Sau “cơn sốt”, giá nhà đất lên mặt bằng mới

Sau những giải pháp quyết liệt của nhiều địa phương, cùng tác động từ diễn biến phức tạp của dịch Covid,  cơn sốt đất đã lắng xuống, giao dịch có xu hướng chững lại. 

Trong quý đầu năm nay, giá bán và mức độ quan tâm tăng mạnh ở loại hình đất thổ cư, đất nền dự án. Ví như với đất Ba Vì, mức độ quan tâm tăng 33%, giá rao bán tăng 76% so với quý trước. Tỉnh Thái Nguyên, mức độ quan tâm tăng 50%, giá rao bán tăng 15%; Bắc Ninh tăng 37%, giá rao bán tăng 10%; Hưng Yên tăng 32%, giá rao bán tăng 26%; Hòa Bình tăng 35%, giá rao bán tăng 102%.

Giao dịch có xu hướng chững lại

Tại TP Thủ Đức, giá đất nhiều khu vực cũng tăng nhiều đợt từ trước khi lên thành phố. Chẳng hạn, giá đất ở phường Trường Thọ trước đây khoảng 40-50 triệu đ/m2 nay đã tăng lên 70-90 triệu đ/m2, thậm chí có nơi 100 triệu đ/m2 (theo thống kê của trang batdongsan.com).

Tuy nhiên, từ tháng tư đến nay, tại những khu vực sốt đất trước đó, thị trường đã không còn “nhảy múa”. Mức độ quan tâm đất nền trong tháng tư đã giảm 18% so với tháng trước. Các tỉnh từng là điểm nóng về bất động sản như Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai... đều sụt giảm về mức độ quan tâm. Chẳng hạn, Hải Phòng giảm 36%, Bắc Ninh giảm 29%, Đà Nẵng giảm 21%...

Mức độ quan tâm tới thị trường chung cư cũng giảm mạnh. Tại Hà Nội, nhu cầu mua bán căn hộ trong tháng tư giảm 22% so với tháng ba. Trong đó, lượng tìm kiếm chung cư phân khúc bình dân và cao cấp giảm 21%, phân khúc trung cấp giảm 22%. Không chỉ giảm về số lượt tìm kiếm, lượng tin đăng rao bán cũng giảm 8% so với tháng trước. Mức giảm mạnh nhất là phân khúc cao cấp với 11%, còn phân khúc trung cấp và bình dân giảm 7%.

Liên quan đến thực trạng này, báo cáo thị trường bất động sản tháng 5/2021 của DKRA Vietnam chỉ rõ, lượng tiêu thụ trên thị trường đất nền tại TP.HCM và bốn tỉnh vùng ven trong tháng qua chỉ đạt 439 sản phẩm, giảm 60,3% so với tháng trước (1.106 sản phẩm). Riêng tại TP. HCM, thị trường đất nền tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới khi tiếp tục không ghi nhận dự án mới mở bán.

Nguyên nhân đến từ việc quỹ đất tại thành phố ngày càng khan hiếm, cộng với rào cản trong việc hoàn thành pháp lý đã làm hạn chế số dự án được giới thiệu ra thị trường. Lượng tiêu thụ tập trung vào những sản phẩm tồn kho với lượng giao dịch khiêm tốn.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới toàn thị trường cũng sụt giảm so với tháng trước. Các tỉnh giáp ranh hầu như không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Trong khi TP.HCM chỉ có một dự án mở bán mới và một dự án mở bán giai đoạn tiếp theo với khoảng 374 căn, bằng 14% so với tháng trước (2.698 căn). Lượng tiêu thụ chỉ vào khoảng 31% với 115 giao dịch thành công, bằng 5% so với lượng tiêu thụ ở tháng trước (2.115 căn).

Nguyên nhân là do chủ đầu tư chủ yếu tập trung bán giỏ hàng cũ từ đợt mở bán trước đó. Giao dịch thứ cấp trên thị trường cũng tương đối trầm lắng, tập trung ở những dự án hoàn thiện pháp lý, đang trong giai đoạn bàn giao với mức giá hầu như không thay đổi so với tháng tư. Thanh khoản sụt giảm mạnh từ nửa cuối tháng năm do ảnh hưởng bởi những thông tin tiêu cực về khả năng dịch Covid tái bùng phát tại TP.HCM.

Với các tỉnh giáp ranh, tình hình bán hàng tại các dự án khu đô thị đang có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân là do hầu hết các dự án mới có mức giá cao so với mặt bằng giá các dự án căn hộ hiện hữu lân cận. Tỷ lệ người mua với nhu cầu ở thực khá thấp, chủ yếu là đối tượng khách mua với mục đích đầu tư.

Thị trường Bình Dương, Đồng Nai đã qua “sóng” sau thời gian tương đối sôi động. Ngoài ra, dịch bệnh bùng phát trở lại vào cuối tháng năm cũng gây tâm lý quan ngại đối với người mua và làm trì hoãn kế hoạch ra hàng của các chủ đầu tư.

