Shophouse - phân khúc ‘hot’ một thời đang lâm cảnh ảm đạm

Shophouse từng là phân khúc được nhiều nhà đầu tư lựa chọn vì có khả năng mang lại lợi nhuận kép, có thể vừa sử dụng để ở, vừa kinh doanh hoặc cho thuê lại. Tuy nhiên, từ khi dịch bệnh bùng phát đến nay, shophouse đã rơi vào tình trạng ế ẩm dù giảm đến nửa giá vẫn không có người thuê.

Giá giảm sâu vẫn "ế" khách

Shophouse (nhà phố thương mại) “nở rộ” trên thị trường bất động sản từ năm 2015, từng được nhiều chuyên gia, giới đầu tư dự đoán sẽ là “gà đẻ trứng vàng”. Vào thời kỳ đầu, phân khúc shophouse đã đón nhận làn sóng đầu tư do có nhiều ưu điểm là có thể vừa sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.

Đặc biệt, với những dự án khu đô thị, chung cư, nhà phố,… chủ đầu tư thường để dành những vị trí đẹp gần các trục đường chính, lối ra vào,… để xây dựng các căn shophouse. Do đó, giá bán hay thuê của shophouse luôn cao hơn nhiều so với căn hộ, nhà ở.

Thế nhưng, khoảng hơn 2 năm trở lại đây loại hình này đã dần “trầm lắng”, đặc biệt là từ khi đại dịch COVID-19 bùng phát ở Việt Nam và kéo dài đến nay, đã khiến cho phân khúc shophouse càng trở nên “ế ẩm”, thậm chí chủ đầu tư đã giảm đến 50% giá nhưng vẫn không có người thuê.

Chia sẻ với Nhadautu.vn, chị Yến Nhi, một người làm nghề môi giới căn hộ cho thuê, shophouse cho biết, hiện chị đang tìm khách hàng để cho thuê hoặc bán 8 căn shophouse tại chung cư Lavida Plus (đường Nguyễn Văn Linh, phường Tân Phong, quận 7, TP.HCM), nhưng ảnh hưởng của dịch COVID-19 đã khiến cho việc tìm kiếm khách hàng trở nên khó khăn, dù đã đăng quảng cáo trên các trang nhà đất, mạng xã hội kèm theo các gói hỗ trợ mùa dịch như giảm giá thuê, miễn phí 2 tháng set up (bài trí), nhưng gần 4 tháng qua không có người nào hỏi thuê.

“Nếu cách đây khoảng 3-4 năm, khi đăng bài với ưu đãi thế này thì đã có cả chục cuộc gọi hỏi thuê, bởi phân khúc shophouse lúc đó rất ‘hot’, thường được rất nhiều khách hàng quan tâm, nhưng hơn 2 năm trở lại đây phân khúc này đã dần trầm lắng, chưa kể, nhiều căn shophouse đã bị khách hàng trả lại do tác động của dịch COVID-19. Tôi bây giờ chủ yếu môi giới phân khúc căn hộ, còn shophouse thì khi có chủ đầu tư ký gửi tôi mới tìm khách hàng, nhưng hiếm lắm mới có người gọi hỏi”, chị Yến Nhi nói.

Chị Nguyễn Thị Thu Hà (ngụ quận Bình Tân, TP.HCM) cũng đang than vãn vì căn shophouse của mình bị bỏ trống hơn 1 năm nay, dù liên tục giảm giá để thu hút khách hàng nhưng vẫn không có người thuê.

Chị Hà chia sẻ, cuối năm 2019, chị mua một căn shophouse có diện tích 17m2, với giá hơn 1,5 tỷ đồng tại dự án Viva Riverside (đường Võ Văn Kiệt, phường 3, quận 6). Khi đó, nhận thấy dự án có đến hàng ngàn căn hộ, lại gần mặt tiền đường Võ Văn Kiệt đông đúc xe qua lại nên chị Hà đã quyết định mua căn shophouse này với mục đích là cho thuê lại. Sau khi đăng quảng cáo tìm kiếm khách hàng vài ngày, mặt bằng shophouse của chị đã được người kinh doanh quán cà phê thuê lại với giá hơn 15 triệu/tháng. Nhưng chưa đầy 6 tháng, căn shophouse của chị đã bị khách trả lại. Điều đáng nói, không chỉ chị mà hàng loạt shophouse xung quanh dự án cũng chung tình cảnh tương tự.

“Kinh doanh không có lãi, rồi ảnh hưởng của dịch bệnh khiến quán phải đóng cửa, dẫn đến khách thuê lần lượt trả lại các căn shophouse tại đây. Từ đó đến nay, đã hơn 1 năm rồi, không chỉ tôi mà hàng loạt shophouse tại đây vẫn chưa kiếm được khách thuê, dù giá đã giảm từ 50-60%. Nhiều lần tôi cũng đã đăng bán nhưng cũng chẳng ai mua, bây giờ dịch bệnh lại bùng phát, không biết đến khi nào mới chấm dứt tình cảnh này”, chị Hà cho biết.

Có thể thấy, trước tác động của dịch COVID-19 trong hơn 1 năm trở lại đây, tỷ lệ bỏ trống ở phân khúc shophouse ngày một nhiều hơn, ghi nhận tại một số trang website nhà đất như: Homedy.com, rever.vn, nhadat24h.net,… cho thấy, số lượng rao bán, cho thuê cũng tăng lên nhiều so với những năm trước đây, chưa kể có những căn shophouse ở thời điểm hiện tại dù đã giảm giá đến 50% hay chiết khấu từ 10-20%, kèm theo đó là các gói tiện ích, miễn phí cải tạo lắp đặt sửa chữa từ 2-5 tháng nhưng vẫn không có người thuê.

