Sau Công điện 993, thị trường bất động sản vẫn cần giải quyết nhiều vấn đề

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký Công điện số 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

QUYẾT LIỆT, RÕ RÀNG VÀ CHI TIẾT

Thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo, các bộ ngành, địa phương đã nỗ lực vào cuộc, phối hợp thực hiện đồng bộ các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhất là các khó khăn vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn. Việc thực hiện đồng bộ các giải pháp này đã có hiệu quả, tạo được những chuyển biến tích cực, nhất là việc giảm lãi suất cho vay và tín dụng cho bất động sản.

Từ đầu năm 2023 đến nay, đã có 10 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được khởi công với tổng số khoảng 19.853 căn, đã có 20 tỉnh công bố danh mục 52 dự án đủ điều kiện vay theo chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn là 25.884 tỷ đồng.

Bên cạnh những kết quả đã đạt được, vẫn còn những khó khăn, vướng mắc liên quan tới pháp lý, giao đất, xác định giá đất, thị trường vốn, thủ tục hành chính, việc phân cấp, phân quyền, nhất là tiếp cận tín dụng cho bất động sản.

Để tiếp tục thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội, tại Công điện số 993/CĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ trưởng các bộ, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, cơ quan liên quan, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và các doanh nghiệp quyết tâm hơn nữa, trách nhiệm hơn nữa, chủ động tổ chức triển khai thực hiện quyết liệt, hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp đã được chỉ đạo.

Thị trường bất động sản có sự chỉ đạo mới

Cụ thể, Thủ tướng giao cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6 bảo đảm khả thi, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản.

Tập trung chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Còn Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản; có giải pháp phù hợp tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất.

Ngân hàng Nhà nước cần chủ trì, phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng rà soát kỹ các thủ tục điều kiện cho vay thuận lợi thông thoáng, kiểm soát được và đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ…

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thiện, trình cấp có thẩm quyền xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định phương pháp định giá đất trong tháng 10 năm 2023.

Riêng Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương hoàn thành việc lập, điều chỉnh, bổ sung Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương.

Rà soát, thống kê số lượng các dự án bất động sản đang triển khai trên địa bàn; tích cực phân loại các dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc; tích cực chủ động làm việc trực tiếp với từng doanh nghiệp, từng dự án có vướng mắc hoặc triển khai chậm để xác định rõ các nguyên nhân, kịp thời tháo gỡ ngay các khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền.

Bên cạnh đó, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố cần tổng hợp các khó khăn vướng mắc vượt thẩm quyền gửi về Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ xem xét, giải quyết hoặc báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định kịp thời, hiệu quả.

DOANH NGHIỆP ĐỀ XUẤT GỠ KHÓ

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã có những biện pháp thúc đẩy thị trường bất động sản, trong đó, nổi bật là vấn đề về pháp lý và dòng tiền. Theo ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, Tổng giám đốc SGO Homes, về mặt pháp lý, đến thời điểm này, tỷ lệ dự án được hỗ trợ thành công trên tổng số dự án tồn đọng, phải chờ thanh tra và giải quyết đang khá thấp.

Về xử lý vốn đã có những giải pháp tương đối tốt, cụ thể là liên quan đến mua thị trường mua bán trái phiếu; giảm lãi suất; cho các doanh nghiệp tái cơ cấu các khoản nợ.

Niềm tin của khách hàng vào thị trường trái phiếu còn thấp

Nhưng thực tế hoạt động của thị trường trái phiếu chưa thực sự hiệu quả. Việc huy động trái phiếu đang bị ảnh hưởng bởi niềm tin của khách hàng. Liên quan đến hỗ trợ tín dụng, dù lãi suất cho vay đã hạ nhưng lãi suất đến tay khách hàng đang dao động từ 8 – 11% và chủ yếu ở phân khúc 10 – 11%.

Với mức lãi suất trên, các khách hàng cá nhân hay doanh nghiệp còn khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn, quan trọng nhất là điều kiện để tiếp cận đang chỉ áp dụng cho những tài sản đã có số đỏ. Khi tiếp cận được cần phải chứng minh thu nhập, tuy nhiên, các yếu tố về mặt thị trường, kinh doanh còn yếu nên khả năng chứng minh thu nhập của các cá nhân hay tổ chức đều là vấn đề cấp bách.

Do đó, ông Lê Đình Chung đánh giá, việc Thủ tướng ban hành Công điện 993 hỗ trợ thị trường bất động sản là một động thái rất tích cực. Công điện có chỉ đạo trực tiếp vào từng bộ, ban, ngành và các cấp khác nhau. Ở giai đoạn trước phần lớn là các đơn vị chủ động đưa ra các giải pháp để giải quyết vấn đề trên, còn hiện tại Chính phủ gần như chỉ đạo trực tiếp các bộ phận.

Về mặt góc độ với doanh nghiệp Giám đốc SGO Homes cho rằng, các cơ quan ban, ngành đã và đang thống kê tất cả các dự án gặp khó để tháo gỡ, muốn được nhanh chóng, phía nhà nước cần phải yêu cầu các bộ, ban, ngành cấp cơ sở đưa ra chỉ tiêu hoàn thành.

“Ví dụ, trong thời hạn 1 tháng, sẽ giải quyết được bao nhiêu dự án, hay cam kết thời gian giải quyết từng dự án, để tránh tình trạng “bị ốp” nhưng không có chỉ tiêu và sau hai đến ba tháng nữa cũng chỉ có một, hai dự án mới được giải quyết”, ông Chung nêu.

Cùng với đó, các cơ quan có thẩm quyền cần phân loại các dự án để có những cơ chế hỗ trợ khác nhau. Cụ thể, hiện nay nước ta đang tập trung vào hỗ trợ cho dự nhà ở xã hội, nhưng nhu cầu của người dân về nhà ở thương mại khá lớn. Do đó, đồng hành với việc phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ cũng cần có giải pháp thúc đẩy các dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, bất động sản du lịch cũng đang gặp nhiều vấn đề, cần sự vào cuộc mạnh hơn từ phía Chính phủ và các bộ, ban ngành. Hiện nay, ngành du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn, song bất động sản du lịch vẫn nằm trong gam màu xám. Nếu tham chiếu với bất động sản khu công nghiệp, bất động sản du lịch cũng tạo ra việc làm và tạo động lực phát triển kinh tế của địa phương.

Cuối cùng, liên quan đến gói 120.000 tỷ đồng hỗ trợ cho các nhà xã hội, cải tạo chung cư cũ, ông Lê Đình Chung nhấn mạnh, hiện lãi suất 7 % là chưa thực sự phù hợp. Bởi những người thu nhập thấp, có mức lương dưới 10 triệu để trả được mức lãi suất trên là không khả thi.

Nếu ở giai đoạn 2013 – 2014, có gói hỗ trợ 30 tỷ đồng với lãi suất là 5% trong vòng năm năm. Nên ông Chung nghĩ rằng, giai đoạn này là giai đoạn thị trường tương đối khó khăn, cũng nên áp dụng mức lãi tương tự gói 30 tỷ đồng. Còn nhà ở thương mại cũng cần mức lãi suất dao động từ 7 – 8%, thì doanh nghiệp, người dân mới có khả năng chi trả được.