Sau 'dằn mặt', Trung Quốc có đang nới lỏng lằn ranh đỏ với lĩnh vực 'nóng'?

Động thái mới nhất của Trung Quốc với Evergrande là yêu cầu "ông lớn" này phải phá bỏ 39 tòa nhà tại dự án ở Hải Nam. Sau tất cả, Evergrande còn lại gì?

Ngày 10/1, Evergrande phát đi thông báo rằng họ đã cho đóng cửa trụ sở chính hiện tại của mình tại thành phố Thâm Quyến để chuyển tới một địa điểm khác nhằm cắt giảm chi phí hoạt động.

Nhà phát triển bất động sản này cho biết toàn bộ nhân viên đã rời khỏi tòa nhà Excellence Centre tại Thâm Quyến, vốn sở hữu bởi một doanh nghiệp khác, để chuyển tới một tòa nhà thuộc sở hữu của công ty này.

Evergrande, công ty bất động sản có khoản nợ lớn nhất thế giới, đang vật lộn để có thể thanh toán khoảng hơn 300 tỷ USD nghĩa vụ tài chính, trong đó có gần 20 tỷ USD trái phiếu ngoại tệ. Các công ty xếp hạng tín nhiệm đã tuyên bố Evergrande vỡ nợ hồi tháng trước khi họ không thể thanh toán các khoản nợ của mình.

Chiều cùng ngày, biển hiệu của công ty đã được gỡ bỏ dang dở trên nóc tòa nhà Excellence Centre. Các nhân viên bảo vệ tòa nhà cho biết Evergrande đã rời khỏi đây từ tháng trước.

Hồi tháng 9 năm ngoái, tòa nhà này chính là nơi diễn ra các cuộc tuần hành phản đối Evergrande. Các nhà đầu tư đã tụ tập nhau lại yêu cầu Evergrande phải có trách nhiệm thanh toán các khoản nợ và tiền lãi các sản phẩm tài chính.

Hôm 4/1, khoảng hơn 100 nhà đầu tư xuất hiện trước trụ sở của công ty tại Quảng Châu nhằm tiếp tục hành trình đòi quyền lợi. Họ lo lắng rằng các khoản đầu tư của mình sẽ mất trắng. Các vụ kiện đối với Evergrande trên khắp Trung Quốc cũng đang được thụ lý bởi một tòa án tại thành phố Quảng Châu, thủ phủ của tỉnh Quảng Đông.

Từ một tập đoàn phát triển bất động sản số 1 Trung Quốc, vì đâu mà Evergrande sa sút đến thậm tệ như ngày hôm nay? Evergrande nói riêng và nhiều công ty phát triển bất động sản tại Trung Quốc nói chung đã vấp phải vô vàn khó khăn sau khi chính quyền quốc gia đông dân nhất thế giới quyết định thắt chặt quản lý thị trường bất động sản, nhằm lành mạnh hóa thị trường quan trọng này sau một thời gian phát triển quá nóng. Và tâm điểm chính là chiến lược "ba lằn ranh đỏ"!

"Chết" vì "3 lằn ranh đỏ"

Với việc có tới 8/10 nhà phát triển bất động sản đang "gánh" khoản nợ lớn nhất thế giới đều xuất thân từ Trung Quốc, các nhà hoạch định chính sách quốc gia này đã thống nhất ban hành một chiến dịch mạnh tay có tên là "ba lằn ranh đỏ", nhằm giới hạn tỷ lệ nợ mà các nhà phát triển bất động sản tại quốc gia này phải tuân thủ trước khi có thể tiếp cận thêm các nguồn tài chính mới. Cách tiếp cận này của Đảng Cộng sản Trung Quốc đã và đang thay đổi một lĩnh vực kinh tế quan trọng, vốn chiếm tới gần 30% GDP của nền kinh tế số 2 thế giới.

Logo của Evergrande bị gỡ dang dở trên nóc tòa nhà Excellence Centre, thành phố Thâm Quyến (Ảnh: Reuters).

Ngân hàng Trung ương Trung Quốc và Bộ Nhà ở quốc gia này trong tháng 8/2020 đưa ra thông báo rằng họ đã soạn thảo một số điều luật tài chính mới nhắm vào các công ty phát triển bất động sản. Các công ty này muốn tiếp cận với các nợ vay mới phải đáp ứng được ba tiêu chí: tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản, không bao gồm các khoản thu trước, phải thấp hơn 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 100% và tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn ít nhất là một.

