Siết vốn vào bất động sản

Ngân hàng Nhà nước đã có những động thái “nhắc nhở” các ngân hàng liên quan việc mua trái phiếu vào lĩnh vực bất động sản sau vụ việc đấu giá lô đất ở khu đô thị Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM).

Sau kết quả đấu giá 4 lô đất khu đô thị Thủ Thiêm, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có văn bản yêu cầu tất cả ngân hàng (NH) rà soát và báo cáo hoạt động cho vay, bảo lãnh dự thầu đối với các khách hàng tham gia/trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Ông Nguyễn Văn Du, quyền Chánh thanh tra Cơ quan Thanh tra giám sát NH - NHNN, cho biết kết quả gần hết các tổ chức tín dụng báo về đều không cấp tín dụng cho 4 công ty trúng đấu giá khu đô thị Thủ Thiêm gồm Công ty cổ phần Dream Republic, Công ty cổ phần Sheen Mega, Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh thương mại Bình Minh và Công ty TNHH đầu tư bất động sản (BĐS) Ngôi Sao Việt (trực thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh). Bên cạnh đó, qua rà soát qua hệ thống Trung tâm thông tin tín dụng quốc gia (CIC) không có NH nào cấp tín dụng cho các doanh nghiệp (DN) tham gia, trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở Thủ Thiêm.

Động thái này của NHNN là lời cảnh báo đầu tiên trong việc siết vốn vào các lĩnh vực không ưu tiên, nắn vốn vào sản xuất kinh doanh đúng với mục tiêu được tuyên bố trong hội nghị tổng kết ngành NH trước đó.

Trao đổi với chúng tôi, đa số các DN đều “than trời” khi tiếp cận vốn vay NH khá khó khăn. Khi đi vay phải có tài sản đảm bảo là đương nhiên, nhưng điều kiện vay vốn, việc rà soát lại mục đích sử dụng vốn rất kỹ. Nếu trước đây, khách hàng quen, VIP có thể báo cáo qua loa thì giờ đây, các nhà băng “soi” kỹ từng chi tiết. Trước đây chỉ cần đất nông nghiệp sạch là có thể cho vay, nhưng nay phải có giấy phép xây dựng mới cho vay.

Lãnh đạo Công ty BĐS Vạn Xuân cho hay thời gian gần đây các NH đã bắt đầu siết cho vay, nhất là lĩnh vực BĐS. Nếu các ngành nghề khác vay lãi suất 7 - 10%, thì các DN BĐS phải trả lãi suất lên đến 12%. Không những thế, điều kiện để được vay vốn cũng khó khăn, chặt chẽ hơn rất nhiều so với trước khi yêu cầu chủ đầu tư phải có năng lực, dùng vốn đúng mục đích, có phương án kinh doanh trả nợ khả thi, nếu bán hàng không được NH sẽ không cho vay. Không những vậy, hạn mức cho vay đối với BĐS cũng giảm. Nếu trước đây cho vay được khoảng 70% giá trị tài sản, thì nay cho vay khoảng 50%. Nếu dự án khi đã ký hợp đồng bán cho khách hàng thì NH không cho vay nữa, trong khi trước đây vẫn có thể cho vay.

“Dự án muốn vay vướng nhiều thứ, rất khó tiếp cận vốn. Xây xong phần móng đúng theo quy định của pháp luật, cần NH bảo lãnh cho người mua nhà thì phải có tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, việc tiếp cận vốn vay không hề dễ dàng. Hiện gần như 100% DN phải vay vốn NH nhưng với việc tiếp cận vốn vay khó khăn như vậy, DN sẽ không có nhiều cơ hội vay vốn để phát triển dự án, phát triển DN”, vị này cho hay.

