Siết tín dụng bất động sản: Khó khăn của người này là cơ hội cho người khác

Theo chuyên gia cao cấp của SSI Research, việc thắt chặt tín dụng bất động sản và ưu tiên cho các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu tài chính lành mạnh, có nhu cầu thực, theo đó việc thị trường được hợp nhất lại hoàn toàn có thể xảy ra, vì “khó khăn của người này là cơ hội của người khác”.

Siết tín dụng bất động sản là hợp lý, nguồn vốn phải đúng và trúng

Trong Talkshow Chọn danh mục kỳ 13 với chủ đề: "Cổ đất" sau giai đoạn tiền dễ, tiền rẻ do Báo Đầu tư Chứng khoán tổ chức mới đây, ông Phùng Quang Hải, Tổng giám đốc CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (HoSE: KHG) cho rằng, Chính phủ siết bất động sản là hợp lý. Nhà nước muốn dòng tiền vào bất động sản phải đúng, phải trúng. Đối với những dự án có nhu cầu thực sự của người mua đáp ứng được nhu cầu của thị trường, tín dụng vẫn chảy vào đó.

Ông Hải cho biết, hiện các dự án của KHG vẫn được tiếp cận nguồn vốn vay. Tuy nhiên, xét về thị trường, việc siết tín dụng sẽ có ảnh hướng nhất định. Đối với những dự án có dấu hiệu thổi giá, sốt ảo, đơn cử như các dự án lân cận ở TP.HCM có vị trí không đắc địa, tiềm năng nhưng vẫn được thổi giá sẽ khó tiếp cận được nguồn vốn triển khai.

Giai đoạn từ 2016-2019 kinh tế phát triển, nhưng từ 2019-2021 là giai đoạn khá dài do mặt bằng lãi suất thấp, đâu đó 5-6%. Theo đó, dòng tiền cư dân đổ vào tín dụng bất động sản mạnh mẽ là hợp lý. Tuy nhiên hiện tình hình đã thay đổi, trong thời gian sắp tới sẽ có nhiều biến cố mới, các nhà phát triển bất động cần phải có góc nhìn thấu đáo và biết mình đang ở đâu, giữ đôi chân trên mặt đất để thích ứng với tình hình mới trong hoàn cảnh hiện tại.

Về vấn đề này, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (HoSE: DXS) cho rằng, Nhà nước có chủ trương siết tín dụng là đúng, đạt được các mục tiêu đặt ra, cụ thể là làm nguội thị trường quá nóng và các thị trường đầu cơ. Các thông tin về kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản, mặc dù không có chỉ đạo chính thống, nhưng thông tin này cũng làm giảm nhiệt trên thị trường đầu cơ.

Cho đến nay, các doanh nghiệp vẫn kỳ vọng room tín dụng được cấp lại, nhưng thực tế, dù điều này xảy ra, tăng trưởng tín dụng nửa cuối năm cũng không cao như nửa đầu năm. Thời kỳ tiền dễ tiền rẻ đã qua đi, môi trường vốn sắp tới sẽ có những tác động nhất định đến chủ đầu tư và doanh nghiệp.

Về làm sao để đảm bảo nguồn vốn, ông Phùng Quang Hải cho biết, các doanh nghiệp bất động sản lớn hiện nay không đặt hai chân vào tín dụng như ngân hàng, mà dịch chuyển sang nguồn vốn từ huy động trái phiếu. Đây là tình trạng chung của bất động sản trên thế giới, vì sử dụng nguồn vốn tín dụng ngắn hạn đề đầu tư vào tài trợ dự án là đầu tư dài hạn là thiếu bền vững.

"Bản thân Khải Hoàn là nhà phát triển bất động sản, chúng tôi sử dụng vốn tín dụng rất hạn chế. Hiện tại, tỷ trọng vốn vay trên nguồn vốn chủ sở hữu của chúng tôi chiếm tỷ lệ rất nhỏ", ông Hải cho biết.

Trong khi đó, để đối phó với tình hình vay vốn, Đất Xanh lựa chọn phương án tăng tốc việc đa dạng nguồn vốn vay trong nước và nước ngoài từ một năm trước, nên huy động vốn khá ổn định để phục vụ cho việc phát triển của tập đoàn.

Dưới quan điểm của ông Vũ Ngọc Quang, Chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư - CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research), các loại đất đai đang trong giai đoạn cân nhắc, đồng thời có thêm các quy định về phát hành trái phiếu để các doanh nghiệp thực hiện đầu tư phát triển bất động sản. Do đó, nguồn cung trong giai đoạn này đang ở mức khá thấp.