Các công ty phát triển bất động sản sẽ được phân loại dựa trên những tiêu chí mà họ thỏa mãn, và tỷ lệ vay nợ cũng sẽ được quy định dựa trên điều đó. Nếu như một doanh nghiệp đáp ứng đủ cả 3 điều kiện trên, họ có thể gia tăng tỷ lệ nợ lên tối đa 15% trong năm kế tiếp.

Nguyên nhân chính khiến cho các nhà lập pháp có quan điểm cứng rắn hơn xuất phát từ nỗi sợ "bong bóng" bất động sản, và hệ quả khôn lường của nó khi "phát nổ". Giá nhà ở đã tăng gấp 6 lần trong vòng 15 năm qua, khiến cho các thành phố như Thâm Quyến trở nên đắt đỏ hơn cả London. Khoản nợ khổng lồ của các công ty bất động sản Trung Quốc chính là yếu tố thúc đẩy giá nhà tăng cao, khi các doanh nghiệp phải tận thu để có thể chi trả các nghĩa vụ tài chính.

Hiện tượng đầu cơ đã trở lại sau khi tình hình dịch bệnh có phần lắng xuống, gián tiếp gia tăng áp lực lên giá nhà cho dù nền kinh tế toàn cầu vấp phải không ít khó khăn. Không ít người lo lắng rằng Trung Quốc có thể đi vào vết xe đổ của Nhật Bản trong những năm 1990s khi không thể quản lý khoản nợ trên thị trường bất động sản và có những hành động ngăn chặn kịp thời, khiến cho nền kinh tế lớn số 2 thế giới rơi vào một giai đoạn trì trệ kéo dài.

Viễn cảnh này càng trở nên rõ ràng hơn trong tháng 9/2020 khi không ít vấn đề xuất hiện tại China Evergrande Group, công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc đồng thời là công ty có khoản nợ lớn nhất thế giới. Mối lo ngại về tình hình tài chính của công ty này một lần nữa lại nổi lên trong giai đoạn giữa năm 2021, khiến cho giá cổ phiếu và trái phiếu công ty này "lao dốc không phanh".

Domino...

Một trong những nhà phát triển bất động sản "khỏe mạnh" nhất của Trung Quốc đã phải tuyên bố vỡ nợ, một dấu hiệu cho thấy lĩnh vực bất động sản của quốc gia đông dân nhất thế giới vẫn sẽ phải đối diện với tương lai mờ mịt phía trước.

Giá cổ phiếu của Shimao Group đã lao dốc tới hơn 17% hôm 7/1 vừa qua sau khi Reuters đăng tải thông tin nhà phát triển bất động sản này đã không thể tất toán một khoản nợ tín chấp. Một công ty còn của tập đoàn này sau đó đã tiết lộ rằng họ đang trong quá trình đàm phán để giải quyết sự cố.

Thị trường bất động sản khổng lồ của Trung Quốc đã phải đối mặt với áp lực vô cùng lớn trong khoảng gần hai năm trở lại đây sau khi Bắc Kinh tìm cách giảm sự phụ thuộc của lĩnh vực này vào nguồn tài chính đi vay. Hồi tháng 9/2021, sự chú ý từ các nhà đầu tư đã đổ dồn vào khả năng trả nợ của Evergrande và những tác động lan truyền của cuộc khủng hoảng này lên toàn bộ nền kinh tế.

Shimao Group, một nhà phát triển bất động sản lớn của Trung Quốc, đã không thể hoàn thành nghĩa vụ trả nợ hồi tuần trước (Ảnh: Internet).

Trong một vài tháng gần đây, một vài nhà phát triển bất động sản khác cũng đã bắt đầu vấp phải những khó khăn về mặt tài chính. Nhưng vụ việc của Shimao nhận được nhiều quan tâm hơn cả.

"Lý do thị trường lo lắng trước trường hợp của Shimao hơn so với nhiều nhà phát triển khác là vì đây là một doanh nghiệp tương đối "lành mạnh", Gary Ng, nhà kinh tế học châu Á - Thái Bình Dương tại Natixis, chia sẻ trong một cuộc phỏng vấn qua điện thoại với CNBC hôm 7/1 vừa qua.

