Sáu dự báo thị trường nhà ở Mỹ năm 2024

Đà tăng giá có thể chững lại, nguồn cung cải thiện nhưng ít và nhiều người vẫn tiếp tục đi thuê là những dự báo về thị trường nhà 2024.

Lãi vay mua nhà tăng mạnh, lượng tồn kho thấp và giá nhà tăng cao đã định hình thị trường nhà ở Mỹ năm 2023. Cụ thể, nhiều người đã vay lãi suất thấp không muốn bán nhà để mua căn mới, khiến nguồn cung nhà hiện hữu thu hẹp. Điều này đẩy giá nhà lên cao ngất ngưỡng, tạo nên cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả.

Với năm 2024 sắp đến, dự báo từ hai nền tảng dịch vụ bất động sản Zillow, Realtor và các đơn vị khác cho rằng thị trường sẽ có phần nhiều cải thiện:

Thêm nhà được rao bán nhưng vẫn ít

Zillow dự báo lãi vay mua nhà cao còn kéo dài. Cả người mua lẫn người bán sẽ ngày càng chấp nhận lãi suất cao là một bình thường mới. Từ đó, nhiều ngôi nhà hơn được rao bán khi mọi người mất kiên nhẫn chờ đợi lãi suất hạ về mức của năm 2021.

Tuy nhiên, Realtor không quá lạc quan. Khảo sát về lý do nhiều người không có ý định bán nhà, nền tảng này nhận được 2 câu trả lời phổ biến là không có nhu cầu và lo ngại mất lợi thế vì từng được vay lãi suất thấp. Với nhiều yếu tố tương tự đang tác động vào năm 2024, Realtor cho rằng doanh số bán dự kiến giữ nguyên ở mức chừng hơn 4 triệu như 2023. Con số này vẫn kém mức trung bình 6 triệu vào năm 2022 và mức trung bình 5,3 triệu trong một phần tư thế kỷ qua.

Crystal Sunbury, nhà phân tích bất động sản cấp cao tại công ty tư vấn RSM dự báo có nhiều nhà hơn được tung ra thị trường khi lãi suất giảm. "Tuy nhiên, số lượng dự kiến không tăng đáng kể, vì hơn 80% chủ sở hữu nhà hiện có khoản vay lãi dưới 5% và đại đa số sẽ không sẵn lòng đánh đổi với khoản vay lãi suất cao hơn", bà nhận định.

Ngoài ra, người bán nhà hiện hữu có thể phải cạnh tranh với các nhà xây dựng nhiều hơn vì họ đang tăng tốc bổ sung nguồn cung và ngày càng thích ứng với điều kiện thị trường, như tập trung vào những ngôi nhà giá thấp hơn và sẵn sàng điều chỉnh giá khi cần thiết.

Chi phí mua nhà sẽ chững lại

Đến tháng 10, một người mua nhà thông thường cần chi hơn 40% thu nhập để thanh toán khoản vay hàng tháng, mức cao nhất mọi thời đại theo dữ liệu của Zillow. Giá nhà năm sau có thể không rẻ hơn, nhưng tốc độ tăng giá khả năng chững lại, trong khi tiền lương và tiết kiệm cải thiện.

Theo Zillow, việc dự đoán lãi suất thay đổi như thế nào là nhiệm vụ gần như không thể, nhưng diễn biến lạm phát gần đây cho thấy nó khá ổn định trong những tháng tới. Tổng hợp lại, chi phí mua nhà có vẻ sẽ chững lại trong năm tới, với khả năng chi phí sẽ giảm nếu lãi vay thế chấp giảm.

Realtor cho rằng giá nhà sẽ giảm nhẹ, trung bình ít hơn 2% so với 2023. Kết hợp giữa lãi vay giảm và thu nhập tăng sẽ giúp người mua chỉ còn tốn 34,9% thu nhập để trả tiền nhà hàng tháng. Đến cuối 2024, tỷ lệ này khả năng lùi về dưới 30%.

Nhu cầu thuê nhà tăng, giá ổn định

Mặc dù có cải thiện về khả năng chi trả cho việc mua nhà vào năm 2024, nhiều hộ gia đình vẫn sẽ không đủ khả năng tài chính. Theo một cuộc thăm dò ý kiến của các nhà phân tích của Reuters, nhiều gia đình trẻ sẽ phải tiếp tục thuê nhà.