Về phân khúc nhà phố, biệt thự, trong tháng 5/2021, toàn thị trường TP.HCM và bốn tỉnh lân cận ghi nhận chín dự án mở bán (bao gồm ba dự án mới và sáu dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 1.263 căn, giảm 32% so với tháng trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 24% (khoảng 308 căn), bằng 33% so với tháng 4/2021.

Tính riêng TP.HCM, có ba dự án mở bán (bao gồm hai dự án mới và một dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 75 căn, giảm 26% so với tháng trước. Chỉ có 40 căn được tiêu thụ, tương đương 53%, giảm 49% so với tháng tư. Tình hình giao dịch thứ cấp cũng kém sôi động và tiếp tục có xu hướng giảm do tác động từ việc bùng phát dịch.

Thúc đẩy phát triển nhà thương mại giá thấp

Dù trên thực tế, thị trường đã chững lại nhưng mặt bằng giá nhà đất không hề sụt giảm, thậm chí còn có xu hướng tăng. Giá đất ở những khu vực ngoại thành TP.HCM và Hà Nội liên quan tới các đồ án quy hoạch tăng mạnh trong bốn tháng đầu năm.

Theo VnDirect: “Chúng tôi nhận thấy giá đất khu Tây Bắc TP.HCM tăng đột biến. Cụ thể là Củ Chi tăng 27,7%, Hóc Môn tăng 21,1%, quận 12 tăng 15,6%, kế đó là Tp. Thủ Đức tăng 12,0% và Bình Chánh tăng 8,2% so với cùng kỳ. Giá đất trong những khu vực này tăng mạnh chủ yếu do đề xuất đưa năm huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bé, Củ Chi và Cần Giờ lên quận, song song với đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn”.

Cùng với giá đất, giá trung bình căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trong quý 1/2021 cũng tăng 2,9% so với quý trước và tăng 14,6% so với cùng kỳ, đạt 2.219 USD/m2, do các dự án mới nằm ở vị trí được săn đón, điều kiện bàn giao, hỗ trợ thanh toán và tiện ích tốt hơn. Giá thứ cấp cũng tăng ấn tượng trong bốn tháng đầu năm, nhất là những khu vực có mức giá dưới 2.000 USD/m2 do khan hiếm nguồn cung mới. Trong đó, giá căn hộ thứ cấp tại Gò Vấp tăng mạnh nhất (11,1%), theo sau là Bình Tân tăng 7,6%, Bình Chánh tăng 5,2% so với cùng kỳ.

Tại thị trường bất động sản Hà Nội, trải qua cơn sốt đất nóng đầu năm, giá đất tăng trung bình 14,5% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều khu vực tăng cao như Thanh Trì tăng 25,6%, Đông Anh tăng 75,5%, lên mức 5.341 USD/m2 vào cuối tháng tư. Nguyên nhân chủ yếu do các thông tin quy hoạch, đặc biệt là dự thảo quy hoạch phân khu sông Hồng.

Trong quy hoạch này, có hai dự án đáng chú ý liên quan huyện Đông Anh là cầu Tứ Liên với tổng vốn đầu tư 17.0000 tỷ đồng và hai trục đường nối khu vực Hồ Tây và Cổ Loa, đại diện VnDirect cho biết. Cũng như Tp.HCM, do sự hưng phấn của thị trường với các thông tin đồ án quy hoạch mới, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội tăng 5,9-18,0% so với cùng kỳ năm trước.

Căn hộ cao cấp và bình dân tăng mạnh nhất, lần lượt 18,0% và 10,8%. Giá thứ cấp lại tương đối ổn định, chỉ tăng khoảng 2,7%. Xét theo khu vực thì các dự án thuộc huyện Hoài Đức tăng mạnh nhất với mức tăng 7,8% nhờ địa phương này đặt mục tiêu trở thành quận nội thành của Hà Nội trước năm 2022.

Đồng thời, nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm ở phía Tây Hà Nội, gồm huyện Hoài Đức có thể hoàn thành trong năm 2021 (tuyến metro Nhổn - ga Hà Nội và đường vành đai 3,5 từ Đại lộ Thăng Long - QL 32).

Báo cáo thị trường quý 1 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy giá căn hộ chung cư bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý 4/2020. Giá căn hộ chung cư tại các địa phương có xu hướng tăng đều theo tháng. Một số dự án khu vực phía Tây có mức tăng giá cao hơn so với mức tăng bình quân như dự án Seasons Avenue (tăng khoảng 5%), Stellar Garden (tăng khoảng 6,4%), Xuân Mai Complex (tăng khoảng 5,4%).