Ông nhấn mạnh rằng Shimao là doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ 3 "lằn ranh đỏ" đặt ra đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Vụ việc mà doanh nghiệp này vấp phải phản ánh những khó khăn của quá trình chuyển đổi mô hình kinh doanh trong tình hình hiện tại.

Shimao đã không thể thanh toán khoản nợ trị giá 101 triệu USD, theo thông báo của China Credit Trust phát đi hôm 6/1.

Bên cạnh đó, Guangzhou R&F Properties cũng đã thông tin hồi đầu tuần trước rằng công ty này không có đủ tiền để mua lại trái phiếu của nhà đầu tư. Công ty này cho biết họ không thể bán tài sản để bổ sung nguồn tiền.

Tâm lý nhà đầu tư đối với các công ty phát triển bất động sản Trung Quốc đã chuyển tiêu cực trong một vài tháng gần đây, theo một nghiên cứu của Natixis. Trước khi cuộc khủng hoảng Evergrande nổ ra, thị trường trong tháng 6/2021 chỉ ghi nhận 15% các nhà phát triển bất động sản đang rơi vào trạng thái thiếu tích cực, nghiên cứu này cho hay. Chỉ số này đã tăng lên 35% trong tháng 12/2021 khi mà Evergrande tuyên bố không thể trả nợ các nhà đầu tư đúng hạn và có thêm các doanh nghiệp phát triển bất động sản khác báo cáo về tình hình khó khăn của mình.

Ng, tới từ Natixis, cho biết những dữ liệu liên quan tới các khoản nợ tín chấp phản ánh rằng các công ty phát triển bất động sản đang khó khăn hơn trong việc vay vốn. Cho dù tổng nguồn vốn tín chấp tại Trung Quốc có tăng lên, nhưng đối với thị trường bất động sản đã giảm từ 15% trong cuối năm 2019 xuống còn 12% trong tháng 9/2021, ông chia sẻ.

"Trong thời gian sắp tới, tôi sẽ không ngạc nhiên nếu như có nhiều hơn các doanh nghiệp tuyên bố mất khả năng thanh toán trái phiếu, các khoản nợ và nhiều loại hình sản phẩm tài chính khác", Ng chia sẻ.

Ông cho rằng biện pháp hiệu quả nhất để giảm thiểu những lo ngại từ phía nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản đó chính là nguồn vốn mới bơm vào thị trường từ một quỹ thuộc sở hữu của nhà nước.

Việc Evergrande bị tuyên bố vỡ nợ trong tháng 12 vừa qua mà không gây ra một cú sốc quá lớn trên thị trường xuất phát từ việc các nhà đầu tư đã chuẩn bị sẵn tâm lý từ một vài tháng trước đó. Nhưng nhìn chung, thị trường đang ở trong một tình thế vô cùng khó khăn.

"Cho dù chính phủ Trung ương cũng như các địa phương đã và đang áp dụng nới lỏng các biện pháp thắt chặt trước đây, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa thu về nhiều dấu hiệu cải thiện nào trong tháng 12/2021, đặc biệt là tại các đô thị có thứ hạng thấp", theo một nghiên cứu của Nomura phát hành hôm 4/1 vừa qua.

Công ty này ước tính các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đang phải đối mặt với các nghĩa vụ thanh toán trái phiếu ngoại tệ lên tới 19,8 tỷ USD trong quý I/2022 và 18,5 tỷ USD trong quý tiếp sau. Giá trị các nghĩa vụ nợ trong quý I/2022 tăng gần gấp 2 lần so với 10,2 tỷ USD ghi nhận trong quý cuối cùng của năm 2021.

Nới lỏng lằn ranh?

Trước tình hình khó khăn mà lĩnh vực bất động sản đang gặp phải, Bắc Kinh đã có những động thái nhằm nới lỏng một phần chính sách "ba lằn ranh đỏ", theo thông tin từ một đơn vị truyền thông thuộc sở hữu của nhà nước Trung Quốc. Trước thông tin này, cổ phiếu các công ty bất động sản đồng loạt tăng điểm.

