Siết giá nhà ở xã hội: Thu thừa bị truy hoàn, thu thiếu không được bổ sung

Nghị định mới siết chặt quy trình xác định giá nhà ở xã hội, yêu cầu công khai, minh bạch và hoàn trả chênh lệch nếu thu sai. Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tiễn, cần sự vào cuộc quyết liệt và đồng bộ từ chính quyền địa phương.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 192/2025/NĐ-CP, cụ thể hóa Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội, mở đường cho việc thực thi loạt cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội theo hướng thực chất, minh bạch và hiệu quả hơn.

Siết chặt quy trình, minh bạch giá bán: Nhà ở xã hội bước vào khuôn kỷ luật

Theo quy định mới tại Nghị định 192/2025/NĐ-CP, các chủ đầu tư nhà ở xã hội sẽ không còn quyền tự ý điều chỉnh giá bán, giá thuê mua sau khi ký hợp đồng. Cụ thể, nếu giá theo kiểm toán và thẩm định của cơ quan chức năng cao hơn giá đã ký, chủ đầu tư không được phép thu thêm; ngược lại, nếu thấp hơn, phần chênh lệch buộc phải hoàn trả cho người mua hoặc thuê mua.

Đồng thời, chủ đầu tư cũng không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trước khi hoàn tất nghĩa vụ hoàn trả phần chênh lệch giá (nếu có).

Về cơ chế xác lập giá bán, Nghị định quy định chủ đầu tư phải căn cứ vào phương pháp định giá và lợi nhuận định mức theo luật nhà ở, tự xây dựng hoặc thuê đơn vị tư vấn có đủ năng lực để thẩm tra chi phí đầu tư xây dựng, trước khi phê duyệt giá. Hồ sơ giá bán, giá thuê mua kèm kết quả thẩm tra phải được gửi đến Sở Xây dựng chậm nhất 30 ngày trước thời điểm công bố tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua hoặc thuê mua nhà.

Sau khi công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng, trong vòng 180 ngày, chủ đầu tư phải hoàn tất kiểm toán chi phí đầu tư và gửi hồ sơ cho Sở Xây dựng để kiểm tra, làm căn cứ công bố lại giá bán, giá thuê mua chính thức. Trong vòng 30 ngày từ khi nhận hồ sơ, Sở Xây dựng phải có văn bản phản hồi, đồng thời công khai kết quả trên Cổng thông tin điện tử cấp tỉnh.

Nghị định cũng đặt ra trách nhiệm toàn diện của chủ đầu tư trong việc đảm bảo tính chính xác của hồ sơ, tiến độ và chất lượng công trình, cũng như tuân thủ nghiêm các quy định về xây dựng, phòng cháy chữa cháy, môi trường và tiêu chuẩn kỹ thuật. Nếu có dấu hiệu vi phạm chất lượng, chính quyền địa phương phải chủ động vào cuộc kiểm tra, xử lý theo đúng quy định pháp luật.

Nhà ở xã hội: Luật hóa kỳ vọng, thực tế cần quyết tâm địa phương

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá Nghị quyết 201 là một bước đột phá về thể chế, tháo gỡ hàng loạt điểm nghẽn trong phát triển nhà ở xã hội như cơ chế, quỹ đất và quy trình triển khai. Đây được kỳ vọng sẽ là cú hích mạnh mẽ, mở đường cho hàng loạt dự án nhà ở xã hội được triển khai trên cả nước.

Tuy nhiên, ông Đính cũng nhấn mạnh rằng, mọi chính sách, dù thiết kế kỹ lưỡng đến đâu, nếu thiếu sự đồng hành thực chất từ cấp địa phương thì rất khó đi vào cuộc sống. Thực tế hiện nay vẫn tồn tại tình trạng “trên nóng dưới lạnh”, khi Trung ương ban hành nghị quyết, nghị định rất quyết liệt, nhưng nhiều địa phương vẫn lúng túng, thờ ơ trong khâu thực thi.

"Chúng ta đang đối diện với nguy cơ không đạt được mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 nếu các địa phương không nhập cuộc một cách chủ động, trách nhiệm và nghiêm túc. Sự đồng hành từ chính quyền địa phương chính là chìa khóa then chốt để hiện thực hóa kỳ vọng lớn này", ông Đính cảnh báo.