MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Siết thuế bất động sản: Cần một cuộc đại tu biểu thuế, không chỉ vá víu

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi đang thổi bùng tranh luận khi đề xuất đánh thuế 20% trên phần lãi ròng từ chuyển nhượng bất động sản hoặc áp thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Nhưng tranh cãi không chỉ nằm ở câu hỏi "đánh vào lãi hay doanh thu", mà ở một thực tế sâu xa hơn: biểu thuế hiện tại đang lỗi nhịp với thị trường, thiếu công bằng và cần được thiết kế lại một cách bài bản để vừa ngăn gian lận, vừa tránh tạo cú sốc cho người nộp thuế.

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi đang mở ra hai phương án tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản: Một là đánh thuế 20% trên phần lãi ròng (giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan); hai là đánh thuế trực tiếp trên giá bán theo biểu thuế lũy tiến dựa trên thời gian nắm giữ. Cụ thể: 10% nếu giữ dưới 2 năm, 6% cho từ 2–5 năm, 4% cho 5–10 năm và 2% nếu trên 10 năm hoặc tài sản được thừa kế.

Phương án đánh thuế trên phần lãi ròng được đánh giá là bước tiến hợp lý, tiếp cận đúng bản chất thuế thu nhập: chỉ thu khi có lời. Điều này giải quyết bất cập hiện nay khi người bán lỗ vẫn phải nộp thuế 2% trên doanh thu. Tuy nhiên, song song với đó, phương án thứ hai – đánh thuế theo doanh thu với mức khởi điểm 10% – lại gây tranh cãi vì có thể gây sốc cho người dân có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư nắm giữ ngắn hạn.

Vấn đề đặt ra là độ vênh giữa hai cách đánh thuế quá lớn, có thể làm méo mó thị trường. Một bên đánh trên lợi nhuận thực (20%), một bên đánh trên doanh thu (tối đa 10%) – dễ tạo cảm giác bất công, thậm chí trừng phạt cả người có nhu cầu thật.

Ngoài ra, các chuyên gia cảnh báo nguy cơ tính sai thuế nếu không có cơ chế chuyển tiếp rõ ràng. Với những giao dịch cũ từng ghi giá mua thấp để giảm nghĩa vụ thuế, người bán có thể bị tính “lãi ảo” và gánh thuế oan. Đó là lý do cần cơ chế “đánh kẻ chạy đi, không đánh người chạy lại” – cho phép giao dịch trước thời điểm luật có hiệu lực được chọn phương án cũ để nộp thuế.

Từ góc độ chính sách, biểu thuế suất nên được thiết kế linh hoạt theo thời gian sở hữu. Ví dụ: 15% với BĐS nắm giữ trên 10 năm, 17% cho từ 5–10 năm, và 20% nếu dưới 5 năm. Cách làm này không chỉ phản ánh thu nhập thực, mà còn khuyến khích nắm giữ dài hạn, hạn chế đầu cơ.

Một rào cản quan trọng khác là hạ tầng dữ liệu. Muốn áp dụng phương án đánh thuế theo lợi nhuận, Nhà nước phải đảm bảo hệ thống thông tin đủ mạnh để xác định giá vốn, chi phí và thời gian sở hữu. Điều này đòi hỏi đẩy nhanh tiến độ số hóa dữ liệu đất đai, giao dịch và cập nhật bảng giá đất theo Luật Đất đai mới.

Nếu không có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, thuế suất cao và biểu thuế thiếu linh hoạt có thể gây tác động ngược: làm “đóng băng” thị trường thứ cấp, tạo làn sóng bán tháo đón đầu chính sách và làm xói mòn niềm tin thị trường – nhất là trong bối cảnh thanh khoản yếu và tâm lý nhà đầu tư còn dè dặt.

Cuối cùng, tinh thần chung của mọi chính sách thuế vẫn phải xoay quanh trục công bằng – hợp lý – phù hợp với năng lực tuân thủ của người dân. Nếu đánh thuế không đúng người, không đúng bản chất giao dịch, thì thay vì tạo ra nguồn thu bền vững, chính sách lại có thể vô tình trở thành lực cản cho sự hồi phục của thị trường bất động sản – vốn đang cần được tiếp sức hơn bao giờ hết.