Siết vốn chưa chắc hạ được "sốt" đất

Siết vốn vào thị trường bất động sản một cách triệt để không phải là giải pháp phù hợp, vì sẽ làm cho thị trường tiếp tục khang hiếm nguồn cung vốn, là mấu chốt phát sinh "sốt" đất trong 3 năm trở lại đây.

Sáng 7-5, tại Chương trình CAFE doanh nhân HUBA lần thứ 62, với chủ đề "Xu huớng thị trường bất động sản 2022" do Hiệp hội Doanh nghiệp TP HCM (HUBA) tổ chức, các diễn giả đã mổ xẻ các nguyên nhân làm "sốt" bất động sản, hướng giải quyết và nhận định xu hướng trong năm 2022 cũng như trong thời gian tới.

Theo PGS-TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ tài Nguyên – Môi trường, thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay đang rơi vào tình trạng "sốt" cao. Dự án nhà ở nào ra được sản phẩm thì tuỳ theo vị trí mà chủ đầu tư tự nâng, hạ giá 1-2 lần so với giá dự tính ban đầu. "Doanh nghiệp tự tăng giá mà không có cơ sở giải thích, như vậy có thể gọi là ảo"- ông Võ nhấn mạnh.

Các diễn giả tại toạ đàm

Cũng với quan điểm này, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành, cho rằng câu chuyện giá bất động sản trong 3 năm qua là câu chuyện của cung và cầu. Hiện nay thị trường bất động sản do chính các công ty bất động dẫn dắt. Doanh nghiệp bán cái gì họ có, người mua thì do không có nguồn nào nên phải mua tất cả những gì tung ra thị trường vì vậy mà giá đẩy lên cao, chủ đầu tư gần như muốn giảm giá cũng khó, bởi giá đất 2 năm qua tăng gấp đôi gấp ba, chi phí đầu vào rất cao. Đáng nói là tiền thuế sử dụng đất rất khó đóng vì chưa tính. Chưa tính thì chưa có giá đầu vào cụ thể nên họ "mù" thông tin. Để an toàn họ phải bán cao để trừ hao, lỡ phải bị thì không bị lỗ. Và câu chuyện đại dịch Covid-19 làm sốt đất cũng do hiếm cung. Bán sản phẩm ra thị trường giá cao cũng được hấp thi sạch, giành nhau mua thì chắc chắn họ sẽ không bán thấp. Chuyện định giá này nhưng bán được giá kia là điều dễ hiểu.

Theo ông Nghĩa, xu hướng chung trong năm 2022 thì nguồn cung vẫn hiếm, phải ít nhất 2 năm nữa các vấn đề liên quan đến giải quyết nguồn cung mới được tháo gỡ. Trong khi giá vật liệu xây dựng, cụ thể là giá thép đã tăng gấp đôi trong năm qua, kéo theo hàng loạt vật liệu khác tăng theo nên giá nhà ở khó giảm. Việc Nhà nước siết dòng tiền dẫn đến câu chuyện người vay tiền mua bất động sản nhiều buộc phải bán ra, thị trường sơ cấp hiếm cung, nhưng thị trường thứ cấp lại tăng, từ đó sẽ bình ổn giá cho thị trường. Cơ hội cho phân khúc bất động sản đầu tư sẽ khó nhưng bất động sản nhà ở, nhu cầu thật thì khó giảm.

Theo PGS-TS Đặng Hùng Võ, việc Nhà nước bắt đầu siết tín dụng nhằm hạ nhiệt "sốt" đất sẽ dễ dẫn đến câu chuyện con gà hay quả trứng có trước. Khi đang thiếu cung mà siết tín dụng thì sẽ dẫn đến việc sốt đất tiếp tục xảy ra. "Chính phủ, UBND các tỉnh cần rà soát dự án, xem dự án nào đang triển khai. Nếu dự án nào chưa triển khai, nếu là sản phẩm hình thành trong tương lai thì có thể xem xét tạm dừng cấp tín dụng vì sợ nợ xấu. Còn với dự án nhà ở có thể tạo cung nhà thật 100% trong ngắn hạn tầm 6 tháng trở lại và vẫn tiếp tục cấp tín dụng, để tạo cung cho thị trường" - ông Đặng Hùng Võ khuyến nghị.

Rút kinh nghiệm từ các thị trường bất động sản khác ở các quốc gia khác như: Nhật, Mỹ, Thái Lan… ở các thập kỷ trước, nhất là tại Nhật, khi giá bất động sản "sốt" mà họ vẫn đem bất động sản thế chấp, lấy tiền kinh doanh được, đừng để hàng loạt doanh nghiệp, nhà đầu tư chuẩn bị mọi thứ để triển khai dự án xong rồi phải nằm chờ, tốn kém chi phí thì thiệt hại rất lớn cho doanh nghiệp, cũng như nền kinh tế.