Shophouse sẽ tiếp tục ảm đạm

Trước thực trạng thị trường shophouse đang ngày ảm đạm như hiện nay, giới chuyên gia cho rằng, một phần là do người tiêu dùng đã sử dụng phương thức mua hàng online nhiều hơn, cùng với sự di dân về các khu đô thị vệ tinh, đã khiến các phố tập trung buôn bán không còn hiệu quả như trước, từ đó làm giảm đáng kể giá trị của các căn shophouse.

Cùng với đó là sự xuất hiện của các trung tâm thương mại với đầy đủ dịch vụ, tiện ích và việc tắc đường thường xuyên ở những tuyến phố mua sắm, tâm lý ngại dừng xe mua hàng, cũng đang làm giảm dần hiệu quả kinh doanh của nhà mặt phố.

Đáng chú ý, trong gần 2 năm trở lại đây, dưới tác động của đại dịch COVID-19, phân khúc nhà phố cho thuê, shophouse đang chịu những ảnh hưởng tiêu cực, điển hình là trả mặt bằng hàng loạt tại các khu phố rất sầm uất và cao cấp của thành phố. Do đó, việc giảm giá thuê từ phía chủ nhà là một trong những điều kiện đầu tiên để gỡ khó ở thời điểm hiện tại. Dù vậy, giảm bao nhiêu, hình thức giảm và thời hạn giảm, vẫn là điều các chủ nhà còn dè dặt.

Nhận định về thị trường trong thời gian tới, bà Võ Thị Khánh Trang, Giám đốc bộ phận nghiên cứu, Savills TP.HCM cho biết, phân khúc nhà phố, shophouse cho thuê sẽ tiếp tục đối mặt với việc trả hoặc giảm bớt diện tích thuê để cắt giảm chi phí từ khách thuê và khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê mới.

“Chủ thuê sẽ không còn ở thế thượng phong, thay vào đó, khách thuê sẽ chiếm lợi thế với nhiều lựa chọn hơn để đuổi kịp xu hướng. Khách thuê có thể lựa chọn các trung tâm thương mại để mở các cửa hàng tận dụng nguồn khách mua sắm cao, hoặc tăng cường chiến lược tiếp thị và bán hàng trực tuyến khi lưu lượng khách tiêu dùng trên các kênh này tăng mạnh trong thời qua và dự báo tiếp tục trong thời gian tới”, bà Trang dự báo.

Còn ở góc độ đầu tư, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cho rằng, shophouse chỉ thực sự tiềm năng khi đạt được các yếu tố như: Dự án có khả năng lấp đầy nhanh; dịch vụ tiện ích thật tốt; có cộng đồng cư dân nội khu đủ lớn; và có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án.

“Để đạt lợi nhuận và an toàn thì nhà đầu tư nên chọn shophouse có giá trị vừa chừng để không phải bỏ số tiền quá lớn ban đầu mà chưa biết có thu lại tương xứng hay không. Nhà đầu tư cũng không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn từ 1-2 năm mà phải có kế hoạch trung tới dài hạn từ 3-5 năm trở lên”, bà Dung chia sẻ.

Trong khi đó, JLL Việt Nam cũng đưa ra 4 cảnh báo để giới đầu tư shophouse lưu ý trước khi chọn mặt gửi vàng. Thứ nhất là hiệu suất đầu tư thấp, bởi nếu chỉ xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng so với vốn bỏ ra, shophouse liền thổ chưa thật sự hấp dẫn thậm chí còn thấp hơn so với các loại hình khác.

“Người đổ tiền vào shophouse liền thổ chủ yếu kỳ vọng vào việc tăng giá trị của bất động sản trong tương lai hoặc sử dụng cho việc tự kinh doanh nhưng đòi hỏi dòng vốn phải dài hạn. Điều này buộc nhà đầu tư phải trường vốn rất nhiều năm mới có thể kỳ vọng tỷ suất sinh lời cao”, JLL Việt Nam cho hay.

Thứ hai, một số shophouse khối đế chỉ có thời hạn sở hữu 50 năm. Đây là một hạn chế mà nhà đầu tư cần tính đến. Bởi lẽ, thời gian khai thác không lâu dài có thể tạo áp lực đối với kỳ vọng sinh lời từ khai thác cho thuê và gây ra một số rào cản khi cần bán lại trên thị trường thứ cấp.

Thứ ba, hiện giá shophouse khối đế đã bị nâng lên nhiều lần dẫn tới kỳ vọng giá thuê quá cao so với thực tế, trong khi lượng khách hàng có phần hạn chế so với nhà mặt phố thông thường khiến cho việc kinh doanh không hiệu quả.

Và cuối cùng là quy mô dân số trong dự án không đủ để shophouse kinh doanh hiệu quả. Theo JLL Việt Nam, thực tế chỉ có khoảng 80% khách hàng mua sắm, sử dịch vụ cung cấp bởi khách thuê tại các shophouses khối đế này đến từ cư dân của dự án. Nhiều shophouse có lượng khách ngoại khu không cao do thiếu tính kết nối với không gian thương mại bên ngoài. Bên cạnh đó, vì lý do an toàn một số dự án cố ý hạn chế cư dân bên ngoài vào khiến cho việc kinh doanh của shophouse không tốt.

“Chưa kể, nếu dự án có thiết kế chỗ dừng, đậu xe bố trí không phù hợp, khó thu hút đông khách mua sắm cũng có thể là rào cản lớn cho suất đầu tư shophouse”, JLL Việt Nam cảnh báo.