Siết chặt phân lô bán nền từ 1/8, chuyên gia cho rằng sẽ không ảnh hưởng đến nguồn cung mà giá đất nền còn tăng

Thị trường đất nền sẽ có những biến động lớn sau khi Luật mới có hiệu lực. Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, nhưng những dự án tự phát, manh mún không còn làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm. Quan hệ cung cầu làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực bắt đầu từ 1/8/2024, siết chặt việc phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tăng 81 địa phương so với quy định hiện hành.

Nhận định về ảnh hưởng của Luật mới đối với phân khúc đất nền thời gian tới, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, thị trường này sẽ có những biến động lớn sau khi Luật mới có hiệu lực. Các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai rồi bán hàng rồi (đã có sổ đỏ) vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá.

"Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, những dự án tự phát, manh mún không còn làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm. Quan hệ cung cầu làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm", ông Điệp phân tích.

Quan sát thực tế, thời gian vừa qua, xuất hiện nhiều nhà đầu tư đón đầu 3 bộ luật liên quan đến đất đai đã đổ xô săn tìm mua đất nền, nhất là khu vực ven trung tâm, các thành phố lớn. Điều này góp phần đẩy giá đất nền bất ngờ tăng trong nửa đầu năm 2024.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng "đột biến", nhất là những lô đất đã tách thửa. Thị trường cũng xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi săn đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Tương tự, báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, thị trường đất nền 6 tháng đầu năm 2024 đang ấm trở lại khi các động thái săn hàng của giới đầu tư ngày càng rõ nét khi mức độ quan tâm của người tìm kiếm đất nền đang tăng mạnh so với quý 1/2021, đạt 33%. Đáng chú ý, khảo sát của đơn vị này với các môi giới bán đất nền thì 35% cho rằng phân khúc đất nền đang có sự tăng trưởng ổn định ở mức 10%. Đây cũng là tỷ lệ áp đảo trong các nhận định về diễn biến đất nền của các môi giới bất động sản.

Hàng loạt các thị trường đất nền vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Hòa Lạc, khu vực đường vành đai 4, Hoài Đức, Hà Đông… cũng đều ghi nhận thực tế giá đất nền đang tăng trung bình từ 10-20% so với cuối năm ngoái. Không chỉ giá đất tăng, mà lượng nhà đầu tư đổ về các thị trường đất nền cũng tăng mạnh, kéo théo giao dịch của thị trường đang đi lên.

Đơn vị này đưa ra dự báo từ quý 2/2025 đến quý 4/2025 có thể là giai đoạn khởi sắc, người dân sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm. Đây cũng sẽ là thời điểm mà đất nền dần lấy lại lợi thế và có thanh khoản tốt hơn.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, CEO CTCP đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, đất nền tại thành phố lớn đã rục rịch có giao dịch trở lại nhưng không nhiều. Riêng thị trường đất nền Hà Nội bắt đầu có nhích nhẹ, song mức giá vẫn đang neo cao.

Còn những tỉnh thành có giá đất tăng nóng trong giai đoạn qua giờ đây đều nằm im, đặc biệt như tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang... Tình trạng này cũng diễn ra tương tự với Quảng Ninh, Hải Phòng, song 2 địa phương này nhờ có động lực kinh tế phát triển tốt nên thị trường vẫn có giao dịch.

Ông Toản dự báo: “Nếu duy trì được tăng trưởng kinh tế tốt, đặc biệt là duy trì được lãi suất, thị trường đất nền từ nay đến cuối năm sẽ tươi sáng hơn. Dù vậy, việc kỳ vọng một sự nhảy vọt của đất nền thì chưa có, bởi mức giá đang neo cao. Theo tôi, mặt bằng giá phải quay về thấp hơn hiện tại thì các nhà đầu tư mới xuống tiền”.

Trong ngắn hạn và trung hạn, CEO EZ Property nhìn nhận rằng sẽ không còn diễn ra “sốt đất”, thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững hơn.