Siết tín dụng bất động sản - Bài 3: Doanh nghiệp tìm nguồn lực tài chính

Cuối tháng 4/2022, Cơ quan Thanh tra, Giám sát ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP Hồ Chí Minh đã có văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng trên địa bàn quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản; đồng thời, hạn chế tín dụng cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản. 

Trước đó, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước cũng lên tiếng về việc sẽ kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả kênh tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu. Trong bối cảnh đó, việc các doanh nghiệp bất động sản có kế hoạch huy động vốn như thế nào để đảm bảo tiến độ kinh doanh đang là chủ đề thu hút sự quan tâm của cổ đông trong mùa đại hội năm nay.

Đồng loạt phát hành cổ phiếu để tăng vốn

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2022 của Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn - Thương Tín (TTC Land - mã: SCR), trả lời câu hỏi về việc siết tín dụng và trái phiếu ảnh hưởng gì đến hoạt động TTC Land, ông Võ Quốc Khánh, Tổng Giám đốc công ty này cho biết: Việc siết tín dụng và trái phiếu là tình hình chung của ngành bất động sản hiện nay và điều này tất nhiên cũng khiến công ty khó khăn hơn. Tuy nhiên, việc siết chỉ áp dụng với các khoản vay không đúng, sai mục đích, còn nếu làm đúng, làm thực vào các dự án khả thi, TTC Land vẫn có cơ hội và đủ sức thuyết phục đối tác, tổ chức tín dụng.

Một trong những giải pháp huy động vốn được TTC Land và nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết dự kiến triển khai trong năm nay, đó là phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn điều lệ. Đây được xem là giải pháp huy động vốn quan trọng, giúp doanh nghiệp không phải chịu áp lực trả nợ hay cân đối thanh khoản.

Năm 2022, TTC Land dự kiến tăng vốn từ 3.664 tỷ đồng lên 4.653 tỷ đồng thông qua trả cổ tức 8% số lượng cổ phiếu đang lưu hành, tỷ lệ thực hiện quyền 25:02, tương ứng phát hành thêm 29,3 triệu cổ phiếu. Đồng thời, TTC Land phát hành gần 51,3 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tỷ lệ 14%, giá chào bán 14.000 đồng/cổ phiếu; phát hành cổ phiếu ESOP 5%, tương ứng phát hành thêm 18,32 triệu cổ phiếu với giá chào bán 11.000 đồng/cổ phiếu.

Lãnh đạo TTC Land cho biết, nguồn thu từ đợt phát hành sẽ được sử dụng để bổ sung vốn đầu tư cho các dự án hiện hữu của công ty như Panomax River Villa, Charmington Tamashi…, cũng như tìm kiếm phát triển những dự án mới thuộc các khu đô thị vệ tinh ven TP Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Long An, Tây Ninh hoặc những nơi cơ sở hạ tầng, giao thông được đầu tư đồng bộ như Phú Quốc, Bình Thuận…

Trong cuộc họp cổ đông cuối tháng 4, cổ đông của Công ty cổ phần Tập đoàn EverLand (mã: EVG) đã đồng thuận thông qua nghị quyết về việc phát hành tăng vốn điều lệ thêm 900 tỷ đồng tương đương 90 triệu cổ phiếu theo hình thức phát hành riêng lẻ, thời gian thực hiện trong năm 2022.

Số tiền thu được từ đợt phát hành dự kiến được dùng để bổ sung nguồn vốn thực hiện dự án tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí Crystal Holidays Harbour Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh hiện đang được triển khai xây dựng và một phần bổ sung nguồn vốn lưu động.

Tổng Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (mã: SGR) cũng có kế hoạch tăng vốn cho các công ty thành viên để đáp ứng tốt nhất yêu cầu tài chính phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh. Hiện tại, công ty đang xây dựng kế hoạch, chuẩn bị hoàn tất các thủ tục hồ sơ cần thiết cho việc tăng vốn điều lệ lên 1.000 tỷ đồng trong thời gian tới.

Đại hội cổ đông của Công ty cổ phần Tập đoàn CEO (mã: CEO) cũng đã nhất trí thông qua phương án phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ năm 2022 cho cổ đông hiện hữu và ESOP cho người lao động. Số lượng dự kiến phát hành hơn 257 triệu cổ phần, tương đương 2.573 tỷ đồng.

Vốn điều lệ của CEO sau khi phát hành cổ phiếu dự kiến đạt trên 5.146 tỷ đồng. Dự kiến nguồn vốn này sẽ được dùng đầu tư dự án Sonasea Residence (thời gian sử dụng 2022 – 2023); tăng vốn cho các công ty con và bổ sung vốn lưu động...

Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi (mã: NRC) cũng dự kiến phát hành thêm 46,2 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, nhằm nâng vốn điều lệ từ 842 tỷ đồng lên gần 1.400 tỷ đồng. Giá chào bán dự kiến là 10.000 đồng/cổ phiếu, tỷ lệ thực hiện quyền là 2:1. Toàn bộ số tiền ước trên được dùng để bổ sung nguồn vốn lưu động phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty.

