Sau đấu giá, đất Thủ Thiêm cao nhất thế giới - Điều gì sẽ xảy ra trên thị trường địa ốc?

Với 2,45 tỷ đồng/m2 đất, theo tính toán của các chuyên gia, DN phải xây dựng những căn hộ siêu sang với giá bán tối thiểu là 500-600 triệu đồng/m2 thì may ra mới có lãi.

24 nghìn tỷ đồng cho hơn 10 ngàn m2 đất ngay trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm, trung bình, mỗi mét vuông hơn 2,4 tỷ đồng. Con số phá vỡ mọi kỷ lục về đấu giá đất, thậm chí còn đắt hơn cả đất ở các đô thị lớn trên thế giới như Hong Kong (Trung Quốc), New York, Thượng Hải…

Liệu đây có phải là tín hiệu tích cực hay sẽ gây nên những tác động gì cho thị trường bất động sản, phát triển đô thị trong thời gian tới?

Bất thường đấu giá đất quá cao và những tác động

Những ngày qua thị trường bất động sản xôn xao câu chuyện một doanh nghiệp địa ốc trúng đấu giá khu đất 10.000 m2 trung tâm khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố Hồ Chí Minh, với giá trúng cao gấp 8 lần giá khởi điểm là 24 nghìn tỷ đồng.

Theo quy định, phải hơn 3 tháng nữa, khi doanh nghiệp này hoàn thành đóng hết số tiền cho ngân sách Thành phố thì mới được xem là giao dịch thành công. Tuy nhiên, với một cuộc đấu giá được tổ chức công khai, qua nhiều vòng đấu, điều này gây ngỡ ngàng cho nhiều người bởi 2,45 tỷ đồng cho 1 m2 đất thực sự là mức giá bất ngờ với nhiều câu hỏi đặt ra.

Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng cao tại Thủ Thiêm sau đấu giá?

Với số tiền bỏ ra cho 2,45 tỷ đồng/m2 đất, theo tính toán của các chuyên gia, DN phải xây dựng những căn hộ siêu sang với giá bán tối thiểu là 500-600 triệu đồng/m2 thì may ra mới có lãi. Đây là thực sự là một bài toán "khó nhằn" đối với nhiều chủ đầu tư, quỹ đầu tư địa ốc bởi so sánh trong khu vực, một căn hộ cao cấp có giá bán cao nhất hiện nay cũng chỉ ở mức 200 triệu đồng/m2.

Nếu theo kịch bản sau 3 tháng nữa, doanh nghiệp trúng đấu giá nộp đủ tiền đất cho ngân sách Thành phố Hồ Chí Minh, điều này sẽ tác động đến thị trường theo 2 hướng. Mặt tích cực: thành phố sẽ có thêm cơ sở để định giá, thu ngân sách tốt hơn. Ngược lại, về mặt tiêu cực giá đất tăng làm tăng gánh nặng chi phí khiến giá nhà tiếp tục tăng.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho biết: "Khi mặt bằng giá mới phát triển như vậy thì hầu như tất cả các công trình họ sẽ dồn vào chuyển đổi mục đích làm đất ở hoặc tương tự và tiếp tục làm cho chính sách phát triển sở hữu nhà ở hợp lý cho người thu nhập trung bình mà Chính phủ và Thành phố đang theo đuổi sẽ gặp khó khăn".

Nhìn vào lịch sử, giá đất tại Thủ Thiêm đã tăng trưởng hơn 200% trong 5 năm qua với đa số là sản phẩm cao cấp hạng sang. Theo JLL Việt Nam, trong 5-10 năm tới khi cơ sở hạ tầng đã hoàn thành đầy đủ, dư địa tăng trưởng về giá vẫn còn.

Tuy nhiên, với cơ sở hạ tầng, và tốc độ phát triển kinh tế TP Hồ Chí Minh hiện nay, nhiều chuyên gia lo ngại việc tăng giá nhảy vọt sẽ khiến thị trường khó khăn hơn.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nhận định: "Bởi không loại trừ có những dự án xung quanh hiện nay đang triển khai không cần tăng 5,6 lần như đấu giá, người ta chỉ cần tăng 1 lần, 1.5 lần là đã mệt thị trường lắm rồi, đã khó giao dịch rồi. Như vậy, nếu một chủ đầu tư xung quanh họ ko xem xét kỹ lưỡng, cuốn theo tham chiếu này thì dẫn đến khó khăn trong phát triển bất động sản".

