“Siết“ phân lô, tách thửa có chặn được giới đâu cơ “làm loạn“ thị trường?

Hàng loạt các địa phương mạnh tay trước thực trạng phân lô, tách thửa tuỳ tiện. Theo giới chuyên gia, đây là hành động hợp lý và cần thiết kể cả khi thị trường BĐS có phần khựng lại.

Lời Toà soạn:

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội mới đây đã có công văn số 1685 gửi UBND các quận, huyện, thị xã và Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, yêu cầu tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải đất ở, ngoại trừ một số trường hợp cụ thể.

Động thái này của cơ quan chức năng đã cho thấy, tình trạng mua gom đất rồi san nền, phân lô, tách thửa, làm giá chào bán tràn lan tại hầu hết các địa phương gây nhiễu loạn thị trường bất động sản đã lên mức đáng báo động. Việc tạm dừng phân lô, tách thửa đổi với đất nông nghiệp và phi nông nghiệp không phải đất ở cho đến khi UBND TP. Hà Nội cho quy định cụ thể đã khiến thị trường đất nền có phần “khựng” lại.

Nhiều ý kiến còn cho rằng, để chặn đứng tình trạng đầu cơ, sốt đất, dự án ma… nên cấm hẳn phân lô, bán nền. Tuy nhiên, trong bối cảnh đất nền vẫn là phân khúc có nhu cầu lớn trên thị trường, nếu “triệt tiêu” phân khúc này, chắc chắn sẽ xảy ra nhiều hệ lụy. Nhưng nếu không cấm, thì phải giải bài toán quản lý ra sao để đảm bảo sự ổn định, minh bạch và lành mạnh của thị trường?

Báo động phân lô tách thửa tràn lan, nhiều địa phương vào cuộc

Tại công văn số 1685 gửi đến UBND các quận, huyện, thị xã và văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội yêu cầu tạm dừng việc giải quyết thủ tục liên quan đến chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở; chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

Ngoài ra, cơ quan này cũng đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã thực hiện kiểm tra, rà soát, báo cáo về các hoạt động phân lô, tác thửa trong thời gian từ ngày 1/1/2017 đến ngày 31/1/2022 đối với thửa đất có diện tích lớn hơn 500m², báo cáo về Sở trước ngày 31/3 tới.

Không phải riêng TP. Hà Nội, mà trước đó hàng loạt tỉnh thành trên khắp cả nước cũng đã có các văn bản “siết” phân lô, tách thửa một cách tràn lan trên thị trường hiện nay.

Đơn cử như ngày 22/3, Chủ tịch UBND TP. Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước đã ký ban hành công văn hỏa tốc đề nghị chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thành phố tạm dừng tách thửa đất, kể cả với những hồ sơ đã tiếp nhận làm trích đo, trích lục bản đồ để tách thửa.

Trước đó, UBND tỉnh Bắc Giang cũng đã có văn bản giao Sở Xây dựng tăng cường thanh tra, kiểm tra, quản lý các sàn giao dịch và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh sẽ phải thực hiện báo cáo định kỳ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản qua sàn và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin cung cấp. Đồng thời, yêu cầu Sở Xây dựng cần chấn chỉnh các chủ đầu tư tại nhiều khu dân cư, khu đô thị chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đã bán "lúa non" dưới dạng góp vốn.

Tại Lâm Đồng, sau nhiều phản ánh về việc hiến đất làm đường giao thông mới, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn nhưng thực chất là biến tướng để đầu tư dự án bất động sản trái quy định, ngày 21/1, UBND tỉnh Lâm Đồng chỉ đạo tạm dừng toàn bộ việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc tách thửa đất để chuyển nhượng, xây dựng nhà ở hình thành các khu, điểm dân cư mới tại nông thôn trên địa bàn toàn tỉnh. Việc tạm dừng đã được thực hiện cho đến ngày 1/3/2022.

