Siết tín dụng bất động sản - Bài cuối: Thay vì 'ngăn sông' hãy 'nắn dòng'

Việc thắt chặt tiền tệ, tín dụng những năm 2008 và 2011 đã khiến thị trường bất động sản hai lần rơi vào trạng thái “đóng băng” chính là những bài học thực tế liên quan đến việc kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực này.

Dù vậy, trước sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản trong hơn 1 năm qua thì lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cũng được xác nhận là cần thiết. Nhưng theo các chuyên gia, cần giảm tiến độ này cho đến cuối năm 2023 và thay vì “ngăn sông”, hãy “nắn dòng” để tránh đổ vỡ dây chuyền.

Kiểm soát chứ không “bóp ngẹt”

Tiến sỹ Trần Đình Thiên - Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận xét, hiện dòng vốn chảy vào các ngành khác so với bất động sản đang bị thiên lệch. Bởi vậy, bất động sản luôn trong tầm ngắm phải kiểm soát để siết vốn. Vấn đề cần đề cập đến là tạo ra hệ thống phân bổ nguồn lực hợp lý để giảm đầu cơ đất đai.

Hiện nay việc hình sự hóa các quan hệ, đặc biệt là bất động sản rất nguy hiểm, thiệt hại cho cả nhà đầu tư và nền kinh tế, làm mất nhiều cơ hội, động lực cho các nhà đầu tư lớn. Thị trường bất động sản đã “nghẽn” 2 năm nay do ảnh hưởng của dịch bệnh và đợi cơ hội phục hồi khi có các chương trình phục hồi kinh tế. Việc kiểm soát dòng vốn chưa được định hình có thể làm lỡ cơ hội, không tạo được điều kiện để nguồn lực tư nhân phát triển.

Liên quan đến thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, thời gian vừa qua, các ngân hàng thương mại đã dừng cho vay tín dụng bất động sản. Điều này dẫn đến khó khăn cho các doanh nghiệp và người tiêu dùng, bởi đây là "bà đỡ" cho các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án bất động sản để đến giai đoạn triển khai thu hút vốn của khách hàng.

"Nhà nước không nên thắt chặt thị trường bất động sản mà nên kiểm soát cho vay đối với các doanh nghiệp, đối tượng vay và sử dụng vốn vay đúng mục đích. Việc siết chặt vốn tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đến năm 2023 các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 30% vốn cho vay tín dụng bất động sản là cần thiết nhưng phải có lộ trình”, ông Lê Hoàng Châu đề nghị.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, nếu kiểm soát chặt chẽ vốn vào bất động sản, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng các hoạt động đầu tư - ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan.

Ông Đính phân tích, khi một dự án được hình thành, các chủ đầu tư phải bỏ 50% vốn cho các thủ tục đầu tư, đóng thuế, chuẩn bị đầu tư, đền bù giải phóng mặt bằng… Giai đoạn hoàn thiện là 50% vốn còn lại – chủ đầu tư mới bắt đầu được huy động vốn. Đây là thực trạng khó khăn cho doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp phải có nguồn vốn tự có từ 10 - 15%, sau đó mới là từ vay tín dụng, phát hành trái phiếu… và chỉ được huy động sau khi xong hạ tầng, nền móng. Như vậy, đây cũng là điểm khó cho doanh nghiệp. Một số dự án khi chưa nộp thuế thì chưa được cấp phép, như vậy khó mà chiếm dụng vốn hay nợ các tổ chức tín dụng.

Theo ông Đính, VNREA đã kiến nghị dừng siết chính sách tín dụng mà thay vào đó là kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề hoặc tình trạng đầu cơ, mua gom đất, thổi giá… Còn với các dự án minh bạch, đáp ứng đủ tiêu chí thì nên thúc đẩy, khuyến khích.

Còn đối với phát hành trái phiếu doanh nghiệp, ông Đính cho rằng, nên tiếp tục duy trì và cần có những quy định mới; kiểm soát và đẩy tính minh bạch nhằm làm lành mạnh, trong sạch thị trường. Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cũng cần thúc đẩy, hình thành các quỹ đầu tư để doanh nghiệp sớm được tiếp cận dòng vốn.

