Siết thuế chuyển nhượng địa ốc: "Tiên lễ, hậu binh"?

Bộ Tài chính vừa ra công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Tổng cục Thuế yêu cầu gia tăng tuyên truyền, giám sát và quản lý chặt chẽ việc nộp thuế chuyển nhượng bất động sản.

Doanh nghiệp, người dân cùng... trốn thuế

Động thái trên cho thấy quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc ngăn chặn vấn nạn khai sai giá trị các tài sản bất động sản nhằm giảm số thuế phải nộp của các chủ thể trong giao dịch kinh doanh bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh hoạt động này diễn ra hết sức sôi động như hiện nay.

Đồng thời, theo suy đoán của luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group, sau đề nghị “gia tăng tuyên truyền, giám sát” này, rất có thể cơ quan quản lý thuế sẽ sớm có những động thái siết chặt hơn việc lách thuế chuyển nhượng nhà đất vốn tràn lan thời gian qua.

Số liệu được Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế Cao Anh Tuấn công bố cách đây không lâu cho thấy, số thu ngân sách nhà nước tăng khá mạnh với 8/12 khoản thu nội địa cơ bản đạt và vượt kế hoạch, bao gồm thu từ khu vực kinh tế ngoài quốc doanh, thuế thu nhập cá nhân, thu thuế nhà và đất, thu cấp quyền khai thác khoáng sản, thu quỹ đất công ích và hoa lợi công sản, cùng một số khoản thu khác.

Đáng chú ý, số thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đã tăng vọt kể từ khi kết thúc giãn cách xã hội, trong đó riêng tháng 10/2021 đạt 1.400 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với 2 tháng trước đó. Tuy nhiên, nếu so với tốc độ tăng của giá đất cũng như lượng giao dịch trên thị trường thời gian qua, con số thuế thu về được cho là vẫn “chưa thấm vào đâu”.

Chẳng hạn, tại Hà Tĩnh và Quảng Trị - hai trong nhiều địa phương ghi nhận hàng chục giao dịch nhà đất trao tay mỗi ngày với giá đất tăng bằng lần thời gian gần đây, nhưng số thuế thu được từ chuyển nhượng bất động sản ở hai địa phương này chỉ khoảng chục tỷ đồng.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, bất chấp các chế tài xử lý, tình trạng “né” thuế giao dịch bất động sản đã và đang diễn ra phổ biến trên thị trường, bởi bớt được thuế là bớt được chi phí và tăng thêm lợi nhuận.

Thực tế, kể từ năm 2019, khi chế tài xử lý các hành vi trốn thuế, khai gian thuế được nâng tầm từ các văn bản hướng dẫn, thông tư lên thành luật chuyên ngành, hoạt động giám sát các hành vi gian dối trong chuyển nhượng bất động sản đã được củng cố hơn, thể hiện qua các con số thu thuế thu nhập cá nhân gia tăng mạnh từ hoạt động này.

Dẫu vậy, tình trạng gian lận thuế chuyển nhượng bất động sản không những không thuyên giảm, mà còn có chiều hướng gia tăng, nhất là khi hoạt động mua bán diễn ra trên không gian mạng. Cụ thể, trước khi giao dịch, bên bán bất động sản sẽ thỏa thuận với bên mua là chỉ chuyển tiền mà không ghi thêm thông tin gì, sau đó nhắn tin riêng trên những nền tảng mạng xã hội như Facebook, Zalo… để thông báo đã chuyển tiền.

Với cách thức này, kể cả ngành thuế khi được quyền truy cập tài khoản của khách hàng cũng không thể biết được nội dung giao dịch, bởi tiền chuyển khoản có thể cho, tặng, biếu, cho vay… giữa các bên.

Không chỉ người dân làm hợp đồng mua bán bất động sản dưới giá trị thực để lách thuế, mà các chủ đầu tư dự án lớn cũng dùng cách này để không phải nộp mức thuế tương ứng. Thế mới có chuyện, dự án vừa mở bán đã có giá chênh, mà thực chất là chủ đầu tư bán 2 giá (giá trong hợp đồng có hóa đơn và giá ngoài hợp đồng không có hóa đơn), chỉ khi đến khi cơ quan thuế kiểm tra trực tiếp mới nhận ra được, nhưng lúc này thì “mọi chuyện đều đã rồi”, bởi thời điểm kiểm tra so với thời điểm diễn ra sai phạm cách nhau tới vài năm.

Chẳng hạn, vào đầu tháng 6/2020, Cục Thuế TP.HCM đã có văn bản yêu cầu cơ quan thanh tra thuế vào cuộc sau khi tiếp nhận nội dung tố cáo Công ty Mai Lành trốn thuế hàng chục tỷ đồng trong quá trình làm hạ tầng và chuyển nhượng các lô đất cho khách hàng.