Có thể thấy, những động thái này của cơ quan chính quyền các tỉnh cũng như Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã cho thấy, tình trạng mua gom đất rồi san nền, phân lô, tách thửa, làm giá chào bán tràn lan tại hầu hết các địa phương đang ở mức đáng báo động. Điều này gây ra những ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường đất nền nói riêng cũng như thị trường bất động sản trong thời gian qua nói chung.

Thậm chí, thời gian gần đây còn xuất hiện những khu phân lô diện tích lớn với những cái tên được đặt không khác gì tên các dự án được quy hoạch như: Khu dân cư Khoang Mái, Khu dân cư sinh thái Hòa Lạc, Hòa Lạc Louis, Diamond Riverside...được đầu tư quảng cáo rầm rộ bởi những đơn vị như Công ty Cổ phần Bất động sản Green Land, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Địa ốc Hưng Vượng Holdings (Hưng Vượng Holding), Công ty cổ phần Vakaland... Điều này sẽ gây nhiễu loạn thị trường, thổi giá, tăng giá,…

Chỉ là giải pháp tạm thời

Giới chuyên gia nhận định, việc phân lô, tách thửa nhằm mua đi bán lại đất nền và thổi giá chỉ khiến bong bóng bất động sản ngày càng lớn hơn, thị trường sẽ gánh chịu nhiều tác động tiêu cực. Đơn cử như 2 năm vừa qua, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương trở nên nhiễu loạn, liên tục ghi nhận nhiều đợt sốt đất khiến giá bất động sản không ngừng tăng cao.

Nhìn nhận về vấn đề này, chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, việc đi gom đất tràn lan rồi cho phân lô, tách thửa tại các địa phương đang là những hành động gây cản trở lớn cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Bởi loại đất này thường nhằm mục đích phục vụ cho việc đầu cơ, tích trữ mua bán đất đai, kinh doanh tài chính trên nền tảng đất đai chứ không phải đầu tư để sử dụng đất đai lâu dài.

“Câu chuyện đi gom đất, rồi tách thửa, phân lô đã diễn ra từ rất lâu và ở hầu hết các địa phương. Nhưng vài năm trở lại đây, vấn đề này mới thực sự rầm rộ khi giới đầu cơ tham gia vào thị trường bất động sản ngày càng nhiều.

Đất đai là tài sản rất lớn, tuy nhiên về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải trao qua, bán lại đẩy giá lên để thu lợi nhuận. Vì vậy, những hoạt động gom đất, phân lô, tách thửa tràn lan tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn cho cả quy hoạch, phát triển kinh tế của địa phương và cho cả những nhà đầu tư tham gia vào vòng quay mua bán đó”, ông Nguyễn Chí Thanh nhấn mạnh.

Phân tích rõ hơn, ông Thanh cho biết, hầu hết tình trạng gom mua đất rồi phân lô, tách thửa thường xảy ra ở những khu vực đang và sẽ có thông tin quy hoạch, như: Quy hoạch hạ tầng giao thông, quy hoạch từ huyện lên quận, quy hoạch thành các khu đô thị, các dự án lớn được bổ bộ xây dựng,… Tuy nhiên, đã rất nhiều trường hợp, các quy hoạch nói trên không được thực hiện hoặc bị chậm trễ khiến rủi ro cho những nhà ôm đất, găm hàng rất lớn. Đặc biệt, những người "ôm đất" sau cùng sẽ phải chịu mức độ rủi ro cao do giá đất lúc mua vào sau đã bị chênh lên so với giá thực tế nhiều lần.

Chính vì vậy, theo ông Nguyễn Chí Thanh, hành động tạm dừng việc giải quyết thủ tục liên quan đến chia tách thửa đất của các địa phương, trong đó có Hà Nội, nói cách khác là “siết” phân lô, tách thửa là hành động đúng đắn và cần thiết ở thời điểm hiện tại. Đặc biệt là giai đoạn nền kinh tế cả nước sụt giảm khi bước qua 2 năm chịu ảnh hưởng nghiêm trọng của đại dịch Covid-19. Bước sang giai đoạn phục hồi, những hành động gây nhiễu loạn thị trường, thổi giá đất ảo chỉ khiến công tác hồi phục thêm khó khăn, kìm hãm sự phát triển lành mạnh.

