Sau đấu giá đất Thủ Thiêm, bất động sản lập đỉnh mới

Sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, thị trường cũng choáng váng với thông tin mở bán các dự án có giá cao ngất ngưởng ngay trong những ngày đầu năm.

Giá cao bất thường

Tại TP.Thủ Đức (TP.HCM) thông tin Công ty Masterise Homes mở bán các căn nhà phố thương mại tại dự án The Global City đã thu hút được nhiều khách hàng, nhà đầu tư quan tâm. Dự án này có quy mô lớn lên đến hơn 117 ha, nằm ở đường Đỗ Xuân Hợp với đường dẫn lên cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây.

Tuy nhiên, khi tìm hiểu kỹ, các nhà đầu tư, khách hàng không khỏi giật mình khi mức giá mà chủ đầu tư này đưa ra cho căn nhà phố thương mại diện tích 95 m2 được xây dựng 1 tầng trệt, 4 tầng lầu, với tổng diện tích sàn sử dụng là 361 m2 có giá lên đến hơn 38,1 tỉ đồng. Mức giá này chưa bao gồm thuế VAT, lệ phí trước bạ và các loại thuế phí liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho căn nhà. Tính bình quân mỗi mét vuông đất đã có giá lên gần 400 triệu đồng. Chủ đầu tư chỉ đưa ra thị trường “mấy chục sản phẩm” và khách muốn mua cũng chỉ dừng lại ở mức đặt cọc 1 tỉ đồng. Nếu được mua, khách hàng sẽ ký hợp đồng và cứ mỗi 3 tháng phải thanh toán 10% đến khi nhận nhà vào tháng 3.2023.

Nếu xử lý không nghiêm minh vụ đấu giá đất Thủ Thiêm thì những phiên đấu giá sau sẽ còn tình trạng đẩy giá cao hơn để hình thành mặt bằng giá mới. Sau đó bỏ cọc để trục lợi từ khu đất lân cận và tình trạng giá BĐS tăng phi mã như hiện nay sẽ khó kiểm soát. Ông Trần Khánh Quang

Thế nhưng, nhiều môi giới còn rỉ tai rằng đây chỉ là mức giá đưa ra để thăm dò thị trường, thực tế mức giá những đợt bán sau sẽ còn cao hơn. Dự án này trước đây có tên gọi là Khu đô thị Sài Gòn Bình An, quy mô 117 ha được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư trên khu đất có tổng diện tích 120 ha nằm trên địa bàn P.An Phú (Q.2 cũ) vào tháng 1.1999, sau đó được chấp thuận thêm phần tiện ích sân golf An Phú, nâng tổng diện tích lên 137,4 ha vào năm 2000 do Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Sài Gòn (SDI Corp) làm chủ đầu tư. Một thời gian sau, dự án được đổi tên thành Khu liên hợp sân golf, thể dục thể thao và nhà ở Saigon Golf Country Club and Residences do Công ty Him Lam làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, sau đó dự án được chuyển nhượng cho Tập đoàn Vạn Thịnh Phát và hiện đã về tay Masterise Homes.

Không chỉ giá tại các dự án tăng mạnh, những ngày đầu năm 2022, giá nhà đất liền thổ cũng tăng mạnh. Nếu trước Tết Nguyên đán, giá nhà đất mặt tiền các trục đường thuộc phường An Phú - An Khánh như đường Song Hành, Trần Não, Vành Đai Tây, Nguyễn Hoàng, Lương Định Của có mức giá giao dịch trung bình 200 triệu đồng/m2, thì nay tăng lên 240 - 300 triệu đồng/m2, cá biệt có những trục đường như Lương Định Của liền kề với cầu Thủ Thiêm có mức giá lên tới 350 - 400 triệu đồng/m2, còn tại khu vực đường Đỗ Xuân Hợp, đường Liên Phường, sát bên dự án The Global City có giá giao dịch tăng từ 140 - 160 triệu đồng/m2 lên 150 - 200 triệu đồng/m2.

Cộng 1.001 chi phí tương lai vào giá

Lãnh đạo một công ty bất động sản (BĐS) cho rằng đang có hiện tượng té nước theo mưa, hệ quả từ việc đấu giá đất Thủ Thiêm với mức giá trúng cao bất thường. Cho dù việc đấu giá bị hủy, nhưng trên thị trường gần như đã “đóng đinh” vào mức giá đó để làm tham chiếu cho các BĐS trong khu vực và trên cả địa bàn TP. Nhiều người đã lợi dụng việc này để đẩy giá nhà đất tăng cao. Điển hình, giá đất ở khu vực TP.Thủ Đức đã tăng chóng mặt sau khi thông tin đấu giá 4 lô đất thành công.

“Khi xóa đi ranh giới địa lý là Q.2, Q.9, Q.Thủ Đức mà đã chung là TP.Thủ Đức nên càng dễ lợi dụng để trục lợi. Ngoài ra, giá BĐS cao do đền bù khó khăn, tiền sử dụng đất, lãi vay tăng, chi phí không tên… Có những dự án trải qua 3 đời lãnh đạo TP vẫn chưa xong pháp lý. Thời gian này lãi vay, chi phí các thể loại cộng vào cao ngất ngưởng. Làm một dự án khó khăn như thế, nên không chủ đầu tư nào chịu bán giá rẻ”, vị này nói.

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh cho rằng hiện nay giá trị của một BĐS không phải được thiết lập bằng công thức giá bán bằng giá đầu vào cộng với biên độ lợi nhuận nữa mà được tính toán dựa trên vị trí và giá trị có thể mang lại trong tương lai. Nghĩa là các chủ đầu tư đang bán với mức giá trong tương lai, khi dự án hoàn thành chứ không phải hiện tại và trớ trêu thay, dù giá “chát” như thế, nhưng vẫn được khách hàng đặt mua. Đây là nguyên nhân vì sao các dự án bán sau bao giờ cũng cao hơn giá bán trước. Trước đây dự án mới bán thường cao hơn dự án cũ từ 5 - 10% thì nay đã tăng lên 30 - 50%.

“Một điều nữa là vụ đấu giá đất Thủ Thiêm với giá trúng quá cao cũng là nguyên nhân làm cho giá BĐS tăng cao đột biến và bất thường. Chủ đầu tư cũng đang kỳ vọng lợi nhuận rất cao để bù vào lạm phát, giá nguyên vật liệu tăng, nhân công tăng trong thời gian tới và lường trước thời gian thực hiện dự án kéo dài… Không những thế, hiện nay các khu đất có vị trí đẹp đã “cạn kiệt”, chủ đầu tư lo sợ bán rồi sẽ không mua lại được nên đẩy giá cao để thu hồi vốn, tìm kiếm quỹ đất mới”, ông Chánh lý giải.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cũng cho rằng giá BĐS hiện nay cao và tăng phi mã vì không chỉ sốt nóng theo thị trường BĐS mà còn sốt nóng theo thị trường tài chính. Các doanh nghiệp đang phát hành trái phiếu, với lãi suất huy động phải lên đến 15 - 17%/năm, nên khi bán ra thường cộng thêm 45 - 50% chi phí tài chính. Để đảm an toàn, một công thức được các doanh nghiệp mặc định là chi phí đi vay 1 thì giá bán sẽ phải tăng lên 3.

“Thị trường đang nóng nên ai cũng đẩy giá lên theo kiểu nước lên thuyền lên. Các doanh nghiệp đang cùng nhau đẩy giá tăng cao như vậy sẽ dễ hình thành bong bóng BĐS, khi đó thị trường sẽ gãy và sẽ nguy hiểm đến toàn thị trường”, ông Quang khuyến cáo.