Siết tín dụng bất động sản: Người mua nhà gánh hậu quả?

Sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) siết tín dụng bất động sản (BÐS), thị trường BÐS lập tức phản ứng khi giao dịch chậm. Các chuyên gia cảnh báo, việc siết tín dụng gây ra những hệ lụy tiêu cực cho thị trường và đẩy giá nhà lên cao khiến người dân khó có cơ hội mua nhà.

Chị Nguyễn Minh (Thanh Xuân, Hà Nội) vừa tìm hiểu một dự án liền kề tại Hưng Yên. Những tưởng dự án đầy đủ pháp lý, chứng minh thu nhập từ cơ quan, chị sẽ được ngân hàng giải ngân những khoản đóng còn lại. Tuy nhiên, chị Minh bất ngờ khi ngân hàng thông báo hồ sơ không đủ điều kiện.

“Phía ngân hàng không đồng ý giấy xác nhận thu nhập từ cơ quan mà nhìn vào tiền ra, tiền vào từ tài khoản của 2 vợ chồng. Nếu như trước đây, chỉ cần xác minh thu nhập từ cơ quan là đủ điều kiện vay, giờ phía ngân hàng đưa ra nhiều điều kiện hơn để siết cho vay”, chị Minh nói.

Anh Minh Khang (Đống Đa, Hà Nội) cũng tìm hiểu vay mua nhà nhưng nhiều ngân hàng từ chối với lý do hạn mức cho vay BĐS của ngân hàng đã hết. “Không ai mua nhà có hết 100% tiền để đóng theo tiến độ của chủ đầu tư. Nếu tình trạng không cho vay mua BĐS kéo dài thì gia đình tôi khó có cơ hội mua nhà Hà Nội”, anh Khang nói.

Ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real cho biết: “Bản thân doanh nghiệp chuyên phân phối các dự án của chủ đầu tư. Sau khi có thông tin siết tín dụng, lập tức thị trường BĐS phản ứng ngay trong tháng 4 khi giao dịch giảm ở hầu hết các phân khúc. Nhiều người đang có nhu cầu mua ở và đầu tư lập tức dừng lại để nghe ngóng thông tin”.

Theo ông Sơn, các cơ quan quản lý không nên thực thi chính sách siết chặt nguồn vốn vào BĐS theo kiểu cào bằng, chung chung cho tất cả các dự án, mà cần phân loại dự án để có hướng quản lý phù hợp, không gây tác động xấu tới thị trường.

“Những dự án có thể tạo nguồn cung, có tính thanh khoản cao cần tiếp tục được đảm bảo cấp tín dụng. Những dự án không có khả năng thanh khoản, đặc biệt là các dự án hình thành trong tương lai, không có khả năng tạo nguồn cung thì phải siết, chờ thị trường ổn định rồi xem xét tiếp”, ông Sơn nói.

Ông Sơn cho biết, nhiều ý kiến cho rằng, thị trường BĐS hiện nay giống như việc siết tín dụng vào năm 2010 khiến thị trường BĐS đóng băng, giá nhà giảm. Tuy nhiên, thời điểm đó khác với thời điểm này, việc siết tín dụng đột ngột trong khi nguồn cung hiện nay khan hiếm dẫn đến giá thực tế ngày càng tăng.

Theo số liệu thống kê, trong tháng 4/2022 không có doanh nghiệp BĐS nào phát hành trái phiếu, trong khi từ trước đến nay đây luôn là một trong hai nhóm ngành có giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cao nhất.

Không chỉ vậy, tốc độ tăng dư nợ tín dụng BĐS đã chậm lại sau nhiều năm. Đây là hệ quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào BĐS. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho đầu tư các dự án BĐS không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng.

Ông Nguyễn Văn Ðính, Phó chủ tịch Hiệp hội BÐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BÐS Việt Nam cho rằng, nếu kiểm soát nguồn vốn vào thị trường BÐS quá chặt, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng lại các hoạt động đầu tư, ảnh hưởng đến chủ đầu tư, người lao động cũng như các ngành nghề liên quan. Nguy hiểm nhất là thị trường mất niềm tin. Do đó, không nên siết toàn diện các chính sách tín dụng, thay vào đó là chính sách kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề - đầu cơ tích trữ, mua gom đất, thổi giá… còn lại nên thúc đẩy, khuyến khích. Bên cạnh đó, thúc đẩy hình thành các quỹ đầu tư để doanh nghiệp sớm được tiếp cận nguồn vốn từ các quỹ này.

Mới đây, giữa tháng 5, trong cuộc tọa đàm về vốn BĐS, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho biết, hiện có rất nhiều người vẫn mông lung và hiểu sai về vai trò của ngành BĐS và cho rằng lĩnh vực này không đóng góp gì cho đất nước, chỉ là kênh đầu cơ và có rủi ro. Hoặc nói đến BĐS là nhiều người ngay lập tức nói đến bong bóng BĐS.

Tuy nhiên, theo quan điểm của vị chuyên gia này, BĐS là một bộ phận rất quan trọng của nền kinh tế. Nó là đầu vào cho tăng trưởng và cũng là kết quả cho câu chuyện tăng trưởng, kể cả tầm vĩ mô cho đến tầm vi mô, từ hộ gia đình cho đến cá nhân.

“Nếu chúng ta ứng xử với BĐS như thế này thì suốt ngày sẽ chỉ đi bàn câu chuyện siết hay kiểm soát. Bởi dường như chúng ta đang coi BĐS là kẻ địch của nền kinh tế chứ không phải một bộ phận của nền kinh tế. Cách tư duy này phải thay đổi lại”, vị này nói.

“Rất nhiều dự báo cho đến thời điểm này đều cho rằng, vấn đề căng nhất bây giờ là suy thoái trên toàn thế giới và gắn với đó là câu chuyện lạm phát. Nếu nếu chúng ta không ứng xử tốt với thị trường BĐS, thị trường tài chính tiền tệ thì rất có thể sẽ bước vào suy thoái trong khi nền kinh tế vẫn chưa phục hồi do ảnh hưởng của đại dịch. Chưa bao giờ tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam thấp như vậy. Tôi cho rằng phải hết sức cẩn trọng”, TS. Ánh nói.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), vốn là một trong những yếu tố không thể xem thường trong hoạt động kinh doanh BĐS. Thị trường vốn gắn chặt với BĐS. Bên cạnh những doanh nghiệp BĐS có nguồn lực lớn thì nhiều doanh nghiệp vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng.

“Siết vốn thì thị trường BĐS sẽ không phát triển được. Bộ Xây dựng đang đề xuất sửa Nghị định 153 theo nguyên tắc không phải doanh nghiệp BĐS nào ta cũng cấp vốn như nhau mà nên ưu tiên vốn cho dự án nào, hạn chế dự án nào”, ông Khởi nhấn mạnh.