Tuy nhiên, các chuyên gia phân tích cho biết tác động từ hành động này sẽ không diễn ra trong một sớm một chiều. Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc lên kế hoạch không gộp các khoản nợ hình thành từ quá trình một nhà phát triển bất động sản mua lại những tài sản đang chịu áp lực nợ từ các doanh nghiệp trong ngành khác khi xem xét công ty đó có đáp ứng đủ các điều kiện đặt ra trong "ba lằn ranh đỏ hay không, theo Cailianshe.

Guangzhou R&F Properties là một trong những "ông lớn" đang gặp khó khăn về mặt tài chính (Ảnh Internet).

Giá cổ phiếu của các nhà phát triển bất động sản đã bật tăng trước thông tin tích cực này. Chỉ số Hang Seng đã tăng 4,6% hôm 7/1 vừa qua. Giá cổ phiếu của Country Garden Holdings đã tăng 3,7%, trong khi cổ phiếu của China Evergrande Group cũng đã nhảy vọt 4,9%.

Tuy nhiên, các chuyên gia phân tích cho rằng những khó khăn trên thị trường bất động sản sẽ còn rất lâu nữa mới chấm dứt, và hành động nới lỏng gần đây về căn bản không làm thay đổi quan điểm cứng rắn của chính quyền Trung Quốc đối với thị trường bất động sản.

"Thông tin này, nếu chính xác, sẽ khuyến khích làn sóng mua bán - sáp nhập trong lĩnh vực bất động sản", theo Raymond Cheng, chuyên gia phân tích tại CGS-CIMB. "Tuy nhiên, bước tiến này sẽ không giúp ích nhiều trong việc giải quyết các vấn đề thanh khoản tại nhiều công ty phát triển bất động sản loại 2, vốn đang rất "khát" vốn để có thể hoàn thành các nghĩa vụ trả nợ trong tương lai gần".

Cheng bổ sung thêm rằng các doanh nghiệp bất động sản "lành mạnh" từng lưỡng lự trong việc có tham gia các thương vụ mua bán - sáp nhập hay không vì họ rất có thể họ sẽ vi phạm các lằn ranh đỏ sau khi tiếp nhận khoản nợ từ các doanh nghiệp khác.

"Sự nới lỏng chính sách sẽ đẩy nhanh quá trình giải quyết cuộc khủng hoảng nợ, khi các nhà phát triển bất động sản có tình hình tài chính tốt sẽ chung tay cứu vớt thị trường", Yan Yuejin, giám đốc nghiên cứu tại E-house China Research và Viện phát triển Thượng Hải, chia sẻ với SMCP. Nếu chính xác, điều này không nên được coi là sự nhượng bộ tới từ Bắc Kinh, vốn vẫn rất cương quyết quan điểm cứng rắn đối với lĩnh vực bất động sản", Yan bổ sung.

Triển vọng gì cho 2022?

2021 chắc chắn là một năm đầy rẫy những khó khăn cho các nhà phát triển bất động sản tại Trung Quốc, và tình hình có thể sẽ còn diễn biến tồi tệ hơn trong năm mới 2022 không chỉ đối với các doanh nghiệp kể trên mà còn đối với người mua nhà và các nhà đầu tư. Cuộc khủng hoảng thanh khoản nổ ra trong lúc sức mua của thị trường không lớn có thể sẽ duy trì tâm lý "ủ dột" trên thị trường.

China Evergrande, Kaisa Group, Fantasia Holdings và Modern Land đã phủ sóng các tờ báo liên quan tới việc mất khả năng thanh toán các khoản nợ trong và ngoài nước. Chính sách "ba lằn ranh đỏ" của Trung Quốc, đã chặn đứng khả năng tiếp cận vốn của các công ty bất động sản đang "ngập ngụa" trong nợ nần này. Và đây cũng được cho là lý do thị trường rơi vào tình cảnh "ảm đạm" như ở thời điểm hiện tại.

Các nhà đầu tư chứng khoán đã thua lỗ hơn 90 tỷ USD khi nắm giữ cổ phiếu của nhiều doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, niêm yết trên các sàn chứng khoán Thâm Quyến, Thượng Hải và Hong Kong trong năm 2021, theo dữ liệu của Bloomberg. Chỉ số MSCI China Real Estate, theo dõi hoạt động của 53 doanh nghiệp bất động sản, đã giảm 36% trong năm qua, "thổi bay" 126 tỷ USD vốn hóa thị trường.