“Đã đến lúc cần có các chính sách để giải quyến vấn nạn phân lô, bán nền tràn lan, tuỳ tiện trên thị trường hiện nay. Công văn của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội hay các địa bàn tỉnh khác trong việc ciết chặn tình trạng này ở thời điểm hiện tại là rất hợp lý. Và điều này sẽ không làm ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản”, ông Nguyễn Chí Thanh đánh giá.

Lý giải thêm, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, việc tạm dừng việc giải quyết thủ tục liên quan đến chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở sẽ ngăn chặn được việc gom đất hỗn hợp, tràn lan rồi phân lô, rao bán trái mục đích sử dụng. Còn với các trường hợp phân lô, tách thửa đúng mục đích sử dụng thì hoàn toàn không bị cấm, vì vậy không hề bị ảnh hưởng bởi các quyết định mới đây.

"Thị trường đất nền có thể sẽ “khựng lại” nhưng đây là điều cần thiết. Bởi nếu phát triển nhưng theo hướng tràn lan, cho phép phân lô tuỳ tiện, bán đất và chuyển đổi đất sai mục đích thì không đem lại lợi ích gì. Thậm chí là đang dung túng cho các nhà đầu cơ, tạo tình trạng sốt ảo giá...", ông Thanh khẳng định.

Cũng theo chuyên gia này, việc phân lô, tách thửa được chia làm hai loại. Một là đất ở tại các thôn xóm, địa phương. Với loại đất này việc tác thửa rồi cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ có điều kiện mua lại thì còn dễ chuyển đổi mục đích sử dụng. Trong khi đó với loại đất ruộng, đất vườn hay còn gọi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, có khi là đất nông nghiệp kết hợp đất ở, khi được tách thửa bán cho nhà đầu tư sẽ rất khó trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất dẫn đến nhiều trường hợp lách luật. Ông Nguyễn Chí Thanh cho rằng, đây mới là nguồn gốc của nhiều vấn đề gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển thị trường bất động sản.

Do đó, theo chuyên gia này, việc tạm dừng phân lô, tách thửa đất nông nghiệp của một số địa phương chỉ tạm ngăn “sốt đất” một thời gian bởi sau tạm dừng các hoạt động phân lô, tách thửa lách luật vẫn sẽ tiếp diễn. Chưa kể, nếu việc tạm dừng có thời hạn được các đối tượng đầu cơ biết được thông tin sẽ khiến lợi ích thông tin đó rất lớn, ai có thông tin đó lại càng đi mua đất nhiều hơn.

“Tôi cho rằng, cần sớm thúc các địa phương có báo cáo và hoàn chỉnh các quy định về phân lô, tách thửa, tránh tác động xấu đến thị trường, ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư, đồng thời khiến giá đất đã tăng lại càng tăng”, ông Nguyễn Chí Thanh khẳng định.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đánh giá, tạm dừng phân lô, tách thửa chỉ mang tính tạm thời nhằm hạn chế hiện tượng; động thái này chỉ như “bắt cóc bỏ đĩa”. Cần xử lý mạnh bằng các sắc thuế để kìm hãm triệt để; phải đánh thuế thật nặng việc mua đất chỉ găm giữ để đó, khi mua xong bán chỉ thấy lỗ thì người ta sẽ dừng lại.

Trong khi đó, nhiều ý kiến cho rằng, về lâu dài nên cấm hẳn phân lô bán nền để tránh các hệ lụy và loại bỏ tình trạng sốt đất ảo, đẩy giá các khu đất phân lô, tách thửa.

Liệu cấm hẳn phân lô bán nền có giải là một giải pháp tốt để triệt tiêu các cơn sốt ảo trên thị trường và tình trạng gom hàng, đẩy giá hay chỉ mang tính chất “không quản được thì cấm”?