Sau cơn sốt đất nền sẽ đến... chung cư

Con số dự báo 25.000 căn hộ được mở bán trong năm nay thoạt nghe sẽ khiến những người có nhu cầu mua nhà háo hức và cũng không khỏi thấp thỏm khi 78% số căn thuộc phân khúc trung và cao cấp, tức là không có nhiều nhà rẻ.

Nhu cầu nhà chung cư vẫn lớn

Sau khi chốt lời thành công 2 lô đất ở Hưng Yên, cùng khoản tiền góp được từ vụ buôn hoa quả thắng lớn cuối năm ngoái được gần 2 tỷ đồng, vợ chồng anh Hà, chị Duyên quyết định mua một căn hộ chung cư khác cùng tòa tại một dự án gần Nam Từ Liêm cho cậu em chồng với dự định cuối năm lấy vợ. Căn hộ rộng 67,4 m2 thông thủy 2 phòng ngủ, đã cơ bản hoàn thiện nội thất, chỉ cần mua thêm một vài đồ dùng là có thể về ở ngay.

Anh Hà cho biết, từ năm ngoái đã dự định mua thêm nhà, nhưng vì ngại vay thêm tiền, cậu em út chưa ấn định ngày cưới và bố mẹ ở dưới quê cũng chưa thu xếp được công việc để lên ở cùng nên anh còn chần chừ. Vậy nhưng, kể từ đầu năm, khu nhà nơi vợ chồng anh đang sinh sống có nhiều khách hỏi mua và cũng có nhiều người mới dọn đến ở nên anh quyết định lấy sớm căn hộ này, nếu không sẽ phải tìm một căn chung cư ở xa hơn.

Với Duy Nam và Ngọc Anh, những tưởng lần chuyển nhà sang dự án Roman Plaza hồi cuối năm 2019 là lần chuyển nhà cuối cùng, thế nhưng đôi vợ chồng trẻ này quyết định bán căn hộ 3 phòng ngủ đang ở để chuyển về căn hộ tại một dự án chung cư mới bàn giao cuối năm 2020 tại Long Biên, gần nơi làm việc của Ngọc Anh cũng như trường học của cô con gái để thuận tiện trong việc đưa đón khi công việc mới của Duy Nam thay đổi, phải đi làm xa thường xuyên.

Căn hộ mới rộng 96 m2, giá hơn 2,4 tỷ đồng, hai vợ chồng chỉ phải bù thêm một khoản nhỏ sau khi bán căn hộ cũ của mình. Chia sẻ về lý do không mua nhà đất, Ngọc Anh cho biết, do đã quen sống ở chung cư “một bước chân, mọi tiện ích”, lại thoải mái và yên tĩnh, nên vợ chồng cô vẫn chọn mua. Đồng thời, không gian sống ở chỗ mới cũng rộng rãi, thoáng mát, đảm bảo cho cô con gái nhỏ có chỗ vui chơi.

Gần đây, trên các nhóm kín về đầu tư chứng khoán, nhà đất, chiếm sóng là những câu hỏi của khá nhiều người có nguồn tiền nhàn rỗi từ 1-3 tỷ đồng muốn đầu tư kiếm lời trong khoảng thời gian ngắn 2-3 năm. Hiện nay, dòng tiền đầu tư đang tập trung nhiều vào nhóm tài sản “mỳ ăn liền” như đất nền, nhưng ghi nhận từ nhiều trang rao vặt bất động sản cho thấy, lượng người tìm mua nhà ở chung cư vào thời điểm này không những không giảm, mà còn tăng.

Tuy nhiên, thay vì tìm kiếm những căn hộ ở các dự án mới, nhiều người lựa chọn các căn hộ từ những dự án đã đi vào hoạt động 1-2 năm hoặc lâu hơn, nhưng vẫn đảm bảo về hệ thống hạ tầng, tiện ích. Bởi lẽ, ngoài việc “mắt thấy, tai nghe” và có thể ở luôn, nhiều chủ cũ muốn đổi nhà, hoặc do có nhu cầu tài chính nên muốn bán nhanh, do đó giá bán thường thấp hơn so với giá mua ban đầu cũng như mặt bằng chung hiện nay.

