Siết chặt đấu giá đất

Người ta chỉ cần chi ra một khoản tiền cho vài lô đất đấu giá, nhưng lại nâng được giá cho hàng ngàn lô đất đã ôm găm trước đó.

Chế tài phạt đối với tổ chức, cá nhân trúng đấu giá đất nhưng bỏ cọc hoặc từ chối tham gia đấu giá là nội dung nhận được nhiều sự quan tâm trong thời gian gần đây, liên quan đến dự thảo Nghị định sửa đổi Luật Đất đai. Các đề xuất như doanh nghiệp phải nộp 50% giá trị quyền sử dụng đất nếu tự ý hủy kết quả đấu giá, người tự ý bỏ cọc và từ chối đấu giá đất thì trong 5 năm sẽ không được tham gia các cuộc đấu giá đất khác... đã không ít lần được nêu ra, tuy nhiên vẫn chưa cho thấy tính thuyết phục.

Để xác định rõ vấn đề này, theo tôi, phải phân tích được: lý do người trúng đấu giá đất lại bỏ cọc là gì? Họ chấp nhận mất tiền cọc thì chắc chắn đã tính toán cái lợi nhiều hơn mất, chứ chẳng ai ném tiền vô nghĩa cả. Vậy phải chăng mục đích chính là lợi dụng việc đấu giá đất để nâng ảo giá đất, tạo mặt bằng giá mới để trục lợi, bán hàng tồn, nâng ảo giá trị bất động sản để vay vốn, phát hành trái phiếu...? Việc làm này gây nguy hại xã hội rất nhiều nên phải có chế tài thật nặng.

Ngoài ra, đất đai là tài nguyên cần phải được đưa vào sử dụng đúng mục đích, không được để hoang hóa nên cần phải có luật bảo đảm cam kết phải xây dựng nếu là đất quy hoạch; không cho phép chuyển nhượng sau đấu giá trước 5 năm; thu hồi đất nếu không xây dựng sau ba năm trúng đấu giá; thu thuế đất lũy tiến từ tài sản bất động sản thứ hai trở lên để tránh việc đầu cơ ôm găm đất, gây lãng phí tài nguyên...

Việc chia nhỏ thời gian nộp tiền trúng đấu giá như nhiều doanh nghiệp đang thực hiện sẽ không giải quyết được vấn đề thổi giá rồi bỏ cọc. Nếu không có án phạt thật nặng, tôi tin người ta vẫn bỏ cọc như thường vì chưa có luật chống bỏ cọc. Ngoài ra, bản chất sâu xa của vấn đề đấu giá này là người ta chỉ cần chi ra một khoản tiền cho một vài lô đất đấu giá, nhưng lại có thể nâng được giá cho hàng ngàn lô đất đã ôm găm trước đó để trục lợi về giá. Mặt khác, họ còn nâng được giá trị bất động sản để thế chấp vay vốn, phát hành trái phiếu thu tiền... Cuối cùng thiệt hại chính là người dân có nhu cầu mua nhà để ở, các tổ chức tín dụng cho vay có nguy cơ vỡ nợ nếu thẩm định sai và cho vay quá lớn...

Vậy nên, tôi cho rằng, việc tạo ra dự luật chống đầu cơ ôm găm để trục lợi sẽ giải quyết được vấn đề bỏ cọc khi đấu giá. Thậm chí, khi đó việc đấu giá sẽ trở nên lành mạnh, minh bạch hơn, vì chỉ có người thực sự có nhu cầu mới tham gia đấu giá... Không phải như hiện nay là dân đầu cơ tham gia đấu giá để ôm găm và thổi giá trục lợi.

Đất đai là tài nguyên là tư liệu sản xuất đầu vào để khai thác tạo giá trị (đất nông nghiệp thì tận dụng tối đa để sản xuất nông ngiệp, đất đưa vào xây dựng thì cần nhanh chóng được xây dựng để phục vụ lợi ích cuộc sống...). Trong khi đó, với chính sách quản lý như hiện nay, đất lại đang trở thành hàng hóa đầu cơ, ôm găm thổi giá trục lợi. Mỗi năm, có hàng trăm dự án quy hoạch thu hồi đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở, khu đô thị... rồi đấu giá đất. Nhưng không một ai nhìn lại xem rằng sau các cuộc đấu giá được tung hô là thành công đó, có bao nhiêu người dân xây dựng để ở thực sự? Hay chỉ là bãi đất trống được giới đầu cơ ôm găm chờ lên giá và để hoang hàng chục năm?

Nông dân mất đất canh tác, nông sản ít dần đi, nhiều bộ phận người dân bỗng nhiên thất nghiệp ngay trên mảnh đất bỏ hoang. Tệ hơn, trước sự bơm thổi giá đất tăng qua hàng năm làm nảy sinh tâm lý cứ có tiền là người người mua đất cất dành chờ tăng giá. Nguồn vốn chôn vào đất, ai cũng chờ giàu từ ôm đất dẫn đến mất dần ý thức con người về nghiên cứu, sáng tạo trong lao động sản xuất kinh doanh để tăng năng suất lao động nâng cao sức cạnh tranh. Điều đó có thể thấy qua thực tiễn: năng suất lao động Việt Nam được đánh giá thấp hơn các quốc gia khác trong khu vực, nhiều doanh nghiệp Việt Nam là bất động sản và doanh nghiệp sản xuất nguyên liệu thô... Đó là những thực trạng rất đáng lo ngại.

Để đánh giá đúng thực trạng sử dụng đất đai và có cơ chế hợp lý trong sửa đổi luật đất đai, theo tôi, nhà nước cần rà soát lại toàn bộ các dự án của doanh nghiệp chưa triển khai cũng như đất đấu giá quy hoạch tại địa phương đã trúng đấu giá nhưng chưa đưa vào sử dụng từ trước đến nay, số hóa và kiểm tra dữ liệu hiện trạng sử dụng tài nguyên đất.

Đất là tài nguyên đặc biệt nên trong đấu giá đất, cần quy chuẩn giá khởi điểm sát thực tế khả năng mua trên mức thu nhập trung bình người dân trong khu vực; xét duyệt hồ sơ đúng đối tượng có nhu cầu mua sử dụng thực sự (cần có cam kết của người tham gia đấu giá sẽ xây dựng ở trong thời gian cụ thể sau khi đấu giá). Ngoài ra, không cho phép chuyển nhượng đất nếu không xây dựng như cam kết trong hồ sơ đấu giá. Xử phạt mạnh nếu như có dấu hiệu tổ chức lợi dụng đấu giá đất để thổi giá trục lợi.

Sốt đất và chạy đua đổ tiền vào đất như hiện nay chỉ làm trì trệ nền kinh tế, gia tăng lạm phát. Do đó, đã đến lúc cần những thay đổi mạnh mẽ, toàn diện về luật để kiểm soát hoạt động mua bán, đấu thầu bất động sản, vốn còn nhiều kẽ hở như hiện nay.

Liên quan đến việc đấu giá đất Thủ Thiêm, mới đây, để thể hiện thiện chí tiếp tục thực hiện dự án, Dream Republic và Sheen Mega đã cam kết đóng 100 tỷ đồng trước ngày 30/4. Trước đó, hai doanh nghiệp trên đề nghị chia thành sáu đợt nộp tiền sử dụng đất, kéo dài từ tháng 4 đến tháng 9 năm nay thay vì đóng một lần như quy định với lý do khó thu xếp tài chính, nhưng không được chấp thuận.