Ngoài ra, với mức giá được xác lập sau cuộc đấu giá, ví dụ như với 1 triệu USD, người mua sẽ được 22m2 tại Hong Kong, ở New York là 25m2, Thượng Hải là 54m2, tại Thủ Thiêm chỉ sở hữu được 10m2.

Có thể thấy, so với những đô thị đất chật người đông, là trung tâm thương mại tài chính toàn cầu… với sự phát triển và thu nhập kinh doanh, tài chính của TP Hồ Chí Minh, rõ ràng có 1 sự chênh lệch thực sự khó lý giải?

Hệ luỵ của việc đấu giá đất cao đến phát triển khu đô thị Thủ Thiêm

Thông tin từ Ban quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm, hiện khu đô thị này còn 67 lô đất ở nhiều khu chức năng khác nhau như trường học, trung tâm thương mại, giải trí, công cộng… và sẽ được tiếp tục tổ chức bán đấu giá. Việc đấu giá khu đất vừa rồi với giá cao như vậy, các chuyên gia cho rằng sẽ gây khó khăn cho cả chính quyền Thành phố lẫn nhà đầu tư khi họ sẽ dựa trên cơ sở nào để đấu giá những khu đất tiếp theo. Chưa kể giá đất quá cao thì sức hấp dẫn với nhà đầu tư cũng sụt giảm gây khó cho việc kêu gọi đầu tư phát triển khu vực này trong thời gian tới.

Theo quy hoạch, Thủ Thiêm được xem là trung tâm mới của TP Hồ Chí Minh, được phát triển theo mục tiêu trở thành trung tâm tài chính hàng đầu khu vực và quốc tế. Tuy nhiên, sau hơn 20 năm đề án này vẫn chưa đạt được như kỳ vọng.

Do đó, theo ông Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch đô thị, việc đẩy giá đất lên cao "không tưởng" chỉ càng làm cho con đường thành công của mô hình Thủ Thiêm trở nên xa vời hơn.

Ông Ngô Viết Nam Sơn cho biết: "Ngay cả việc giá trị đất của Thủ Thiêm bằng với giá quận 1 thì đã không tưởng rồi chứ đừng nói là cao hơn. Nếu như chính quyền tin vào cái tác động này để mà đánh giá giá trị Thủ Thiêm cao hơn quận 1, tôi nghĩ rằng việc thành công của Thủ Thiêm sẽ càng ngày càng xa thực tế hơn".

Lấy ví dụ từ khu Phố Đông Thượng Hải (Trung Quốc), từ một bãi đất trống sau gần 30 năm, khu vực này trở thành Trung tâm tài chính hàng đầu thế giới, giống như Hong Kong thì lúc bấy giờ gía căn hộ mới chạm ngưỡng 600 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhìn lại khu Thủ Thiêm, hiện chỉ có vài con đường và lác đác vài toà nhà chung cư nhưng giá đất cứ tăng cao thời gian qua.

Ông Ngô Viết Nam Sơn cho biết thêm: "Chúng tôi đã làm việc từ kinh nghiệm thực tế ở Phố Đông - Thượng Hải, ngay ở Phố Đông Thượng Hải là trung tâm phát triển hàng đầu thế giới, kịch bản tăng giá không bao giờ mà nó đi trước so với phát triển hạ tầng và chính sách đi kèm".

Ông Sơn khuyến nghị, chính quyền TP Hồ Chí Minh chắc chắn không nên dùng giá đấu vừa rồi làm tham chiếu cho bất kỳ một chính sách nào về định giá trong thời gian tới.

Thay vào đó, cần đánh giá dựa trên các phương pháp khoa học và thu hút nhiều nhà đầu tư hơn các dự án cao ốc thay vì nhà ở, xây dựng các dự án hạ tầng giao thông kết nối với trung tâm quận 1… phục vụ cho mục tiêu phát triển thành trung tâm tài chính tương lai.

Hiện cuộc đấu giá vừa rồi chỉ dừng lại ở việc công bố giá đấu thành công, còn việc triển khai các bước tiếp theo thì phải chờ kết quả sau 3 tháng nữa. Liệu nhà đầu tư này có theo đuổi đến cùng để hoàn thành dự án, hay sẽ từ bỏ? Theo các chuyên gia, câu chuyện này vẫn chưa đến hồi kết!