Tìm nguồn vốn rẻ từ đối tác ngoại

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2022 của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã: NLG) vừa qua, trả lời câu hỏi của cổ đông về việc siết chặt tín dụng vào bất động sản ảnh hưởng thế nào đến kế hoạch bán hàng, đại diện công ty cho biết: Nam Long đã làm việc trực tiếp với các ngân hàng đồng hành cùng doanh nghiệp trong thời gian qua để tìm cách tháo gỡ. Đối với các dự án đầy đủ pháp lý, quy hoạch và giấy phép bán hàng… các ngân hàng cho biết chính sách cho vay không có gì thay đổi.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Nam Long cho biết thêm, công ty cũng không thể tránh khỏi khó khăn do việc thắt chặt nguồn vốn. Tuy nhiên, lãnh đạo công ty đã chuẩn bị sẵn sàng cho những vấn đề này. Chiến lược đầu tiên của Nam Long là hợp tác với các đối tác quốc tế có nguồn lực mạnh như Hankyu, NNR, Keppel Land… và sử dụng các năng lực không chỉ phát triển đô thị mà còn có năng lực tài chính.

Bên cạnh đó, Nam Long cũng tập trung huy động vốn ở những thị trường giá rẻ. Trong các chương trình làm việc liên doanh giữa Nam Long với các đối tác ngoại, ngoài chuyện đối tác chuyển tiền để cùng liên doanh phát triển dự án thì sẽ có ngân hàng hỗ trợ cho vay. Công ty kết hợp lãi suất cho vay trong nước và ngoài nước và đề xuất mức lãi suất cạnh tranh. Do đó, hiếm khi xảy ra biến động về giá cả và lãi suất.

Về lâu dài, ông Quang cho biết, Nam Long đang có chiến lược lâu dài để xây dựng uy tín trên thị trường tài chính, nỗ lực để lấy điểm đánh giá cao về uy tín tài chính và đã thành công trong việc huy động vốn thông qua trái phiếu từ phía Keppel Land, Tổ chức Tài chính quốc tế (IFC)…

Đáng chú ý, mới đây, IFC đã thỏa thuận đầu tư cho Nam Long 1.000 tỷ đồng thông qua việc phát hành trái phiếu dài hạn. Mục đích sử dụng vốn cho việc phát hành này là để thực hiện đầu tư chi phí hạ tầng cho giai đoạn 2 của dự án Waterpoint.

Thông tin từ Đại hội đồng cổ đông thường niên vừa qua, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú – Invest (mã: VPI) cho biết, trong 5 năm tới, công ty tập trung phát triển quỹ đất các khu đô thị ven biển, trung tâm các thành phố lớn thông qua kết hợp M&A, đấu giá đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Để thực hiện mục tiêu này, Văn Phú - Invest sẽ tích cực tìm kiếm những nhà đầu tư chiến lược để đồng hành cùng doanh nghiệp với tinh thần “hợp tác và chia sẻ”. Ngoài ra, doanh nghiệp sẽ tăng cường hợp tác quốc tế để nâng tầm giá trị thương hiệu, học hỏi và phát triển. Trước đó, VPI ký thoả thuận hợp tác với các đối tác lớn từ Hàn Quốc, Nhật Bản như Lotte, Huyndai, Sumitomo… trong việc triển khai các dự án trong năm 2021.

Việc tìm kiếm nguồn vốn quốc tế cũng được một số công ty bất động sản uy tín khác đã và đang thực hiện để huy động các nguồn vốn đầu tư giá rẻ như Vingroups, Vinhomes, Novaland... Chẳng hạn, trong năm 2021, Công ty cổ phần Tập đoàn Novaland (mã: NVL) đã phát hành thành công 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế, niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Singapore.

Tuy nhiên, nới đây, Ngân hàng Nhà nước đưa ra dự thảo Thông tư quy định điều kiện vay nước ngoài của doanh nghiệp không được Chính phủ bảo lãnh thay thế Thông tư 12/2014/TT-NHNN theo hướng siết hơn; trong đó, sẽ thực hiện áp dụng một số điều kiện vay mang tính quản lý rủi ro, an toàn thận trọng như yêu cầu bảo hiểm rủi ro tỷ giá, hạn chế dư nợ vay cho các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao, áp dụng mức trần chi phí vay… đối với các khoản vay nước ngoài không được Chính phủ bảo lãnh.

Điều này có thể sẽ khiến các doanh nghiệp bất động sản đang huy động vốn chủ yếu qua kênh này gặp nhiều khó khăn hơn trong thời gian tới. Chưa kể, 2 kênh huy động chủ lực của doanh nghiệp thời gian qua là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu cũng đang bị siết chặt sẽ khiến doanh nghiệp khó phục hồi hơn sau đại dịch.

Dưới góc độ của chuyên gia, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp... Do đó, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản.

Về phía các doanh nghiệp bất động sản, ngoài vốn tín dụng, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng, doanh nghiệp có thể linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình... Tuy nhiên, các doanh nghiệp cũng cần hướng tới sự minh bạch, chuyên nghiệp và chân chính, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết và hạn chế sử dụng đòn bẩy, đầu cơ để hướng tới phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững hơn.

Bài 4: Cần thực hiện song song với quản lý giá