Sếp Gamuda Land: Không ai hưởng lợi khi giá nhà tăng cao

Đại diện Gamuda Land nhấn mạnh khi giá vượt khả năng chi trả của người mua, sức cầu sẽ giảm và chủ đầu tư cũng không hưởng lợi.

"Việc bất động sản hình thành mặt bằng giá cao thực ra không ai được hưởng lợi. Chủ đầu tư cũng không lời nhiều hơn, người mua nhà thì bị thiệt thòi" - đây là chia sẻ của bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó tổng giám đốc Gamuda Land tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 do VietnamBiz và Việt Nam Mới tổ chức mới đây.

Bà Khanh lý giải nhiều dự án bất động sản không được phê duyệt trong thời gian dài, khiến nguồn cung bị hạn chế và đẩy giá lên cao.

Thêm vào đó, bảng giá đất mới cũng khiến giá thành bất động sản tăng vọt, khi các dự án bị trì hoãn từ 3-5 năm phải chịu mức phí sử dụng đất theo khung giá hiện hành. Những chi phí này đều được chủ đầu tư gộp vào giá bán.

Giá nhà tăng cao gây nhiều hệ lụy

Thực tế, từ đầu năm đến nay, mặc dù nguồn cung mở bán hạn chế nhưng các dự án căn hộ mới tại TP.HCM chủ yếu vẫn thuộc phân khúc cao cấp. Điều này góp phần đẩy giá bán sơ cấp của chung cư tại TP.HCM trong quý III lên mức trung bình 66 triệu đồng/m2, tăng gần 8% so với cùng kỳ năm ngoái, theo báo cáo từ CBRE.

Dù vậy, so với thị trường Hà Nội, mức tăng này vẫn thấp hơn. Giá các căn hộ mới được chào bán tại Hà Nội đã tăng đến 26% so với cùng kỳ lên 64 triệu đồng/m2.

Phát biểu tại diễn đàn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam nhìn nhận cách đây 3-5 năm, mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM cao hơn 15-20% so với Hà Nội. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, sự chênh lệch này chỉ còn khoảng 3-4% trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

"Theo dự báo của chúng tôi, có thể trong vòng 1-2 quý tới, mặt bằng giá chung cư Hà Nội có thể vượt TP.HCM", ông Kiệt nhấn mạnh.

Nhìn về diễn biến này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thị trường bất động sản TP.HCM đã đạt đỉnh giá sau một chu kỳ tăng mạnh kể từ năm 2019 đến nay.

Còn khu vực phía Bắc thu hút lượng lớn đầu tư hạ tầng trong 5 năm qua, tạo động lực tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa, kéo theo sự gia tăng đáng kể nhu cầu đầu tư và nhà ở.

Trong khi đó, Hà Nội lại đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung khi trong 5 năm qua, gần như không có dự án mới nào được phê duyệt, dẫn đến mức giá của các dự án mới bị đẩy lên cao.

"Đây là một hiện tượng dễ hiểu của quy luật cung - cầu khi nhu cầu tăng nhưng nguồn cung lại không đáp ứng kịp", ông nói.

Dẫu vậy, ông Đính cũng lưu ý việc giá nhà đất tăng nóng, đặc biệt ở các khu vực ven đô và các phiên đấu giá đất gần đây, không phải là tín hiệu tích cực cho thị trường.

Theo ông, thị trường đang thiếu nguồn cung chất lượng và có những sự lệch lạc rõ rệt. Hiện nay, nguồn cung ở Hà Nội chủ yếu phục vụ cho hoạt động đầu cơ, thiếu các dự án đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân và các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Trong khi đó, cơ chế hiện tại chưa kích thích việc phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp túi tiền của đại đa số người dân. Dù có những điều chỉnh đang được thực hiện, giai đoạn này thị trường vẫn rất thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ.

"Chúng ta đừng thấy thị trường đang có sự khởi sắc, giá tăng nóng là dấu hiệu tốt. Giá nhà tăng cao gây ra rất nhiều hệ lụy. Người dân có nhu cầu ở thực sẽ ngày càng khó khăn trong việc tiếp cận", ông Đính nói.

Bên cạnh đó, ông cũng chỉ ra rằng giá nhà tăng còn làm gia tăng chi phí cho các lĩnh vực khác, đặc biệt là sản xuất. Những nhà đầu tư chân chính hay các doanh nghiệp kinh doanh thực sự gặp khó khăn trong việc tiếp cận đất đai với chi phí hợp lý.

"Nếu có thể tiếp cận, chi phí đầu vào cũng sẽ tăng cao, kéo theo đó là giá thành sản phẩm tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế", ông Đính bổ sung.

Chủ đầu tư không muốn đẩy giá nhà tăng cao

Đứng trên quan điểm của một nhà phát triển bất động sản, đại diện Gamuda Land cho rằng giá đầu vào và đầu ra của bất động sản có sự liên kết chặt chẽ.

Đối với một doanh nghiệp bất động sản, việc đẩy giá lên quá cao không phải là lựa chọn tối ưu, bởi khi giá nhà vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua, sức cầu thị trường sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Sự tăng trưởng quá nóng không chỉ làm giảm tính ổn định của thị trường, mà còn gây bất lợi cho cả chủ đầu tư và người mua.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó tổng giám đốc Gamuda Land

Do đó, bà Nguyễn Thị Vân Khanh cho biết các chủ đầu tư luôn mong muốn giữ giá ở mức vừa phải, tránh hình thành mặt bằng giá cao kỷ lục.

"Sự tăng trưởng quá nóng không chỉ làm giảm tính ổn định của thị trường, mà còn gây bất lợi cho cả chủ đầu tư và người mua", bà bày tỏ.

Cũng tại diễn đàn, bà Nguyễn Thị Minh Phương, Giám đốc Khối Phát triển kinh doanh miền Nam tại Masterise Group cho hay doanh nghiệp đang phục vụ đa dạng phân khúc và đặc biệt hướng tới phát triển nhà ở xã hội trong tương lai.

"Tuy nhiên, riêng với phân khúc bất động sản hàng hiệu (branded residences), giá loại hình này tại Việt Nam đang thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực", bà nhấn mạnh.

Qua nghiên cứu thị trường bất động sản Trung Quốc, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc kiêm chuyên gia phân tích cao cấp tại Vietnam Investors Service (VIS Rating) cho rằng dù Trung Quốc từng thành công trong việc hạ giá bất động sản trên toàn quốc nhờ các chính sách kiểm soát, nhưng sau đó chính phủ lại phải khôi phục thị trường do tác động tiêu cực của việc giảm giá quá nhanh.

Từ bài học này, ông kỳ vọng thị trường Việt Nam có thể duy trì sự ổn định về mặt bằng giá và tính thanh khoản trong 3 năm tới, đặc biệt với phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp. "Điều quan trọng là phải kiểm soát giá cả để bảo vệ tính ổn định của thị trường", ông nêu rõ.