Siết tín dụng nhà, đất: Tạo điều kiện để thị trường phát triển lành mạnh

Chỉ nên kiểm soát tín dụng bất động sản ở những phân khúc đầu cơ, mạnh dạn đẩy vốn để gia tăng cung cho dự án bất động sản nhà ở thật, giá trị thật

Dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản (BĐS) bị siết chặt. Không chỉ doanh nghiệp (DN) khó tiếp cận vốn tín dụng mà lãi suất cho vay mua nhà với khách hàng cá nhân đã tăng lên đáng kể.

Vốn chảy vào bất động sản giảm mạnh

Tại mùa đại hội cổ đông ngân hàng (NH) mới đây, vấn đề kiểm soát tín dụng vào BĐS được nhiều cổ đông quan tâm. Lãnh đạo một số NH thương mại nhìn nhận dòng vốn chảy vào BĐS đang thu hẹp so với trước, đặc biệt sau diễn biến của vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm và tác động từ việc hủy các lô trái phiếu DN riêng lẻ của các công ty con thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Các dự án địa ốc đang xây dựng tại TP Thủ Đức, TP HCM .Ảnh: TẤN THẠNH

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội NH Việt Nam (VNBA), thông tin tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS đã giảm dần từ trên 26% năm 2018 còn khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế. Ngay cả trong năm 2021 lãi suất huy động giảm mạnh, thị trường vàng biến động, chứng khoán tăng cao và do tác động của đại dịch Covid-19..., người dân đổ tiền vào đầu cơ lướt sóng BĐS song dư nợ tín dụng BĐS tính đến cuối năm 2021 chỉ đạt 2 triệu tỉ đồng, tăng 12% (thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế).

Tính đến ngày 31-3, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 5,04%, trong đó dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 783.000 tỉ đồng và vẫn trong ngưỡng an toàn. Cơ cấu tín dụng BĐS chuyển dịch theo hướng tích cực, gần 70% phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng, còn lại là cho vay kinh doanh BĐS. "NH Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng BĐS nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng. Đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh thị trường địa ốc tăng "nóng" thời gian qua khi đa số nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Dù vậy, chủ trương siết tín dụng khiến người dân, nhà đầu tư, đặc biệt là DN BĐS khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ NH" - ông Nguyễn Quốc Hùng nhìn nhận.

Ở góc độ DN, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, cho rằng câu chuyện về hạ nhiệt thị trường BĐS không phải là siết tín dụng mà chủ yếu là giải quyết bài toán cung cầu. Theo bà Hương, thời gian qua, lệnh pha cung cầu quá lớn, chỉ cần sớm tháo gỡ khó khăn cho các dự án, tạo cung nhà ở ra thị trường đồng thời kéo giảm chi phí cho DN thì chắc chắn giá bán sẽ hạ. "Nhu cầu mua nhà để ở của người dân rất cao, đa số khách hàng cá nhân đều cần hỗ trợ một phần từ NH để trả góp. Khó khăn tín dụng nếu không được giải quyết sẽ tác động dây chuyền và làm khó thêm cho thị trường BĐS" - bà Hương nói thêm.

Tránh làm nghẽn dòng vốn

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu DN... Do đó, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu BĐS. Để làm điều này, cần phân bổ vốn NH phù hợp hơn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Có lộ trình thuế BĐS phù hợp, minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập... thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch trong lĩnh vực BĐS. "Đối với DN BĐS, ngoài vốn tín dụng cần linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác. Cần hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp và chân chính, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết và hạn chế đòn bẩy, đầu cơ, đám đông..." - TS Cấn Văn Lực nói.

Cùng quan điểm này, chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần có các biện pháp để thị trường BĐS có thể hồi phục và phát triển, đáp ứng nhu cầu hồi phục và tăng trưởng của các ngành kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Cụ thể, cần xem xét mức độ dòng vốn đổ vào tín dụng BĐS một cách linh hoạt, phù hợp với từng NH thương mại và từng dự án, không nên quy định một tỉ lệ 8% chung cho tất cả NH thương mại. "Cần đẩy mạnh việc cho vay với các dự án căn hộ chung cư bình dân và trung cấp, có chính sách tín dụng ưu đãi với dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… Đẩy mạnh cho vay đối với DN có năng lực tài chính tốt, tập trung nguồn lực đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm đưa ra thị trường. Đặc biệt, cần quan tâm cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình triển khai, chuẩn bị mở bán vì nếu nguồn cung BĐS không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá tăng cao và tạo ra nhiều hệ lụy" - PGS-TS Đinh Trọng Thịnh nói.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, cần xây dựng hệ thống thông tin về mua bán, thế chấp BĐS thống nhất trên toàn quốc, thông qua hệ thống cổng thông tin quốc gia để góp phần công khai, minh bạch hóa thị trường, tạo điều kiện tổ chức tín dụng cho vay, nhận thế chấp tài sản bảo đảm là BĐS an toàn, hiệu quả. 

Chỉ nên siết tín dụng bất động sản phân khúc đầu cơ

Ông Nguyễn Quốc Hùng cho rằng BĐS là ngành chịu tác động nặng nề của đại dịch nên DN cũng cần nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế, vốn để phục hồi. Vì vậy, cần hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS, trong đó cần phân biệt rõ hơn BĐS phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển. Việc siết chặt nguồn vốn nên xem xét một cách hợp lý, tránh sốc thị trường, làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung đến các thị trường khác trong bối cảnh Chính phủ có các giải pháp phục hồi và phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19.

PGS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng cần định hình lại thị trường BĐS, chỉ nên cân nhắc kiểm soát tín dụng BĐS ở những phân khúc đầu cơ, mạnh dạn đẩy vốn để gia tăng cung cho dự án BĐS nhà ở thật, giá trị thật. "Khi ai cũng có nhu cầu mua BĐS để đầu tư, sinh lời thì giá tăng là điều dễ hiểu. Nên xem xét tín dụng từ các kênh đầu tư khác để giảm nhẹ sức nóng cho kênh BĐS. Không nên sử dụng biện pháp siết tín dụng BĐS một cách võ đoán, triệt để, một chiều mà cần phân tích, xem xét làm rõ từng dự án; tránh việc càng siết tín dụng, nguồn cung càng hiếm, giá càng bị đẩy lên cao sẽ gây khó cho người mua nhà" - PGS-TS Đặng Hùng Võ lưu ý.

Thái Phương - Sơn Nhung