Nguyên nhân được đưa ra vẫn là do nguồn cung khan hiếm và số lượng dự án mở bán mới ít. Các dự án trung cấp mới tại Hà Nội chủ yếu tập trung tại các quận Hà Đông, Cầu Giấy, Thanh Xuân...với mức giá dao động từ 30 đến hơn 40 triệu đồng/m2. Với phân khúc cao cấp, có nhiều dự án thiết lập mức giá cao như dự án The Nine (Phạm Văn Đồng) có giá khoảng 50 triệu/m2, dự án The Matrix one có giá 55-60 triệu đồng/m2, dự án Grandeur Palace Giảng Võ, D’. Le Roi Soleil (Quảng An) có giá khoảng 80 triệu/m2...

Thị trường chung cư TP.HCM đã xác lập mặt bằng giá mới trong tháng năm với việc một dự án tại quận 1 được giới thiệu ra thị trường có mức giá dao động từ 300 – 400 triệu đồng/m2... Hiện một số dự án khác cũng đang dự kiến bán tới 500 – 700 triệu đồng/m2. Trong khi đó, căn hộ bình dân dưới 25 triệu/m2 lại rất ít, hầu như chỉ nằm ở khu vực xa trung tâm. Nếu trước đây, những dự án dạng này có giá trên dưới 20 triệu/m2 thì nay đã tăng lên trên 25 triệu/m2 và không còn căn hộ giá rẻ.

Giới chuyên gia đánh giá, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM dự kiến sẽ còn tăng trong năm 2021. Các cơ quan chức năng cũng cho biết sẽ sớm có giải pháp để thúc đẩy phát triển nhà thương mại giá thấp cũng như nhà ở xã hội phù hợp với các đối tượng. Cụ thể sẽ tập trung vào một số ưu đãi về quy hoạch, bố trí quỹ đất, thủ tục đầu tư xây dựng và cơ chế huy động vốn...

Trong ngắn hạn, giá bất động sản chưa thể giảm

Trong năm qua, nhiều địa phương đã đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng. Hạ tầng phát triển đến đâu thì nhu cầu đầu tư bất động sản cũng gia tăng đến đó. Người dân nhìn thấy bất động sản ở những nơi này có thể tăng trưởng nóng, mạnh, trong khi nhiều khu vực khác giá vẫn thấp nên đổ về các thị trường mới phát triển để mua.

Lợi dụng điều đó, một bộ phận môi giới tung tin đồn để đầu cơ, thổi giá, tạo các cơn sốt đất. Đến nay, cơn sốt đã được kiềm chế nhờ các giải pháp mà các chính quyền địa phương triển khai. Nhưng thực tế mới hạ nhiệt được ở các phân khúc nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước (đất thổ cư, đất nông nghiệp...) còn ở những dự án đã được cấp phép thì giá vẫn neo cao do thiếu hụt nguồn cung mới.

Ngoài ảnh hưởng của dịch Covid, giá bất động sản còn chịu tác động bởi sự gia tăng chi phí đầu vào: giá đất, vật liệu xây dựng hiện đều có xu hướng tăng cao. Bởi vậy, trong ngắn hạn, nói đến chuyện bất động sản xuống giá là khó có khả năng xảy ra. Việc thực thi chính sách phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ vì thế chắc chắn cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Xu thế thị trường bất động sản phục hồi và nóng dần lên

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Thị trường bất động sản đã có biểu hiện lệch pha cung - cầu và có dấu hiệu thừa cung trong phân khúc thị trường căn hộ bất động sản cao cấp (bất động sản hạng sang), bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel), vừa rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Tình trạng giá nhà tăng cao liên tục trong các năm gần đây do thiếu hụt nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, vô hình chung đã tạo lợi thế (không công bằng) cho một số doanh nghiệp đã có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở, giữ thế áp đảo thị trường, áp đặt được giá bán và thu được lợi nhuận rất cao, thậm chí là “siêu lợi nhuận”.

Thực tế cho thấy thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bị khủng hoảng sốt “bong bóng” hoặc bị “đóng băng” đều tác động tiêu cực đến nền kinh tế, đến các chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp, nhà tư vấn, đơn vị sản xuất vật liệu xây dựng thiết bị, các ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng, nhất là công nhân, lao động. Nếu không kịp thời xử lý thì sẽ dẫn đến các hệ lụy khó lường. Do đó, rất cần sự can thiệp kịp thời và hiệu quả của Nhà nước để bình ổn thị trường này.

Hiện nay, với kinh nghiệm và năng lực quản lý nhà nước càng ngày càng hiệu quả hơn trước, nhìn toàn cục thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất chưa có nguy cơ xảy ra khủng hoảng “bong bóng”, hoặc “đóng băng” hay suy thoái trong năm 2021. Nhưng cần phải kiểm soát chặt chẽ thị trường do đang có xu thế phục hồi và nóng dần lên, nhất là sau khi nước ta kiểm soát được đại dịch Covid-19, đề phòng tình trạng “bong bóng” tài sản có thể dẫn đến khủng hoảng thị trường bất động sản.