Thấp thỏm chờ nguồn cung mới

Ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land cho biết, nhu cầu từ thị trường sơ cấp chuyển sang thứ cấp ngoài lý do giá rẻ thì còn do nguồn cung mới chưa cải thiện. Dự báo từ cuối năm 2020, nguồn cung căn hộ mới sẽ được bổ sung thêm hàng chục ngàn căn trong năm nay, vậy nhưng đến nay vẫn rất ít sản phẩm được đưa ra thị trường, trong khi những dự án mới mở bán thì có giá quá cao.

Chẳng hạn, dù đưa ra chương trình chiết khấu lên tới 7% giá trị căn hộ, đi kèm lãi suất 0%, trả chậm trong 12 tháng, nhưng với mức giá lên tới 53 triệu đồng/m2, người mua nhà sẽ phải chi ra tối thiểu gần 5 tỷ đồng cho một căn hộ tại dự án The Summit 216 Trần Duy Hưng.

Ở dự án QMS Tower Tố Hữu, môi giới cho biết, giá căn hộ tối thiểu từ 31 triệu đồng/m2, tương đương hơn 3 tỷ đồng cho căn hộ 69 m2 với 2 phòng ngủ. Đồng thời, do dự án bước sang giai đoạn hoàn thiện nên tiến độ đóng tiền tương đối gấp gáp, không thực sự phù hợp với những khách hàng muốn găm giữ tiền để đầu tư dài hạn.

Một dự án trong khu vực nội đô khác đang thu hút sự quan tâm từ thị trường, khi về bản chất là nhà tái định cư trên nền một khu tập thể cũ, nhưng đang được một số môi giới “chạy” quảng cáo với mức giá lên tới 50-60 triệu đồng/m2, đó là dự án Green Buildings tại số 93 Láng Hạ.

Tuy nhiên, nhiều người cũng “bán tín, bán nghi” khi trên một số trang rao vặt bất động sản có thông tin rao bán suất tái định cư tại dự án này với giá rẻ hơn gần phân nửa (chưa tới 35 triệu đồng/m2). Một số người rao bán suất tái định cư cho biết, họ bán vì lo ngại sau này dự án được áp dụng mức giá dịch vụ cao cấp khiến họ… không kham nổi!?

Ở khu vực xa trung tâm hơn, dự án Tòa tháp Thiên niên kỷ ở ngã tư Vạn Phúc, Hà Đông, neo mức giá chào bán trên 27 triệu đồng/m2, các căn hộ tại đây có diện tích tối thiểu từ 49 m2 với 1-2 phòng ngủ, nhưng theo khảo sát thực tế của báo Đầu tư Chứng khoán qua các đơn vị phân phối, những căn hộ diện tích nhỏ như vậy rất khó mua, người có nhu cầu mua nhà thường được “gợi ý” chuyển sang các căn hộ 3 phòng ngủ có giá từ 2,5 tỷ đồng trở lên.

Vẫn có một số dự án ở phân khúc giá thấp hơn, dưới 20 triệu đồng/m2, đang chào bán như IEC Thanh Trì, CT3-CT4 Kim Chung, Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế - Chèm; tòa 19T4 nhà ở xã hội Lucky House, phường Kiến Hưng, quận Hà Đông…, hay một số dự án nhà ở thương mại giá thấp như dự án Phú Thịnh Green Park - Hà Đông, chung cư Tasco Xuân Phương - Từ Liêm..., nhưng tới thời điểm hiện tại, lượng hàng còn rất ít, nếu có cũng chủ yếu là các căn ở vị trí góc không đẹp nên không được quan tâm.

Theo dự báo của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ có thể tiếp tục dồi dào trong năm 2021, nhưng mức độ ra hàng sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tín hiệu về tăng trưởng kinh tế, giải quyết vướng mắc thủ tục pháp lý... Ngoài ra, phát triển cơ sở hạ tầng cũng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc “cởi trói” nguồn cung, vì đây là điều kiện cần để mở rộng các khu vực dự án ra các địa phương lân cận.

Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý kinh doanh Bộ phận Kinh doanh nhà ở quốc tế Savills Hà Nội nhìn nhận, dự báo sẽ có khoảng 25.000 căn hộ từ 25 dự án được mở bán trong năm nay, nhưng người mua nhà sẽ phải cân nhắc khi có tới 78% số căn (khoảng 19.500 căn hộ) thuộc phân khúc trung và cao cấp. Thị trường sẽ cần thêm thời gian để có thêm các chính sách ưu đãi mới cho phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội, bởi cơ chế hiện nay chưa đủ hấp dẫn.