Siết chặt tình trạng bỏ cọc đấu giá đất: Khó hay dễ?

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc sau đấu giá đất, giá khởi điểm cần sát với giá thị trường. Đồng thời, người tham gia đấu giá phải đặt cọc theo mức giá này, đảm bảo tính minh bạch và trách nhiệm.

Giá đất bị "thổi giá" cao hơn giá trị thực

Trong năm 2024, hàng loạt phiên đấu giá đất với mức giá trúng thầu cao bất thường đã khiến dư luận dậy sóng.

Ngày 19/8/2024, sau gần một ngày đấu giá kéo dài qua 10 vòng, 19 lô đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đã chốt mức giá cuối cùng vào rạng sáng ngày 20/8. Các lô đất có diện tích từ 74-118m², với mức giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m², được xác định dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo Quyết định 30/2019 của thành phố (đơn giá đất ở là 3,32 triệu đồng/m², hệ số K là 2,2).

Tuy nhiên, mức giá trúng đấu giá lại vọt lên trên 100 triệu đồng/m², thậm chí có lô lên đến 133,3 triệu đồng/m² – một con số vượt xa giá trị thực của đất khu vực. Tình trạng này không chỉ diễn ra tại Hoài Đức mà còn xuất hiện trong các phiên đấu giá sau đó. Đơn cử, phiên đấu giá 58 thửa đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn cũng chứng kiến mức giá bị đẩy lên bất thường. Trong vòng đấu thứ 5, 36 thửa đất được "thổi giá" lên 59,48 triệu đồng/m² đến hơn 30 tỷ đồng/m², nhưng sang vòng thứ 6, những người tham gia đấu giá này đồng loạt bỏ cuộc. Theo Viện Kiểm sát, hành vi thao túng giá đấu đã gây thiệt hại gần 420 triệu đồng, trong đó có hơn 252 triệu đồng tổn thất cho công ty đấu giá và 165 triệu đồng cho những người mua hồ sơ đấu giá.

Nhìn lại những phiên đấu giá đất "ngáo giá"

Về nguyên tắc, đấu giá đất là cơ chế giúp tối ưu hóa nguồn thu ngân sách và tạo nguồn cung đất đai minh bạch. Tuy nhiên, khi giá đất bị đẩy lên quá cao, vượt xa giá trị thực, thị trường bất động sản sẽ đối mặt với nguy cơ lũng đoạn, gây bất ổn cho nền kinh tế.

Nhiều người dân và chuyên gia bày tỏ quan ngại về hình thức đấu giá nhiều vòng hiện nay, cho rằng quá trình này không chỉ kéo dài mà còn tạo điều kiện cho các nhóm đầu cơ thao túng giá. Một số ý kiến đề xuất chuyển sang đấu giá một vòng, xác định người thắng thầu theo nguyên tắc bỏ giá từ cao xuống thấp để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả.

Trước thực trạng đấu giá đất bị thao túng, nhiều chuyên gia đã lên tiếng đề xuất các giải pháp nhằm chấn chỉnh thị trường. TS. Lê Đăng Doanh nhận định rằng bảng giá đất tại nhiều địa phương hiện chưa phản ánh đúng giá thị trường, dẫn đến mức trúng đấu giá bị đẩy lên gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Mức giá khởi điểm thấp cũng khiến tiền đặt cọc thấp, kéo dài quá trình đấu giá và tạo cơ hội cho các hành vi trục lợi.

Đồng quan điểm, PGS.TS Ngô Trí Long – nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá, Bộ Tài chính – đề xuất áp dụng chế tài mạnh hơn đối với các nhà đầu tư bỏ cọc, như cấm tham gia đấu giá trong một khoảng thời gian và thiết lập hệ thống "chấm điểm uy tín" để kiểm soát hành vi trong các phiên đấu giá tiếp theo.

Giải pháp nào để chặn đứng tình trạng bỏ cọc?

Theo quy định hiện hành, nếu có bằng chứng về việc thao túng đấu giá nhằm "thổi giá" trục lợi, hành vi này có thể bị xử lý hình sự theo Điều 218 Bộ luật Hình sự với mức phạt tối đa lên đến 5 năm tù. Bên cạnh đó, Luật Đấu giá tài sản sửa đổi năm 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025) đã bổ sung các chế tài mới nhằm hạn chế tình trạng bỏ cọc. Cụ thể, nếu trúng đấu giá nhưng không nộp tiền đúng hạn, cá nhân vi phạm có thể bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm.

Dù vậy, theo GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, các quy định mới vẫn chưa đủ mạnh để chặn đứng tình trạng "bỏ cọc có tính toán". Ông phân tích rằng, ngay cả khi một cá nhân bị cấm tham gia đấu giá, họ vẫn có thể nhờ người khác đứng tên đấu giá thay, khiến quy định này mất hiệu lực trên thực tế.

Vấn đề cốt lõi, theo GS. Đặng Hùng Võ, nằm ở cách xác định giá khởi điểm. Ông nhấn mạnh rằng, giá khởi điểm phải sát với giá thị trường, thậm chí người tham gia đấu giá nên đặt cọc theo đúng giá khởi điểm thay vì một tỷ lệ phần trăm nhỏ. "Khi giá khởi điểm đã bằng giá thị trường, không ai dám bỏ cọc vì số tiền mất đi quá lớn. Đấu giá đất không thể vận hành theo cơ chế giống như bán đấu giá một món đồ cổ, bởi đất đai là tài sản của toàn dân và cần được quản lý chặt chẽ hơn," ông nhấn mạnh.

Giá thị trường – Khái niệm vẫn còn mơ hồ?

Theo Điều 4 Luật Giá 2023, giá thị trường được xác định dựa trên cung – cầu và các yếu tố thị trường tại một thời điểm, không gian nhất định. Tuy nhiên, khái niệm này trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam vẫn chưa được định nghĩa rõ ràng, tạo ra nhiều khoảng trống trong quản lý và điều tiết thị trường.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, lý thuyết về giá trong kinh tế thị trường hoàn toàn khác với tư duy định giá kiểu bao cấp. "Hiện nay, các cơ quan quản lý vẫn còn lúng túng trong việc định nghĩa giá thị trường, tạo kẽ hở để giới đầu cơ thao túng," ông nhận định.

Ông cũng nhấn mạnh rằng, để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc và thổi giá, cần sử dụng công cụ tài chính thay vì hành chính. Khi giá khởi điểm phản ánh đúng giá thị trường, cộng với cơ chế đặt cọc hợp lý, những chiêu trò "thổi giá" sẽ không còn đất diễn, góp phần làm minh bạch và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.