Ông Quang cho rằng, việc phát triển dự án bất động sản về cơ cấu vốn, các chủ đầu tư sử dụng khoảng 20 -30% từ vốn chủ sở hữu, nguồn còn lại có thể đến từ huy động ngân hàng, trái phiếu hoặc người mua trả tiền trước. Vì vậy, việc siết chặt tín dụng, trái phiếu sẽ có ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của các công ty bất động sản về nhiều mặt như: phát triển dự án, M&A các dự án, quỹ đất mới.

Theo thông lệ của thị trường, việc sử dụng một số nguồn vốn vay hay Leveraged buyout, (LBO - một hình thức mua lại cổ phần, M&A với đòn bẩy tài chính cao) để thâu tóm các quỹ đất là thường thấy trên thị trường bất động sản.

Nhưng bản chất phát triển của bất động sản, chu kỳ của một dự án từ lúc bắt đầu phát triển đến lúc bán hàng phải mất đến vài năm. Theo đó, việc sử dụng vốn trung và dài hạn có thể đảm bảo dòng tiền hoạt động một cách thông suốt.

Siết tín dụng bất động sản năm 2017 có khác gì?

Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, ông Vũ Ngọc Quang cho rằng, thời điểm hiện tại khác 2017 ở chỗ thị trường trái phiếu đã lớn hơn rất nhiều. Đơn cử như dư nợ trái phiếu đáo hạn giai đoạn 2022 - 2023 cũng khá lớn, do đó, các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ tập trung vào giai đoạn này sẽ thấy có áp lực lên dòng tiền để thanh toán.

Tuy nhiên, so với thời kỳ 2017, các chủ đầu tư bất động sản cũng có nhiều công cụ hơn để đảm bảo dòng tiền của họ, như thị trường chứng khoán phát triển giúp doanh nghiệp bất động sản có thể phát hành riêng lẻ, phát hành quyền mua cổ phiếu hay tìm nguồn vốn vay nước ngoài (offshore funding) để tài trợ cho dự án. Bên cạnh đó là xu hướng hợp tác chia sẻ lợi nhuận với các đối tác nước ngoài.

Ông Quang khẳng định, đó là xu hướng mà từ bây giờ đến tương lai các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục phát triển, đa dạng quy mô nguồn vốn và kênh tiếp cận vốn cho mình.

Vị chuyên gia này cũng nhấn nhấn mạnh, việc thắt chặt tín dụng bất động sản và ưu tiên cho các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu tài chính lành mạnh, có nhu cầu thực thì việc thị trường được hợp nhất lại là hoàn toàn có thể xảy ra, vì “khó khăn của người này là cơ hội của người khác”.

Chủ đầu tư có sẵn nguồn tiền dữ trữ hay nguồn vốn mạnh hoàn toàn có thể tìm kiếm các cơ hội mở rộng quỹ đất, tích trữ nội lực để chờ đợi đến thời điểm kinh tế vĩ mô đất nước cải thiện hơn. Đây là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản có nguồn vốn năng lực phát triển trong thời gian tới, tình trạng thâu tóm quỹ đất hay hợp nhất các doanh nghiệp hoàn toàn có khả năng xảy ra.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Phùng Quang Hải, Thành viên HĐQT, Phó tổng giám đốc CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã KHG) nhìn nhận, giai đoạn siết chặt tín dụng năm 2017, vấn đề room tín dụng đã ảnh hưởng trực tiếp tới sức cầu thị trường, đó là câu chuyện phân khúc và giá bán. Tổ chức tín dụng đã xem xét rất kỹ các dự án có giá trị thực hay không, nếu dự án có giá trị thực thì không lo thiếu tiền và không khó tiếp cận nguồn vốn.

Còn ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (mã DXS) cho rằng, so với trước đây, các doanh nghiệp bất động sản đã trưởng thành hơn rất nhiều cả về quy mô và quản trị, các kênh huy động vốn hiện nay cũng rất đa dạng như: vay ngân hàng, từ bán theo tiến độ cho khách hàng, từ nguồn vốn nước ngoài,…

Ông Khôi nhấn mạnh, nguồn vốn chỉ là một phần của thị trường bất động sản, cái quan trọng nhất là chênh lệch cung - cầu, sự thiếu nguồn cung của thị trường mới là cốt lõi không chỉ đơn vị phát triển bất động sản mà Chính phủ cũng cần tham gia để giải quyết nút thắt này.

Đặc biệt, tình trạng này các doanh nghiệp đã gặp và kéo dài suốt 5 năm qua, đặc biệt ở khu vực TP.HCM khiến giá bất động sản tăng cao. Vì vậy, đại diện DXS kiến nghị cần tập trung để hỗ trợ gia tăng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung phân khúc ở thực của khách hàng.