"Siết chặt" tín dụng có ảnh hưởng tới phân khúc nhà ở cao cấp?

Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36 có một số nội dung là siết chặt hơn đối với bất động sản do áp dụng hệ số rủi ro cao hơn đối với các khoản vay trên 3 tỷ đồng.

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014, Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn từ 40% xuống 30%. Đồng thời, vẫn giữ hệ số rủi ro 200% như hiện nay, đối với các khoản phải đòi.

Được biệt siết chặt đối với bất động sản là do áp dụng hệ số rủi ro cao hơn đối với các khoản vay trên 3 tỷ đồng. Cụ thể, áp dụng hệ số rủi ro 150% trở lên, từ 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng áp dụng hệ số 100%, dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ áp dụng hệ số rủi ro 50% nhằm hướng tín dụng bất động sản vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Chính điều này sẽ dẫn đến nguy cơ dư nguồn cung phân khúc cao cấp.

Chia sẻ với PV báo Vietnamnet, TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích, hệ số rủi ro càng cao, ngân hàng dự trù vốn tự có cho các món vay càng nhiều. Trong khi đó, các ngân hàng vẫn phải duy trì tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu là 9%.

Giả sử, nếu hệ số rủi ro 100% đối với món vay 100 đồng, vốn tự có của ngân hàng là 9 đồng, nên ngân hàng phải huy động bên ngoài là 91 đồng. Còn nếu hệ số rủi ro tăng 200% cho món vay 100 đồng, vốn tự có của ngân hàng sẽ tăng lên 18 đồng và phải huy động bên ngoài thêm 82 đồng.

Như vậy, chính sách siết chặt tiền tệ cùng với việc tăng chi phí vốn ngân hàng sẽ đẩy lãi suất cho vay tăng lên.

Bà Đỗ Thu Hằng - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu - Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết, chính sách đưa ra nhằm siết tín dụng với bất động sản cao cấp nhưng sẽ tác động tới toàn thị trường, khiến mặt bằng giá nhà nói chung tăng lên so với hiện tại.

Khi giá nhà tăng lên bởi hậu quả của siết tín dụng sẽ "tước" cơ hội tiếp cận nhà ở của một bộ phận người dân tại các đô thị lớn. Như vậy, vô tình chính sách kiểm soát thị trường bất động sản lại đi ngược với chính sách tạo điều kiện về nhà ở cho người dân, báo Tiền Phong cho biết.

Ông Nguyễn Trí Hiếu cũng nói thêm, các doanh nghiệp vừa và nhỏ không có tài sản thế chấp để đi vay, mọi cánh cửa huy động tài chính đều không thể tiếp cận được. Vậy nên, họ cần phải chủ động tìm cách tạo ra vốn tự có, có thể bằng cách sát nhập giữa các doanh nghiệp nhỏ với nhau, hợp tác thành công ty hạng trung có tầm cỡ hơn, có vốn tự có dồi dào hơn.

Trao đổi với PV báo Tài nguyên & Môi trường, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, việc điều chỉnh trước hết đối với mục tiêu tiếp tục giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về mức 30% vào giữa năm 2021 hoặc 2022. Bên cạnh đó, việc hạn chế ngân hàng thương mại cho vay trung dài hạn cần được nhìn nhận là động lực để Việt Nam phát triển mạnh mẽ hơn thị trường vốn, khuyến khích các doanh nghiệp tìm kiếm nguồn vốn trên thị trường chứng khoán.

Theo lý giải của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, các ngân hàng chỉ cho vay mua nhà với tỷ lệ tối đa là 70% giá trị hợp đồng mua bất động sản. Với mức ngưỡng 3 tỷ đồng giá trị gốc của khoản vay thì giá trị nhà tương ứng sẽ ở mức 4,2 - 4,5 tỷ đồng. Đây là con số khá hợp lý so với giá nhà trung bình hiện nay tại Việt Nam, cũng như mức thu nhập và đối tượng mua bất động sản này.