'So găng' vốn hoá các ông lớn bất động sản

Thị trường chứng khoán đã ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng của nhóm cổ phiếu bất động sản, đi kèm với đó là sự xáo trộn vốn hóa của các công ty thuộc nhóm ngành này.

Chỉ số chứng khoán VN-Index chính thức khép lại năm 2021 với mốc 1.498,28 điểm, tăng gần 395 điểm (+35,7%) trong vòng 1 năm. Ngoài ngân hàng, bất động sản cũng là nhóm thu hút lượng lớn dòng tiền từ các nhà đầu tư.

Ở nhóm blue-chips, nhiều cổ phiếu như NVL, PDR, KBC… đã bứt lên, góp phần giúp VN-Index chinh phục các mốc điểm lịch sử mới.

Bên cạnh đó, ở nhóm vốn hóa trung bình (midcap), những cổ phiếu như DIG, NLG, HDG, DXG… cũng có sức hút mạnh với đà tăng tính bằng lần trong năm ngoái. Ấn tượng nhất phải kể đến CEO với mức tăng trưởng hơn 5 lần, bước sang năm 2022 ở mức vốn hóa 22.028 tỷ đồng.

Tuy nhiên, vốn hóa của nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn biến động theo xu hướng phân hóa. Trong khi hàng loạt cổ phiếu thuộc nhóm ngành này thu hút được dòng tiền tốt, nhiều mã khác lại không có được sự chuyển biến tích cực.

Sau nửa đầu năm thúc đẩy nhóm bluechips và "bank-chứng-thép" tăng mạnh mẽ, dòng tiền trong 6 tháng cuối năm luân chuyển rõ rệt sang nhóm cổ phiếu vốn hóa trung bình (midcap) và vốn hóa nhỏ (penny). Nhóm này liên tục nổi sóng và thiết lập các đỉnh cao mới, trong khi nhóm vốn hoá lớn (largecap) lại tỏ ra hụt hơi.

Thị trường đã chứng kiến sự tăng trưởng khiêm tốn của nhóm cổ phiếu họ Vingroup, với vốn hóa tăng chỉ 21% đối với VHM (CTCP Vinhomes) và 5% đối với VRE (CTCP Vincom Retail) trong 1 năm qua.

Trao đổi với Nhadautu.vn, ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích CTCP Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho biết, dòng tiền trên thị trường đang có sự nghịch lý. Những cổ phiếu ổn định không đủ lực hút trong khi những cổ phiếu mang tính chất đầu cơ cao lại nhận được dòng tiền dồi dào.

Bên cạnh đó, giá của các cổ phiếu này cũng tăng rất mạnh trong khi tình hình kết quả kinh doanh lại khá tiêu cực.

"Điển hình như câu chuyện của CEO và DIG. Tính đến 5/1/2022, mức vốn hóa của CEO và DIG đã tăng lần lượt 534% và 494%. Dù vậy, khi nhìn lại tình hình kinh doanh của 2 doanh nghiệp này, chúng ta lại nhận thấy những kết quả không mấy khả quan", ông Minh nói.

Theo đó, CEO đã lỗ 223 tỷ đồng trong 9 tháng đầu 2021, tăng 117% so với khoản lỗ cùng kỳ năm 2020. Về phần mình, DIG cũng mới chỉ hoàn thành 13% mục tiêu lợi nhuận trong 3 quý năm ngoái.

Lý giải nguyên nhân của xu hướng hiện tại, ông Nguyễn Thế Minh cho biết, đầu tiên phải kể đến đó là sự ảnh hưởng từ sóng ngành. Trong 2 năm vừa qua, bất động sản vẫn chưa tạo ra đợt sóng mạnh nào. Chính vì vậy, dòng tiền đã có sự luân chuyển, và tập trung vào những cổ phiếu chưa tăng giá mạnh. Bên cạnh đó, tình hình cũng phản ánh sự kỳ vọng của các nhà đầu tư hơn là thực sự "bám" vào kết quả kinh doanh.

Hiện tại, các cổ phiếu mang tính đầu cơ cao đều đã vượt qua vùng định giá hấp dẫn song vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.

Điều này được thúc đẩy bởi kỳ vọng khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát, tính thanh khoản bất động sản quay trở lại, cũng như tín hiệu tích cực từ đầu tư công, những doanh nghiệp này sẽ được hưởng lợi do sở hữu quỹ đất lớn và nhận được sự hỗ trợ thuận lợi từ địa phương.