Chọn mặt gửi vàng

Ông Bùi Xuân Dũng - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, thị trường bất động sản đóng góp quan trọng trong nền kinh tế, liên quan mật thiết đến các ngành nghề kinh tế lớn như du lịch, tài chính, xây dựng… và có sức lan tỏa đến trên 30 ngành nghề.

Từ năm 2021 đến nay, nguồn cung bất động sản hạn chế và có xu hướng giảm rõ rệt; đặc biệt thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong khi đó, giá nhà ở bất động sản tăng cao so với nguồn thu nhập của người dân; giá nhà ở riêng lẻ tăng 15%...

Theo ông Dũng, thị trường bất động sản liên quan mật thiết và có ảnh hưởng qua lại đến các thị trường vốn như thị trường tín dụng, chứng khoán, trái phiếu, thu hồi vốn đầu tư nước ngoài… Do đó, việc kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là giải pháp quan trọng giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cũng là giải pháp thúc đẩy, tăng cường nguồn cung cho thị trường và giảm giá bất động sản.

Do đó, nhiều chuyên gia chung ý kiến, thay vì siết tín dụng đối với lĩnh vực này thì cơ quan chức năng nên tăng cường kiểm soát, rà soát lại cụ thể từng phân khúc, doanh nghiệp theo hướng thay vì “ngăn sông” hãy “nắn dòng” để “chọn mặt gửi vàng”.

Cục trưởng Bùi Xuân Dũng chia sẻ, Chính phủ giao Bộ Xây dựng rà soát và đánh giá tác động của tín dụng với thị trường bất động sản. Trước hết, Bộ Xây dựng yêu cầu rà soát toàn bộ các dự án; trong đó có quỹ đất 20% về nhà ở xã hội để tạo nguồn cung. Vướng mắc đến đâu được Bộ Xây dựng tổng hợp kiến nghị giải pháp. Theo đó, các dự án đã có đầy đủ pháp lý cần được khuyến khích ưu tiên cho vay để tạo nguồn cung mới cho thị trường.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Hoán - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất Việt cho rằng, doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng. Đây là một trong những nhân tố thúc đẩy sự tăng trưởng thị trường bất động sản, do vậy, những động thái thắt chặt hay nới lỏng của chính sách tín dụng đều ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực này.

Theo ông Hoán, việc hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản là nội dung quan trọng nhằm khơi thông dòng vốn, đảm bảo sự phát triển của thị trường theo hướng minh bạch, ổn định.

Ngoài ra, doanh nghiệp này đề xuất, không nên thực thi chính sách siết chặt nguồn vốn vào bất động sản theo kiểu cào bằng, chung chung cho tất cả các dự án, mà cần phân loại dự án để có hướng quản lý phù hợp mà không gây tác động xấu tới thị trường.

Ông Hoán dẫn chứng, tình trạng thiếu nguồn cung của thị trường bất động sản đã được phát hiện và cảnh báo liên tục từ năm 2020 đến nay. Hàng loạt dự án không thể nhúc nhích vì vướng cơ chế, chính sách, không ai dám phê duyệt. Nay nếu doanh nghiệp bị cắt tín dụng thì các dự án dù có được phê duyệt cũng sẽ không thể triển khai.

Bởi vậy, với những dự án có thể tạo nguồn cung, tính thanh khoản cao thì cần tiếp tục đảm bảo cấp tín dụng. Những dự án không có khả năng thanh khoản, đặc biệt là những dự án hình thành trong tương lai, không có khả năng tạo nguồn cung thì phải siết, chờ thị trường ổn định rồi mới xem xét tiếp.

Thực tế, nhu cầu đầu tư vào bất động sản đang tăng mạnh, không chỉ tiêu dùng mà cả kinh doanh, giao dịch. Do đó, giải pháp để cân bằng thị trường lúc này là phải điều tra, đánh giá để phân loại các dự án. Việc kiểm soát là cần thiết nhưng đừng vì thế mà "bóp nghẹt" dòng vốn vào thị trường bất động sản.