Sẽ kê biên tài sản chủ đầu tư "om" quỹ bảo trì

Việc bổ sung quy định về cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư ngay cả khi chủ đầu tư không có tiền trong tài khoản được kỳ vọng sẽ sớm chấm dứt tình trạng chây ỳ, thậm chí chiếm dụng phí bảo trì chung cư đã kéo dài lâu nay.

250 tỷ đồng chỉ là con số ban đầu

Khoảng 250 tỷ đồng là số tiền (kinh phí bảo trì chung cư 2%) mà 15 chủ đầu tư phải bàn giao lại cho các ban quản trị nhà chung cư sau khi cơ quan thanh tra Bộ Xây dựng tiến hành kiểm tra việc sử dụng quỹ bảo trì tại nhiều dự án chung cư trên địa bàn Hà Nội (tính đến nay các chủ đầu tư đã chuyển trả khoản phí này - PV), cùng với đó là quyết định xử phạt hành chính đối với 7 chủ đầu tư số tiền 820 triệu đồng và buộc áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả, tháo dỡ các phần lấn chiếm không gian sử dụng chung để trả lại cho cư dân.

Đây là lần đầu tiên kể từ khi Luật Nhà ở sửa đổi 2013 được thông qua, cùng một lúc nhiều dự án của nhiều chủ đầu tư bị cơ quan chức năng “sờ gáy” do chậm trễ bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân. Đáng chú ý, trong đó có không ít chủ đầu tư tên tuổi bị bêu tên như Videc với dự án Riverside Garden, Sông Đà 7 với dự án Cụm chung cư Văn phòng Quốc hội, Tập đoàn Bắc Hà với dự án chung cư Bắc Hà - C14, Tổng công ty Thương mại xây dựng (tên gọi cũ Vietracimex) với dự án Hinode City, HTL Việt Nam với chuỗi tòa nhà tại dự án Gelexia Riverside, Hateco Group với dự án Hateco Hoàng Mai, dự án CT-1A, CT-1B, CT-2 thuộc dự án Hateco 6, hay Tập đoàn Nam Mê Kông (tên gọi cũ Vinaconex 3, mã chứng khoán VC3) với dự án CT1 Trung Văn…

Dù không mới, nhưng việc bàn giao phí bảo trì tại các khu chung cư luôn là đề tài “nóng”, chỉ riêng năm 2020 đã diễn ra hàng chục vụ việc tranh chấp lớn nhỏ liên quan đến khoản phí này. Trước những bức xúc kéo dài của cư dân về vấn đề này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 29/CT-TTg yêu cầu Bộ Xây dựng tiến hành thanh tra một loạt chung cư có dấu hiệu sai phạm trên địa bàn TP. Hà Nội.

Tại bản kết luận do Chánh thanh tra Bộ Xây dựng Nguyễn Ngọc Tuấn công bố cho thấy, có nhiều vi phạm, thiếu sót trong việc phối hợp quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của chủ đầu tư, ban quản trị và thậm chí là chính quyền các cấp. Với hàng trăm căn hộ trong một tòa chung cư, khoản phí bảo trì có thể từ vài tỷ đến hàng trăm tỷ đồng và có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo trì, sửa chữa sự cố tòa nhà.

Thực tế, tình trạng chủ đầu tư chây ỳ bàn giao, thậm chí chiếm dụng phí bảo trì diễn ra khá phổ biến, kể cả với các chung cư cao cấp. Khảo sát ý kiến của nhiều luật sư cho thấy, Luật Nhà ở 2014 cùng nhiều văn bản pháp luật sau này đều có quy định về xử lý vi phạm hành chính liên quan đến phí bảo trì nhưng chưa đủ sức răn đe, cũng không có nhiều quy định ràng buộc trách nhiệm của chính quyền địa phương các cấp trong giám sát, xử lý khi các chủ đầu tư cố tình chây ỳ phí bảo trì.

Từng khiếu nại chủ đầu tư, đòi quyền lợi ở chung cư tại dự án CT1 - Trung Văn của chủ đầu tư Tập đoàn Nam Mê Kông, đại diện ban quản trị cư dân cho biết, số tiền quỹ bảo trì do người dân đóng góp khi mua nhà tại các dự án không nhỏ.

“Theo luật định, chủ đầu tư có trách nhiệm thu phí bảo trì và sau 1 năm phải bàn giao lại cho ban quản trị. Nếu sử dụng không đúng, không minh bạch thì ban quản trị phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, chủ đầu tư đã hết quyền và hết nghĩa vụ kể từ khi bàn giao quỹ này cho ban quản trị được thành lập và được chính quyền địa phương thừa nhận, thế nhưng chủ đầu tư vẫn không bàn giao. Do đó, việc cơ quan chức năng vào cuộc xử lý tranh chấp liên quan đến phí bảo trì chung cư là cần thiết”, vị đại diện này nói.

Nguồn cơn tranh chấp

Thực tế, con số khoảng 20 dự án của 15 chủ đầu tư buộc phải bàn giao lại phí bảo trì cho ban quản trị chung cư mới đây chỉ là con số nhỏ trong hàng trăm vụ việc được cơ quan thanh tra Bộ Xây dựng tiếp nhận và xử lý, nhưng hiệu quả mang lại khá rõ nét.

Chính vì vậy, những ban quản trị chung cư khác kỳ vọng công cuộc đòi phí bảo trì tại các chung cư của mình sẽ có kết quả tích cực hơn trong thời gian tới, đặc biệt sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó sửa đổi bổ sung Điều 37 thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Theo đó, ngoài thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì đối với trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí đã thu theo quy định tại Khoản 1, Điều 36 - Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, nghị định mới cũng quy định thủ tục cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư trong trường hợp không có kinh phí để bàn giao.

Đáng chú ý nhất, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã đưa ra vai trò và trách nhiệm rõ ràng hơn của cơ quan quản lý nhà nước trong việc thực thi cưỡng chế kinh phí bảo trì để trả lại cho người dân. Cụ thể, trường hợp chủ đầu tư có tài khoản kinh doanh nhưng không còn tiền hoặc không còn đủ tiền để khấu trừ thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với cơ quan công an và cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì.

Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc có diện tích nhà, đất để kê biên nhưng không đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho ban quản trị nhà chung cư. UBND cấp tỉnh chỉ thực hiện kê biên diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác có giá trị tương đương với số kinh phí bảo trì phải thu hồi để bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư và chi phí cho việc tổ chức thi hành cưỡng chế, bán đấu giá tài sản này.

“Về bản chất, sự xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân không nằm ở mức thu 2%, mà là vai trò của các cơ quan chức năng trong việc giám sát quá trình bàn giao quỹ bảo trì của chủ đầu tư, cũng như biện pháp xử lý kịp thời, phù hợp khi có tranh chấp xảy ra. Một khi cơ quan chức năng vào cuộc quyết liệt thì chủ đầu tư sẽ không dám chây ì”, ông Hà nêu quan điểm.

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội, khi nhận được các đơn thư phản ánh của các ban quản trị chung cư và cư dân về việc chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ, hoặc chủ đầu tư, ban quản trị sử dụng không đúng, không công khai tài chính trong việc sử dụng kinh phí bảo trì, thì Sở sẽ phối hợp với UBND quận, huyện tiến hành kiểm tra, xử lý… Đồng thời, để kịp thời khắc phục những hạn chế, bất cập trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, Sở cũng sẽ kiến nghị, điều tra, truy cứu trách nhiệm đối với các tổ chức, cá nhân khi phát hiện vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.