Siết tín dụng bất động sản - Bài 4: Cần thực hiện song song với quản lý giá

Gần đây, một số ngân hàng đã ra thông báo dừng cho vay lĩnh vực bất động sản. Việc các ngân hàng tạm dừng giải ngân cho vay lĩnh vực này được cho là sẽ loại bỏ nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy tài chính và các nhóm đầu cơ, giúp thị trường dần

Xoay quay câu chuyện siết tín dụng bất động sản và những tác động lên thị trường, doanh nghiệp cũng như các nhà đầu tư, người dân mua nhà để ở, phóng viên TTXVN đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính.

Thị trường bất động sản thời gian qua đã có hiện tượng tăng nóng tại nhiều phân khúc và nhiều địa phương. Trước hiện tượng này, cơ quan quản lý cũng như nhiều ngân hàng đã có động thái siết chặt dòng tín dụng đầu tư vào bất động sản. Giải pháp này có giúp "hạ nhiệt" thị trường không thưa ông?

Trước hết, chúng ta thấy rằng việc ngân hàng siết chặt dòng tín dụng vào bất động sản chỉ là một trong những nhân tố có thể giúp kìm hãm độ nóng của thị trường bất động sản, kìm giữ được những nhà đầu cơ hoặc những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tín dụng lớn.

Tuy nhiên vẫn còn những nguồn vốn khác đổ vào bất động sản. Do đó, theo tôi, siết tín dụng bất động sản chỉ góp phần hạ nhiệt thị trường chứ không thể giải quyết được tận gốc các cơn “sốt đất”.

Có thể thấy phân khúc bất động sản trung và cao cấp sẽ là phân khúc đầu tiên chịu tác động nhiều nhất khi siết tín dụng bất động sản. Tiếp đó là đất nền, phân khúc phát triển nóng trong thời gian qua và không ít nhà đầu tư cũng như đầu cơ đã đổ tiền vào đấy.

Bên cạnh dòng vốn từ ngân hàng, trong năm qua, bất động sản được ghi nhận là ngành phát hành nhiều trái phiếu doanh nghiệp nhất, chiếm tỷ trọng 40% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành. Tuy nhiên, có hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Ông đánh giá thế nào về thực tế này?

Quy luật chung của các doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường là huy động nguồn lực vào sản xuất kinh doanh chủ yếu thông qua thị trường chứng khoán; trong đó thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp và phát hành cổ phiếu bổ sung.

Vì thế, việc các doanh nghiệp Việt vài năm gần đây tăng cường phát hành trái phiếu để thu hút nguồn vốn vào sản xuất là xu hướng phù hợp với tình hình chung của thế giới. Và đây là điều các cơ quan quản lý mong muốn.

Thậm chí, tốc độ tăng trưởng của thị trường trái phiếu còn lớn hơn cả mong muốn của các nhà quản lý với tốc độ tăng trưởng khoảng 46% trong giai đoạn 2017-2021. Đặc biệt trong năm 2021, tốc độ tăng trưởng của trái phiếu khoảng 56%. Đây là tốc độ tăng trưởng cực kỳ mạnh trong thị trường chứng khoán.

Tuy nhiên, việc chủ yếu là các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu và phát hành đến hơn 40% lượng trái phiếu trên thị trường cũng là vấn đề cần xem xét. Bởi rõ ràng đầu tư vào bất động sản là rất quan trọng nhưng để vốn vào lĩnh vực này nhiều quá rất dễ tạo ra bong bóng cũng như tiềm ẩn nhiều nguy cơ không chỉ cho lĩnh vực bất động mà còn cho cả ngân hàng, đặc biệt đây lại là những trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết.

Thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu không theo quy luật: không có báo cáo tài chính, không có điều kiện để phát hành đầy đủ và không có tài sản đảm bảo hoặc chỉ đảm bảo bằng cổ phiếu của doanh nghiệp, không có xếp hạng tín nhiệm…

Và từ đó, có những doanh nghiệp phát hành lượng trái phiếu ra gấp vài chục lần so với vốn chủ sở hữu. Hoặc có doanh nghiệp đưa ra lãi suất rất cao 12-15-18%/năm để thu hút nhà đầu tư. Với lãi suất này, khả năng trả nợ là rất khó. Chưa nói đến một số doanh nghiệp còn vi phạm sử dụng vốn không đúng mục đích hay dùng những phương thức lòng vòng để huy động vốn... làm cho trái phiếu trở nên khó quản lý trên thị trường.

