Siết tín dụng nhà, đất: Nên hay không?

Nhiều chuyên gia cho rằng thay vì siết tín dụng bất động sản, cần chính sách kiểm soát tốt những dự án "có vấn đề"

Theo thông tin được đưa ra tại tọa đàm "Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản (BĐS) - Chính sách và tác động" do Báo Xây dựng tổ chức ngày 11-5, đến hết quý I/2022, nguồn vốn tín dụng BĐS tăng khoảng 2,4% so với đầu năm. Tổng dư nợ tín dụng BĐS khoảng 2,23 triệu tỉ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ toàn nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở ước tính chiếm 65%, còn lại là tín dụng kinh doanh BĐS.

Giải pháp quan trọng

Ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, cho rằng trong những năm qua, sự phát triển của thị trường BĐS góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản có định hướng cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân. Thị trường BĐS liên quan mật thiết và có ảnh hưởng qua lại đến các thị trường vốn, như: tín dụng, chứng khoán, trái phiếu, thu hồi vốn đầu tư nước ngoài... Sự phát triển của thị trường vốn sẽ góp phần phát triển thị trường BĐS. Thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh góp phần bảo đảm sự ổn định, an toàn cho thị trường vốn. "Do đó việc kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS là giải pháp vô cùng quan trọng giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cũng là giải pháp thúc đẩy, tăng cường nguồn cung cho thị trường và giảm giá BĐS" - ông Bùi Xuân Dũng nhìn nhận.

PGS-TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, lưu ý xu hướng hình sự hóa một số hoạt động BĐS có thể khiến nhà đầu tư lớn mất cơ hội, động lực và rút khỏi thị trường. Do đó, các quy định liên quan đến lĩnh vực này phải thật sự rõ ràng. Đồng thời, cần làm rõ khả năng đầu cơ và việc xử lý vi phạm trong từng phân khúc cụ thể để có định hướng quản lý.

Nhắc lại bài học thắt chặt tiền tệ, thắt chặt tín dụng năm 2008 và 2011 dẫn đến thị trường BĐS bị "đóng băng" 2 lần trong hơn 10 năm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nhấn mạnh việc xây dựng lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực BĐS là cần thiết nhưng nên giảm tiến độ cho đến cuối năm 2023.

Bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Kiên, Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nêu quan điểm siết vốn đầu tư vào BĐS là cần thiết song cần có giải pháp bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, tránh nguy cơ đổ vỡ cả hệ thống.

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đặt vấn đề: Điều gì sẽ xảy ra nếu nghẽn dòng vốn đối với doanh nghiệp BĐS? Đó là dự án bị dở dang, thanh khoản thị trường giảm, nợ xấu theo đó tăng, đà phục hồi kinh tế giảm sút, từ đó doanh nghiệp lo lắng, lưỡng lự đầu tư dự án... TS Lực cũng cho rằng tứ giác ngân hàng - bảo hiểm - BĐS - chứng khoán có sự liên thông chặt chẽ với nhau, lĩnh vực này rủi ro sẽ kéo theo lĩnh vực khác rủi ro. Do vậy, theo ông, việc kiểm soát dòng vốn tín dụng vào BĐS hợp lý là rất quan trọng. "Một số ngân hàng, tổ chức tín dụng gần đây tạm dừng giải ngân cho vay BĐS do 2 vấn đề. Thứ nhất, tổ chức tín dụng đã hết hạn mức tăng trưởng tín dụng trong quý I, đương nhiên cho vay lĩnh vực BĐS phải "phanh" lại. Thứ hai, một số dự án, chủ đầu tư gặp vấn đề phức tạp về pháp lý nên bị dừng cho vay. Như thế, tình trạng này xảy ra cục bộ, không phải ở nhiều tổ chức tín dụng" - TS Cấn Văn Lực trấn an.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, kiến nghị thay vì siết tín dụng vào BĐS, nên có chính sách kiểm soát tốt với những dự án "có vấn đề", ví dụ dự án đầu cơ, tích trữ, mua gom đất, thổi giá... Còn những dự án tốt nên được thúc đẩy, khuyến khích để vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn và vừa giúp thị trường có thêm nguồn cung tốt. Đồng thời, thúc đẩy hình thành các quỹ đầu tư để doanh nghiệp sớm được tiếp cận.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, cho rằng dòng vốn tín dụng vẫn phải chảy vào lĩnh vực đầu tư BĐS, đặc biệt các dự án đang triển khai để nhanh cung cấp sản phẩm ra thị trường và các dự án nhà ở giá vừa phải, dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. "Việc kiểm soát dòng tiền chạy theo tiến độ là điều quan trọng. Cùng với đó, cần đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công để tạo sức lan tỏa lớn đến thị trường" - ông Khởi nói thêm.

Kiểm soát phát hành trái phiếu

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến phát hành trái phiếu theo hướng chặt chẽ hơn để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư, tránh tình trạng doanh nghiệp lợi dụng quy định lỏng lẻo để trục lợi, thậm chí lừa đảo. "Chúng ta không đi từ cực đoan này đến cực đoan khác mà cần phải có chính sách một cách tỉnh táo để tiếp tục cung ứng nguồn vốn tín dụng ở mức độ cần thiết cho thị trường BĐS, cho những nhà đầu tư có năng lực" - ông Châu góp ý.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, nên tiếp tục duy trì việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp song cần có những quy định mới để kiểm soát, bảo đảm tính minh bạch, lành mạnh, trong sạch của thị trường.