Ngoài ra, ngoài ra, thời gian qua, thanh khoản của thị trường bất động sản đang suy yếu, rất nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng dòng tiền hụt hơi, tài chính khó khăn.

Chính vì vậy, khi bước sang chu kỳ mới và thanh khoản trở lại, các doanh nghiệp buộc phải có dòng tiền mới để triển khai các dự án hiện hữu. Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã và đang thắt lại nguồn tín dụng chảy vào bất động sản, đồng thời việc phát hành trái phiếu cũng gặp khó.

Các doanh nghiệp không thể tiếp cận được vốn vay, do đó, buộc phải huy động từ việc phát hành cổ phiếu. Để làm được điều này, thị trường cần có những đợt sóng để đẩy giá cổ phiếu lên, và khi giá vốn tăng thì doanh nghiệp mới có khả năng phát hành thành công.

Nhận định về tình hình sắp tới, ông Minh cho rằng, đối với nhóm bất động sản, các đợt sóng sẽ còn tiếp diễn trong giai đoạn quý I và đầu quý II/2022.

"Tuy nhiên, đợt sóng sắp tới sẽ thật hơn, dòng tiền sẽ đi vào các doanh nghiệp vốn hóa lớn, nền tảng tài chính tốt hơn, có quỹ đất sạch, hơn là tập trung vào các cổ phiếu đầu cơ. Dư địa tăng của những cổ phiếu này đã vượt qua về định giá, do đó các nhà đầu tư chắc chắn sẽ gặp phải áp lực chốt lời", ông Minh lưu ý.

Theo VNDirect, nhà đầu tư nên hướng sự quan tâm đến những cái tên chất lượng, sở hữu những đặc điểm như quỹ đất lớn, đặc biệt nằm ở các tỉnh lân cận và ngoại thành Hà Nội/TP.HCM, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong năm 2022; các sản phẩm có liên quan tới phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân vì những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực; tăng trưởng lợi nhuận ròng bền vững và có thể mở rộng kinh doanh.

Triển vọng cổ phiếu bất động sản 2022

Phần lớn chuyên gia và công ty chứng khoán đều cho rằng, bất động sản là một trong những ngành có nhiều triển vọng tăng trưởng nhất trong giai đoạn sắp tới.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế - tài chính cho biết, so với các cuộc khủng hoảng kinh tế trước đây, đại dịch COVID-19 tác động tới nền kinh tế và lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt. Ở đại dịch lần này, cầu một số lĩnh vực như bất động sản khu công nghiệp, logictics, nhà ở… vẫn "sống" tốt.

Thời gian qua, có thể thấy giá bất động sản không giảm, qua đó phản ánh nhu cầu thị trường vẫn cao. Dòng tiền rẻ, lãi suất thấp ở các nước và cả ở Việt Nam khiến cho dòng tiền chờ vào thị trường bất động sản tương đối dồi dào.

"Bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Giá cổ phiếu nhóm bất động sản đang tăng cao hơn bình quân toàn thị trường là diễn biến dễ hiểu thị trường chứng khoán. Việc triển khai hàng loạt dự án hạ tầng với quy mô lớn và dòng tiền mạnh sẽ tạo động lực giúp thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng đáng kể trong năm 2022", TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Trong báo cáo mới nhất, các chuyên gia tới từ Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định, thị trường bất động sản luôn được kỳ vọng có tiềm năng tăng trưởng. Đặc biệt, với việc mở cửa dần trở lại nền kinh tế, các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, lãi suất và lạm phát ở mức thấp, cùng việc Chính phủ thúc đẩy đầu tư công, giúp các ngành có liên quan trong đó có bất động sản được hưởng lợi.

Bên cạnh đó, SSI Research nhận định, nhóm bất động sản khu công nghiệp cũng sẽ trở thành những động lực chính cho thị trường trong năm 2022. Theo SSI, trong khi năm 2021 ghi nhận giá thuê KCN tăng tích cực, 2022 có thể là một năm mà các công ty phát triển KCN tiếp tục có triển vọng khả quan nhờ ký kết các hợp đồng cho thuê mới.

Về phần mình, ông Trần Đức Anh, Giám đốc chiến lược và vĩ mô, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam nhận định, cổ phiếu bất động sản được kỳ vọng sẽ là nhóm ngành dẫn dắt thị trường trong năm nay. Tuy vậy, rủi ro từ dịch bệnh vẫn hiện hữu, có thể tác động đến tiến độ bàn giao sản phẩm cũng như dòng tiền của doanh nghiệp.