Siết tín dụng chưa chắc hạ được "sốt" nhà, đất

Sáng 7-5, tại chương trình "Cà phê doanh nhân" lần thứ 62 với chủ đề "Xu hướng thị trường bất động sản năm 2022" do Hiệp hội Doanh nghiệp (DN) TP HCM (HUBA) tổ chức, các diễn giả đã mổ xẻ những nguyên nhân gây "sốt" bất động sản, hướng giải quyết và nhận định xu hướng trong năm 2022 cũng như thời gian tới.

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP HCM (HREC), cho rằng bất động sản ảnh hưởng đến DN ở hầu hết các lĩnh vực, vì từ khi mới thành lập đã nghĩ tới mở văn phòng ở đâu, rồi đầu tư ngành nào cũng cần có tài sản là bất động sản. Nhiều phân khúc thời gian qua rất hấp dẫn nhà đầu tư - từ bất động sản nhà ở, văn phòng, đất nền đến khu công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp… Vì vậy, xu hướng của thị trường bất động sản ra sao, đầu tư vào phân khúc thị trường nào, ở đâu... rất được họ quan tâm.

Theo PGS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bất động sản nhà ở Việt Nam đang rơi vào tình trạng "sốt" cao. Dự án nhà ở nào ra được sản phẩm thì tùy theo vị trí mà chủ đầu tư tự nâng hoặc hạ giá 1-2 lần so với giá dự tính ban đầu. DN tự tăng giá mà không có cơ sở giải thích nên có thể gọi là ảo.

Cùng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành, cho rằng giá bất động sản trong 3 năm qua là câu chuyện của cung và cầu. Thị trường đang được người bán dẫn dắt. Họ bán cái gì mình có, người mua phải mua tất cả những gì họ tung ra thị trường nên giá đẩy lên cao. Cái khó là ngay cả chủ đầu tư muốn giảm giá cũng không dễ vì giá đất 2 năm qua tăng gấp đôi, gấp ba mà chi phí đầu vào rất cao.

Đáng nói là tiền thuế sử dụng đất còn nhiều dự án chưa được tính nên DN "mù" thông tin. Để an toàn, họ phải bán sản phẩm giá cao để "trừ hao". "Dù lời nhiều nhưng xét trên bình diện chung, phải 5 năm mới hoàn thành một dự án để bán, tiền lãi đó bù hết vào chi phí nuôi nhân sự, chi phí tài chính nên xét ra chỉ có người mua giá "trên trời" bị thiệt" - ông Nghĩa nhấn mạnh.

Khẳng định thị trường bất động sản năm 2022 sẽ khó giảm dù có thể không còn "sốt", ông Nghĩa cho rằng sớm nhất là đến năm 2023, các vấn đề giải quyết nguồn cung mới được tháo gỡ. Điều quan trọng của thị trường bất động sản là ai mua sản phẩm cũng đều mong lãi ít nhất 20%/năm vì trừ lãi suất ngân hàng 10% thì họ phải "bỏ túi" 10%. Việc nhà nước siết tín dụng dẫn đến việc người vay tiền mua bất động sản nhiều phải bán ra, kéo theo thị trường thứ cấp gia tăng cung, giá ổn định hơn và cơ hội trở lại với bất động sản nhà ở thật, còn lại các phân khúc khác sẽ khó.

Một số ý kiến cho rằng để hạ nhiệt bất động sản thì không chỉ siết tín dụng, giảm đầu tư công mà còn là việc khơi thông nguồn cung, tìm các kênh đầu tư và đưa ra các chính sách điều tiết nguồn cung hợp lý. Theo ông Đặng Hùng Võ, đây là việc cần nhắc đến bởi nó giống như câu chuyện con gà hay quả trứng có trước. Bất động đang thiếu nguồn cung mà siết tín dụng thì sẽ dẫn đến việc "sốt" nhà, đất tiếp tục xảy ra vì nhu cầu luôn cao.