"Chúng tôi không kỳ vọng vào một giai đoạn phục hồi giá cổ phiếu khi chưa xuất hiện những bằng chứng rõ ràng từ quá trình nới lỏng chính sách, hoặc xuất hiện một sự đảo chiều ngoạn mục từ doanh số bán hàng", JPMorgan Chase cho biết trong một báo cáo nghiên cứu gần đây.

Thị trường nhà ở suy giảm trên phạm vi toàn quốc, xuất phát từ quá trình chậm phê duyệt thế chấp, như đổ thêm dầu vào lửa. Các hợp đồng bán hàng đã ký kết hoặc tiền thu về từ doanh thu bán hàng trước, cũng đã giảm mạnh tới hơn 30% tính tới tháng 12/2021. Đây là xu hướng có thể sẽ tiếp diễn trong những tháng đầu năm 2022.

Những vết rạn nứt trên thị trường nhà ở trị giá 1700 tỷ USD của Trung Quốc, lớn hơn khoảng 7 lần so với thị trường nhà ở tại Mỹ trong năm 2019, đang ngày một mở rộng. Doanh thu bất động sản đã tăng 3% trong năm 2021 nhưng được dự báo sẽ sụt giảm tới 5% trong năm nay, theo dữ liệu thu thập bởi SCMP.

Triển vọng thị trường bất động sản Trung Quốc trong năm 2022 cũng không mấy tươi sáng (Minh họa: SCMP).

"Thị trường vẫn chưa chạm đáy", theo Chen Shen, một chuyên gia phân tích tới từ Huatai Securities. "Kỳ vọng về một xu hướng giảm giá nhà đã được hình thành. Nhu cầu mua nhà sẽ vẫn ở mức thấp, khiến cho tình hình thanh khoản của các nhà phát triển không mấy được cải thiện", ông chia sẻ với SCMP. Tình hình còn diễn biến xấu hơn khi Trung Quốc đang lên kế hoạch đánh thuế bất động sản tại nhiều thành phố trên toàn quốc, khiến cho người sở hữu nhà "đứng ngồi không yên".

"Những người có nhu cầu mua nhà sẽ chờ đợi vì họ hy vọng giá nhà sẽ giảm hoặc ít nhất là không tăng lên trong tương lai gần", theo Yan Yuejin. "Do đó, doanh thu bán nhà từ hợp đồng ký kết trước sẽ có khả năng giảm trong năm 2022. Và điều đó sẽ tạo ra áp lực không nhỏ cho các công ty phát triển bất động sản". Doanh thu từ các hợp đồng mua bán nhà là dòng tiền cơ bản chảy vào túi các nhà phát triển bất động sản tại Trung Quốc. Doanh thu bán căn hộ trước khi hoàn thành chiếm tới gần 90% tổng doanh thu bán hàng và chiếm tới hơn một nửa dòng tiền mà các doanh nghiệp phát triển bất động sản thu được, theo Nomura Holdings.

"Cho tới khi có những cải thiện doanh thu rõ rệt, thị trường vẫn sẽ duy trì tâm lý lo lắng về rủi ro thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản", JPMorgan đề cập trong một báo cáo.

Tuy nhiên, quá trình hồi phục căn bản như vậy sẽ không thể diễn ra trong một sớm, một chiều.

Chính phủ và chính quyền các địa phương đã liên tục phát đi thông điệp rằng "bất động sản là lĩnh vực trụ cột của nền kinh tế", đồng thời đã thực hiện một số giải pháp nhằm giảm thiểu tới mức tối đa thiệt hại đối với lĩnh vực này, vì nó có thể sẽ tạo ra những "cơn gió chướng" đối với quá trình phát triển kinh tế.

"Quan điểm của chính phủ đối với thị trường bất động sản đang dịch chuyển theo hướng nới lỏng, nhưng đó sẽ không phải mà sự thay đổi hoàn toàn thái độ vì nó sẽ ảnh hưởng tới tình lành mạnh của thị trường trong dài hạn", Yan chia sẻ với SCMP.

Theo đánh giá chung từ nhiều chuyên gia, thị trường sẽ chưa diễn biến tích cực cho tới khi những biện pháp nới lỏng thực chất được thực hiện. Cơn khủng hoảng nợ đối với các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc vẫn chưa thể chấm dứt và sẽ có nhiều hơn các vụ vỡ nợ xảy ra trong năm 2022.