Tín dụng ngân hàng bị siết lại, trong khi huy động vốn từ trái phiếu có thể sẽ gặp khó sau một số vụ việc ồn ào thời gian qua. Vậy doanh nghiệp bất động sản sẽ đối mặt với những rủi ro nào thưa ông?

Có thể khẳng định, những động thái trên giúp thanh lọc thị trường để từ đó những nhà đầu tư chân chính, có vốn thực sẽ tồn tại lại và củng cố, hoàn thiện thị trường bất động sản, giúp thị trường minh bạch, công khai và phát triển bền vững hơn.

Tất nhiên, đối với các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tín dụng lớn hoặc sử dụng trái phiếu thì đây cũng là cơ hội để họ tự nhìn lại mình và thay đổi cho phù hợp, tuân thủ đúng luật pháp, thực hiện đúng yêu cầu về phát hành trái phiếu theo quy định. Và đây cũng là cơ hội để cơ quan chức năng quản lý nhìn lại quá trình phát triển trái phiếu cũng như cho vay bất động sản trong thời gian vừa qua để có những chỉnh đốn và giúp cho thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả và bền vững hơn.

Vậy việc nắn dòng vốn tín dụng vào bất động sản theo ông nên được thực hiện thế nào để hạn chế các hoạt động đầu cơ nhưng vẫn không "bóp nghẹt" thị trường?

Thay đổi cơ chế phát hành trái phiếu cũng như tín dụng ngân hàng là một trong những điều kiện cần thiết. Bởi rõ ràng đã đến lúc chúng ta cần phải có những thay đổi trên thị trường.

Các quốc gia trên thế giới hầu hết đều có quy định về tỉ lệ vốn vay nợ trên vốn chủ sở hữu. Ở Việt Nam trước đây, Bộ Tài chính cũng từng đề xuất với tỷ lệ tương đối rộng rãi là 1 vốn chủ sở hữu có thể được vay 5 nhưng không được thông qua và đến giờ chúng ta không có quy định tỷ lệ đó.

Do vậy, bây giờ chúng ta cần có tỷ lệ vốn tín dụng này, trong đó bao gồm cả vốn trái phiếu. Như vậy, ngay cả việc phát hành trái phiếu cũng phải đưa tỷ lệ vốn vào điều kiện phát hành.

Thêm nữa, cần có những điều kiện cụ thể để cho vay nợ, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững và an toàn.

Ngoài ra, phải có kiểm tra, giám sát đối với thị trường này để đảm bảo thực thi đúng những quy định của Nhà nước và dòng vốn phát huy được hiệu quả cao nhất để vừa đảm bảo vốn phát triển bất động sản nhưng cũng vừa đảm bảo vốn phát triển nền sản xuất nói chung, đầu tư vào các ngành nghề, lĩnh vực sản xuất phù hợp với tăng trưởng bền vững của đất nước.

Ngoài việc siết chặt hoạt động cho vay của các ngân hàng, ông có đề xuất giải pháp nào giúp giải quyết được tận gốc cơn sốt bất động sản, làm lành mạnh thị trường?

Khi nói đến sốt bất động sản là nói tới việc giá nhà, đất tăng cao đột biến và dòng vốn khi đó lại càng đổ vào nhiều. Như vậy, để giải quyết được tận gốc cơn sốt bất động sản chủ yếu phải quản lý về giá, làm sao để việc mua bán diễn ra công khai minh bạch. Do đó, tôi mong muốn việc mua bán bất động sản nói riêng và các tài sản lớn nói chung cần phải thực hiện qua tài khoản ngân hàng.

Bên cạnh đó, về phía cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần phải xác định giá cho các loại bất động sản sát thực với thị trường, không để như thời gian vừa qua, giá đánh thuế là một giá khác so với giá thực của thị trường.

Một điều quan trọng nữa là cần công khai và ổn định các quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội của từng địa phương để người dân nắm được là với vị trí, địa thế đó thì có tiềm năng phát triển ra sao, định giá thị trường thế nào. Có làm được vậy thì sẽ không còn việc cò mồi thổi giá và hét giá trên trời nữa./.

Trân trọng cảm ơn ông!

Bài cuối: Thay vì "ngăn sông" hãy "nắn dòng"