Kiểm soát vốn qua trái phiếu

Không chỉ siết vay vốn, lãnh đạo một tập đoàn BĐS tại TP.HCM còn cho biết các nhà băng cũng siết việc phát hành trái phiếu để lấy tiền đầu tư, phát triển dự án. Hiện nay, các DN phát hành trái phiếu để đầu tư, sau khi hết đợt phát hành trái phiếu, muốn đáo hạn để phát hành thêm cũng không được. Trong khi mỗi đợt phát hành thường từ 1 - 2 năm, nhưng dự án kéo dài 4 - 5 năm, thậm chí 5 - 7 năm mới xong. DN muốn phát hành lại để lấy vốn đầu tư vào dự án thì rất khó. Không những vậy, trước đây việc phát hành trái phiếu có khi không cần tài sản đảm bảo, dựa trên niềm tin, nhưng hiện nay muốn phát hành phải đủ năng lực và tài sản đảm bảo NH mới cho vay.

Thông tư 16/2021/TT-NHNN quy định về tổ chức tín dụng, chi nhánh NH nước ngoài mua, bán trái phiếu DN chính thức có hiệu lực từ ngày 15.1 được xem là chốt chặn “khóa van” dòng vốn từ NH vào kênh trái phiếu DN. Hoạt động mua, bán trái phiếu DN của các NH sẽ bị kiểm soát chặt chẽ. Đáng chú ý, tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu DN phát hành nhằm mục đích đảo nợ, góp vốn mua cổ phần tại DN khác hoặc để tăng vốn. Trong khi đó, lượng trái phiếu của các DN BĐS phát hành những năm gần đây đứng thứ 2 về giá trị trên thị trường. Trong năm 2021, các DN BĐS đã phát hành 214.440 tỉ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỉ USD, gấp 3 lần so với năm 2020.

Ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc NHNN, khẳng định: “Tín dụng đối với BĐS, chứng khoán, trái phiếu DN trong năm 2022 sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn so với năm 2021. NHNN sẽ siết chặt tín dụng BĐS có tính chất đầu cơ, có thể tiến hành thanh, kiểm tra hoạt động cấp tín dụng cho một số dự án, DN BĐS”. Dòng vốn tín dụng năm 2022, theo ông Đào Minh Tú, sẽ không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng; tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro nhưng tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, DN tiếp cận vốn tín dụng. Ngành NH sẽ hướng dòng vốn vào hoạt động sản xuất kinh doanh, tăng trưởng tín dụng sẽ linh hoạt hơn để hỗ trợ nền kinh tế, cùng với gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 40.000 tỉ đồng ưu tiên vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực phục hồi kinh tế.

Ông Lê Đạt Chí, Phó trưởng khoa Tài chính - Trường đại học Kinh tế TP.HCM, ủng hộ việc siết tín dụng cũng như kiểm soát chặt việc tham gia mua trái phiếu của các tổ chức tín dụng. Từ vụ đấu giá đất khu đô thị Thủ Thiêm có giá cao gấp 8 lần, đặt ra vấn đề về định giá tài sản thế chấp. Trong trường hợp NHNN không có “nhắc nhở” thì khả năng có NH cho vay, định giá tài sản cao sẽ gây tổn hại đến hoạt động NH sau này. Đó là chưa kể giá BĐS bị đẩy lên cao, gây ra tình trạng đầu cơ, không có lợi cho nền kinh tế. Siết chặt tình trạng NH cho vay sân sau, bắt tay với DN BĐS mua trái phiếu DN để đảo nợ… là điều cần phải làm gắt hơn trong thời điểm này. Nhà điều hành hoàn toàn có thể kiểm soát được dòng tín dụng vào BĐS qua việc cấp room tín dụng, tăng hệ số trích lập dự phòng rủi ro…

Tín dụng BĐS có xu hướng giảm về tỷ trọng những năm gần đây. Cụ thể, từ mức 26% của năm 2018 xuống còn 12% vào cuối năm 2020. Tính đến tháng 11.2021, tăng trưởng tín dụng BĐS tăng 12% so với năm 2020, tăng chậm hơn so với tốc độ tín dụng của nền kinh tế. Tăng trưởng tín dụng của ngành NH tính đến 31.12.2021 là 13,53% so với cuối năm 2020 và dự kiến năm 2022 sẽ tăng 14%.