Realtor cho rằng, vào 2024, việc thuê nhà dự kiến tiếp tục là lựa chọn tiết kiệm chi phí hơn so với mua, dù lợi ích sẽ giảm dần khi giá nhà và lãi vay hạ. Về giá, thị trường nhà thuê bắt đầu hạ nhiệt từ tháng 5/2023. Do đó, vào 2024, thị trường duy trì xu thế này, với giá chào thuê trung bình giảm 0,2%.

Zillow dự báo nhu cầu thuê nhà riêng dành cho một gia đình (single-family home) tiếp tục tăng năm tới khi mọi người tìm kiếm lựa chọn phù hợp về giá để có thể tận hưởng các tiện ích như sân sau riêng tư, không chung vách với hàng xóm.

Nguồn cung nhà đơn lẻ cho thuê cũng có khả năng cải thiện khi các chủ nhà quyết định chuyển bất động sản thành tài sản đầu tư cho thuê thay vì bán nó. Lãi suất vay mua rất thấp trước đây càng củng cố lựa chọn này.

Nhà gần trung tâm đắt khách thuê

Từ trước và trong đại dịch, giá thuê nhà ngoại ô tăng nhanh hơn so với các khu trung tâm thành thị. Gần đây, khoảng cách đã thu hẹp nhưng giá thuê ngoại ô vẫn tiếp tục vượt xa trung tâm ở 33 trong số 50 khu vực đô thị lớn nhất, theo dữ liệu của StreetEasy.

Tuy nhiên, ở New York, nhu cầu thuê nhà lại tăng mạnh ở các nơi có thể di chuyển dễ dàng đến trung tâm như Downtown hoặc Midtown Manhattan, trong khi các khu vực xa những nơi này ít nhận được sự quan tâm. StreetEasy dự đoán nhu cầu thuê nhà tiếp tục mạnh mẽ ở Manhattan năm sau. Zillow cho rằng nhiều thị trường khác cũng sẽ có xu hướng nhu cầu thuê tăng mạnh ở những nơi gần trung tâm.

Ít người mua nhà 'lướt sóng' hơn

Theo chuyên gia Zillow, chi phí mua nhà cao hơn ngày nay khiến việc mua nhà để bán lại trở nên khó khăn. Do đó, những người mua nhà để ở sẽ ít chịu cạnh tranh với những khách hàng "lướt sóng" trên thị trường như các năm trước.

Dẫu vậy, nhà cũng sẽ không rẻ và cũng không có nhiều để khắt khe chọn lựa. Số lượng nhà tồn kho đã thấp nhiều năm, nên ngay cả khi có nhiều nhà được rao bán năm tới, tổng nguồn cung vẫn ở dưới mức trước đại dịch.

Với ít lựa chọn hơn, người mua dự kiến phải sẵn sàng bỏ qua những sai sót nhỏ, như nhà bếp lỗi thời. Cảnh tượng chủ nhà thường xuyên lui tới cửa hàng vật liệu xây dựng địa phương để mua sắm dụng cụ, vật tư sửa chữa, nâng cấp nhà sẽ quen thuộc.

Trí tuệ nhân tạo nâng cao trải nghiệm tìm nhà

Trí tuệ nhân tạo (AI) đã thu hút nhiều chú ý năm nay. Zillow dự báo những tiến bộ trong công nghệ này sẽ giúp tối ưu hóa hành trình tìm kiếm và bán nhà trong 2024. Với sự hỗ trợ của AI, các môi giới bất động sản sẽ có thêm nhiều thời gian để kết nối với khách hàng và ưu tiên tương tác trực tiếp.

Trong khi đó, AI có thể hỗ trợ các công việc như viết mô tả sản phẩm, tạo ra các nội dung 3D cho danh mục rao bán và nhiều nội dung đa phương tiện phong phú hơn. Theo Zillow, những người tìm nhà sẽ hưởng lợi từ các trải nghiệm, cũng như hướng dẫn về tài chính nhà ở từ AI.