Sau thời bị 'thất sủng', đất đấu giá lại sắp nổi sóng theo quy hoạch?

Cùng với đà phục hồi của thị trường bất động sản, đất đấu giá đang cho thấy những dấu hiệu ấm hơn tại nhiều địa phương, thu hút sự chú ý của nhà đầu tư. Cơ hội là hiện hữu, song theo giới chuyên gia, đất đấu giá đã qua thời “lướt sóng ăn tiền”.

Năm 2023 được coi là một năm “chạm đáy” của thị trường bất động sản, kéo theo rất nhiều khó khăn trong hoạt động đấu giá đất trên địa bàn cả nước. Không chỉ hiện tượng bỏ cọc xảy ra phổ biến, các phiên đấu giá đất tại nhiều địa phương cũng thường xuyên rơi vào tình cảnh “ế ẩm”.

“Nóng” đấu giá đất

Ở không ít khu vực, việc liên tục không có người mua khiến cơ quan chức năng buộc phải áp dụng các phương án ứng phó. Điển hình như ở Quảng Trị, UBND tỉnh từng phải chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, cùng các ngành chức năng nghiên cứu giảm diện tích lô đất, hạ giá sàn theo tình hình thực tế.

Tuy nhiên, sau thời bị “thất sủng”, kể từ sau Tết Nguyên đán đến nay, thị trường đấu giá đất bất ngờ “nổi sóng” ở nhiều địa phương, khi nhiều cuộc đấu giá đất ở ngay trong quý I diễn ra, thu hút được nhiều người quan tâm.

Hoạt động đấu giá đất đang nóng lên tại nhiều địa phương ở Hà Nội.

Đơn cử như tại Hà Nội, huyện Mê Linh dự kiến có khoảng 500 thửa đất sẽ được đấu giá trên địa bàn các xã, thị trấn trong năm 2024. Những khu đất đấu giá đều được quy hoạch ở vị trí đẹp, đón đầu dự án đường vành đai 4 vùng Thủ đô.

Trước đó, Mê Linh đã đấu giá thành công gần 50 thửa đất diện tích 90-123 m2 tại thôn Chu Trần, xã Tiến Thịnh. 100% khu đất nằm cách nút giao đường vành đai 4 và đường Mê Linh khoảng 1 km, giá khởi điểm 20-32 triệu đồng/m2. Tổng số tiền thu về hơn 136 tỷ đồng, chênh khoảng 23 tỷ đồng so với giá dự kiến.

Tương tự, tại Đông Anh, ngay trong đợt đấu giá đầu tiên trong năm 2024, 33 thửa đất đã được bán “hết veo”. Trong đó, mức trúng giá cao nhất đạt 61 triệu đồng/m2, mức trúng giá thấp nhất là 35 triệu đồng/m2. Tổng số tiền thu về cho ngân sách hơn 143 tỷ đồng, vượt gần 69 tỷ đồng so với giá dự kiến.

Một điều dễ nhận thấy tại các địa phương có hoạt động đấu giá đất sôi động trong thời gian qua thường là những khu vực có quy hoạch hạ tầng “khủng”. Nếu ở Mê Linh có dự án đường vành đai 4 vùng Thủ đô, thì ở Đông Anh, những thông tin về quy hoạch lên quận đang thu hút nhiều sự chú ý đặc biệt của giới đầu tư…

Coi chừng “vết xe đổ”

Chính sức hút từ quy hoạch hạ tầng, theo chuyên gia, là cơ sở để đất đấu giá được dự báo tiếp tục dẫn dắt thị trường đất nền năm 2024. Với bức tranh dần khởi sắc, trong tháng 3 này và quý II tới, một số quận huyện như Đông Anh, Thanh Trì, Hoài Đức, Phúc Thọ, Mê Linh… sẽ tiếp tục tung ra thị trường hàng loạt sản phẩm đất đấu giá mới, mức giá khởi điểm 20-30 triệu đồng/m2.

Với những ưu điểm về pháp lý “sạch”, hạ tầng đồng bộ, các sản phẩm đất đấu giá mang lại nhiều cơ hội cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo giới phân tích, phân khúc này đã qua thời “lướt sóng”, chỉ còn dành cho những người có dòng tiền mạnh.

Kết quả thăm dò của VnBusiness cũng cho thấy, trong hơn 2 năm qua, khi sốt đất xảy ra, hiện tượng nhà đầu tư lướt sóng “mắc cạn” vì đất đấu giá không hiếm. Những “vết xe đổ” trong quá khứ là bài học cho những nhà đầu tư hiện tại.

Như trường hợp của anh Hoàng Đình Tùng (TP Bắc Giang) đang mòn mỏi chờ thoát hàng, thu hồi vốn từ lô đất trúng đấu giá hơn 4,3 tỷ đồng. Theo anh Tùng, trong năm 2021, 2022, giá đất nền ở Bắc Giang vô cùng sôi động.

Giá đất lên từng ngày nên các phiên đấu giá đất ở Bắc Giang đông nghẹt người, quá nửa là nhà đầu tư lướt sóng. Sau đấu giá, nhiều người sang tay ngay ăn chênh cả trăm triệu đồng.

Đầu tháng 11/2022, được sự giới thiệu của bạn, lại có sẵn 2,5 tỷ đồng trong tay, anh Tùng quyết định “đánh liều” tham gia một phiên đấu giá và thực hiện trót lọt vụ “lướt sóng” đầu tiên khi sang tay thành công lô đất đấu giá hơn 2,3 tỷ đồng, lời 150 triệu đồng chỉ trong 1 tuần rao bán lại.

“Thấy ngon ăn, tôi quyết định vay thêm tiền để lướt sóng đất đấu giá. Nhưng “đi đêm lắm có ngày gặp ma”, phi vụ thứ hai trở thành cơn ác mộng. Lô đất hiện tại trúng đấu giá hơn 4,3 tỷ đồng, cũng từng có người trả hơn 5 tỷ đồng mà tôi không đồng ý, giờ muốn bán hòa vốn cũng khó”, anh Tùng thổ lộ.

Có thể thấy, sau thời gian làm mưa làm gió, loại hình đất đấu giá đã qua thời hoàng kim, khó có thể kỳ vọng “ăn bằng lần” như giai đoạn sốt đất 2021, 2022. Chính vì vậy, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về dòng tiền, hạn chế tối đa sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh mơ mộng quá nhiều vào quy hoạch tầng.

Không chỉ nhà đầu tư, các cơ quan chức năng cũng có những “vết xe đổ” cần tránh, đặc biệt là tình trạng “quân xanh, quân đỏ” làm loạn giá đất. “Nhu cầu thực rất lớn và tâm lý nhà đầu tư dần phục hồi, nhưng các địa phương cần lưu ý về khả năng có thể một số người dùng biện pháp đẩy giá”, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cảnh báo.