Cụ thể, trong bản báo cáo số liệu về nguồn tài chính ngày 6/10/2017 do một kế toán của Công ty Mai Lành gửi cho cổ đông góp vốn thể hiện các số liệu chênh lệch lớn, trong đó tại báo cáo thu - chi giai đoạn 2015-2017, các lô đất của dự án được Công ty Mai Lành nhờ người khác đứng tên và kê khai sai số thuế bằng cách giảm giá trị mua bán trên hợp đồng chuyển nhượng cho những người có liên quan trong Công ty, sau đó bán ra ngoài để giảm thuế trước bạ và thuế thu nhập doanh nghiệp, tổng giá trị khai chênh lệch khoảng 70 tỷ đồng.

Kinh nghiệm chống “né” thuế quốc tế

Theo Đại biểu Quốc hội Trương Trọng Nghĩa (đoàn Đại biểu TP.HCM), trên thực tế, tình trạng né thuế, trốn thuế gia tăng một phần do công tác quản lý thuế còn chưa chặt chẽ, thậm chí một số đơn vị công chứng còn tiếp tay cho người dân trốn thuế bằng cách lờ đi việc ghi giá bán quá thấp trên hợp đồng, các khâu khai thuế trước bạ, đăng ký giao dịch nhà đất… cũng thiếu sự kiểm soát cũng như lưu ý cho những trường hợp ghi giá thấp hơn giá trị thực, hệ quả là giá tham chiếu để xây dựng giá bồi thường bị kéo giảm theo, ảnh hưởng tới quyền lợi người nhận bồi thường, làm méo mó giá thị trường.

Một lý do khác được ông Nguyễn Đức Nghĩa - Chủ nhiệm Câu lạc bộ Đại lý thuế TP.HCM chỉ ra, đó là chính sách thuế chưa hợp lý. Vị chuyên gia này cho biết, bản chất của thuế thu nhập là phải có thu nhập thì mới phải nộp thuế, nhưng pháp luật hiện hành quy định “cứng” thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá bán, tức là bán lỗ cũng phải nộp thuế, dẫn đến người dân tìm cách “lách luật” trốn thuế.

Cũng theo ông Nguyễn Đức Nghĩa, trên thực tế cơ quan thuế từng cho phép người dân được chọn cách nộp thuế có lợi nhất trong 2 cách tính thuế là 2% trên giá bán hoặc 25% mức chênh lệch từ giá bán trừ giá mua, nhưng yêu cầu phải có hóa đơn, chứng từ hợp lệ, trong khi ít người đáp ứng được điều kiện này, sau đó cơ quan thuế mới quy về một cách tính là 2% trên giá bán như hiện nay

Trên thực tế, về nguyên tắc, đã là thuế thu nhập thì phải có “thu nhập” mới phải chịu thuế và để xác định thu nhập từ một giao dịch mua bán bất động sản, hoạt động mua bán đó phải có lợi nhuận, tức là phần dư ra sau khi lấy giá bán trừ (-) giá mua. Tuy nhiên, để công bằng, giá mua sẽ được cộng cả tiền trượt giá tính theo tỷ lệ phần trăm tăng giá theo khung giá đất được địa phương ban hành hàng năm, cộng các chi phí đầu tư vào bất động sản, chi phí môi giới (nếu có), sau đó nhân theo thuế suất thuế thu nhập cá nhân ấn định theo tỷ lệ phần trăm trên lợi nhuận. Cách tính này sẽ trả thuế thu nhập cá nhân trở về đúng với bản chất thực của nó, tức là có thu nhập mới nộp thuế, nếu không có lãi thì sẽ không phải nộp thuế. Hơn nữa, bằng cách này, các bên sẽ có ý thức ghi giá trị hợp đồng đúng với giá thực tế để sau này được khấu trừ thuế.

Liên quan tới xây dựng cơ chế chống gian lận thuế chuyển nhượng bất động sản, kinh nghiệm từ nhiều quốc gia phát triển cho thấy, cơ quan quản lý sẽ đánh thuế rất cao với hoạt động mua/bán bất động sản từ thứ 2 trở đi trong khoảng 5 năm đầu tiên, đồng thời khuyến khích miễn thuế cho những người chuyển nhượng bất động sản sau khi đã sở hữu từ 6-10 năm trở lên, hoặc không coi bất động sản là một tài sản để kinh doanh.

Các mức thuế mà cá nhân phải nộp khi giao dịch căn nhà thứ 2 trở đi trong vòng 5 năm đầu tiên là rất cao, có thể lên tới 40-50% giá trị chuyển nhượng. Việc đánh thuế ở mức cao và trực tiếp vào các khoản thu nhập bất thường trên tài khoản cá nhân (khi không chứng minh được nguồn thu hợp pháp) vừa khiến nhà đầu tư kê khai đúng giá tính thuế thu nhập cá nhân, vừa hạn chế được tình trạng đầu cơ tự phát, đồng thời các sàn giao dịch cũng không có cơ hội để né thuế qua hình thức sử dụng trung gian 3 bên (cá nhân môi giới tự đứng tên thỏa thuận với người bán và nộp khoản tiền chênh về sàn giao dịch) như hiện nay.