuê được với giá 10 triệu đồng một tháng. Vậy bạn sẽ chọn cách nào sau đây:

Phương án thứ nhất, bạn thuê nhà, trả mỗi tháng 10 triệu đồng. Nếu thuê trong 50 năm, không tính tăng giá thì tổng số tiền bạn phải trả là 6 tỷ đồng. Nếu tính giá thuê hàng năm tăng 5% thì tổng tiền phải trả để thuê nhà sau 50 năm của bạn là 25 tỷ đồng. Nghe qua con số trên có vẻ giật mình, nhưng nếu so sánh với 50 năm trước (1972) nếu ai có trong tay ba tỷ đồng thì bây giờ sẽ như thế nào?

Trường hợp thuê nhà, tất nhiên bạn sẽ mất trắng số tiền thuê và không được quyền định đoạt (cho, tặng, bán, sửa sang) gì hết, thậm chí còn có thể bị chủ nhà lấy lại nhà bất kỳ lúc nào với một khoản bồi thường rất nhỏ. Ưu điểm lớn nhất của phương án này là bạn có thể linh hoạt, thích thì ở, không thích có thể đi thuê chỗ khác theo nhu cầu.

Phương án thứ hai, bạn sẽ mua nhà và có quyền sở hữu trong 50 năm với số tiền 3-3.5 tỷ đồng trả một cục. Ưu điểm của phương án này là bạn không phải chịu mất giá, có thể toàn quyền định đoạt căn hộ trong vòng 50 năm, như bán, cho thuê lại, thừa kế... và cũng không lo bị chủ nhà đuổi khỏi nhà bất kỳ lúc nào. Còn nhược điểm là bạn bỏ tiền ra một lần và phải gắn bó với căn hộ cho đến khi hết hạn hoặc chuyển nhượng.

Còn với trường hợp có chính sách giá mới cho chung cư 50 năm bằng 50-70% chẳng hạn, thì bạn chỉ cần bỏ ra 2 tỷ đồng là có thể mua được, chưa kể tới chính sách hỗ trợ của ngân hàng. Nếu là tôi, chắc chắn tôi sẽ chọn phương án thứ ba này. Hàng tháng không phải trả tiền nhà, được ở trong 50 năm (nếu tôi sống rất thọ), giá mua lại rẻ, đã là quá đủ và chắc chắn con cái, cháu chắt đã ở riêng hết rồi. Vậy nếu là bạn, bạn sẽ chọn phương án nào?

Có lẽ phân khúc chung cư cực cao cấp (triệu đô) sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất nếu chính sách này đi vào thực tế. Nhưng đó là các đối tượng đặc biệt vì chắc chắn không ai ít tiền mà dám mua những chung cư này. Họ sẽ có bài toán riêng của mình và không cần ai khác tính hộ cả. Ví dụ những người bạn tôi đang sở hữu nhiều nhà đất cho thuê, tổng tài sản cả trăm tỷ đồng, nhưng vẫn ở chung cư thuê hàng tháng 2.000-3.000 USD, chất lượng sống rất cao và dễ dàng thay đổi để gần chỗ con học hoặc theo sở thích.

Tóm lại, quy định sở hữu chung cư 50 năm nếu được kết hợp với các chính sách mới về giá, sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường nhà đất Việt Nam, mở ra nhiều cơ hội mới cho những người mong muốn sở hữu một căn nhà.