Shark Hưng: Cần có sự điều chỉnh về giá, cơ cấu nguồn vốn để tạo thanh khoản cho thị trường

Chia sẻ tại Talkshow "Ngày hội Bất động sản Hải Phòng 2022" diễn ra mới đây, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Thế Kỷ (Cen Group) (hay còn gọi Shark Hưng) cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay nguồn cung không thiếu, còn lượng hàng tồn kho khủng khiếp. Do đó, cần có sự điều chỉnh về giá, cơ cấu nguồn vốn để tạo thanh khoản cho thị trường.

Shark Hưng cho rằng, thị trường bất động sản năm 2023 có cái giống và khác so với các chu kỳ giai đoạn 2003, 2013. Tuy nhiên, tính chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam chỉ khoảng 8 - 10 năm, ngắn hơn nhiều so với trung bình các chu kỳ chín muồi trên thế giới, thường 15 - 18 năm hay 20 năm.

Do vậy, theo SharkHưng, đáng nhẽ theo lộ trình thị trường bất động sản phải "nguội" vào năm 2020-2021. Nhưng có lẽ, do yếu tố khách quan từ dịch Covid-19, bóng ma lạm phát, sự mất giá của đồng tiền khiến nhiều nhà đầu tư tìm nơi trú ẩn vào vàng và bất động sản tạo ra cơn sốt năm 2021, đầu năm 2022.

Phân tích kỹ hơn về sự điều chỉnh, ông Hưng cho biết, hầu hết nguồn cung ra thị trường là của dự án mới phát triển nên phụ thuộc nhiều vào chính sách cung cấp quỹ đất đến từ quy hoạch tổng thể, quy hoạch địa phương và thủ tục cấp phép làm cho chu kỳ bất động sản gặp nhiều vấn đề, khó phán đoán.

Khi nhìn thấy một mô hình bất động sản nào đó như đất nền, nghỉ dưỡng, thương mại... mà có lợi nhuận tốt thì ngay lập tức nhiều chủ đầu tư, địa phương khác tăng nguồn cung. Điều đó dẫn đến giá lên kinh khủng, nhà đầu tư đổ tiền vào nhiều nhưng hiệu quả khai thác lại là đơn vị âm, có nghĩa là nếu vay tiền để đầu tư bất động sản thì hiệu quả còn thấp hơn cả tiền gửi tiết kiệm.

Phó Chủ tịch Cen Group nêu thực tế, các chủ đầu tư bất động sản Việt Nam hầu như trông chờ vào lãi vốn, mua và chờ giá lên để bán lại. Thời gian trước đó, nhiều nhà đầu tư cam kết lãi suất nhưng hầu hết không thể thực hiện được nên gây mất niềm tin đối với nhà đầu tư thứ cấp.

Cũng theo ông Hưng, bất động sản phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng, chủ đầu tư thiếu chủ động về nguồn vốn. Trong bối cảnh lãi suất cao sẽ làm đội lên chi phí vốn của sản phẩm, giá tăng cao.

Điều đó dẫn đến tình trạng như hiện nay, nguồn cung không thiếu, còn lượng hàng tồn kho khủng khiếp. Chỉ tính riêng 3 đơn vị có lượng hàng tồn kho lớn nhất thì hàng tồn kho cũng lên tới hàng trăm ngàn tỷ đang chưa bán được. Tuy nhiên, vì sao không bán được, theo ông Hưng lý giải, do giá bị đẩy lên cao, hạ giá cũng rất khó.

Trước tình trạng trên, ông Hưng cho rằng: "Cần một sự điều chỉnh lớn, mạnh mẽ và sâu rộng cho thị trường giai đoạn này.

Thứ nhất, cần điều chỉnh về giá. Theo đó, những sản phẩm đang chào bán ở những dự án mới có thể giảm sâu 30 - 50%. Còn những sản phẩm đã hình thành, đang có hiệu quả khai thác có thể mức điều chỉnh thấp hơn.

Thứ hai, cần điều chỉnh về cơ cấu nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Không thể trông chờ vào nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất cao khoảng 14 - 15% ở hiện tại, nếu lệ thuộc nguồn vốn vay này thì rất nguy hiểm. Cùng với đó, huy động vốn từ trái phiếu đang gặp khủng hoảng, trong vòng hai năm tới khoản trái phiếu đáo hạn rất lớn nhưng có sự khó khăn về thanh khoản, dòng tiền để thanh toán cho trái chủ.

Thứ ba, cần có sự điều chỉnh tính thanh khoản cho thị trường".

“Khi giải quyết được giá bán, cơ cấu nguồn vốn cho thị trường bất động sản và cuối cùng mới có sự điều chỉnh thanh khoản. Do đó, cần ít nhất khoảng một năm hoặc 9 tháng nữa mới nhìn thấy sự thay đổi rõ rệt ”, ông Hưng nhận định.