Sắp chấm dứt hiện tượng “bong bóng”, sốt giá bất động sản?

Chuyên gia kỳ vọng, Luật Đất đai 2024 cùng với Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng có hiệu lực vào ngày 01/8/2024 dẫn đến giá bất động sản sẽ giảm, chấm dứt hiện tượng “bong bóng”, sốt giá... như thời gian qua.

Dòng chảy cho các dự án bất động sản

Tại buổi toạ đàm “Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới”, do Tạp chí Nhà Quản trị vừa tổ chức, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, hệ thống các Luật trên trước hết sẽ tác động tích cực đến việc kinh doanh bất động sản trong thời gian tới, tạo ra nhiều ảnh hưởng tích cực cho các chủ thể trong xã hội, từ doanh nghiệp tới người tiêu dùng, thậm chí cả các nhà đầu tư nước ngoài hay các cá nhân Việt Nam ở nước ngoài.

Các quy định mới cơ bản sẽ tạo ra dòng chảy cho các dự án bất động sản, các dự án sẽ có cơ hội để triển khai, đặc biệt là các dự án mới. Các dự án đang bị tắc nghẽn có thể được tháo gỡ nhờ các quy định về chuyển tiếp. Tuy nhiên, sẽ vẫn có các dự án tiếp tục tắc nghẽn.

Việc quy định rõ ràng trong luật giúp tránh tình trạng lạm quyền khi thi hành công vụ. Đơn cử, Luật Đất đai 2024 quy định rõ việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (có đủ điện, đường, trường, trạm…).

Bên cạnh đó, một luồng ý kiến lo ngại mặt trái của việc đấu giá, đấu thầu có thể khiến giá đất tăng, kéo theo tăng giá BĐS, vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Đối nghịch với hiệu ứng tăng giá do đấu giá, đấu thầu, có 2 yếu tố có thể kéo giảm giá thành BĐS. Thứ nhất, Nhà nước sẽ triển khai các giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ, đặc biệt là việc đánh thuế BĐS đang được nghiên cứu (hướng đến áp dụng “mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang” theo Nghị quyết 18). Điều này sẽ dẫn đến yếu tố đầu cơ bị giảm thiểu cho đến triệt tiêu, chỉ còn nhu cầu thực.

Thứ hai, việc sửa đổi Luật Đất đai đồng bộ với các luật liên quan sẽ giúp hành lang pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch, các dự án được khơi thông tạo ra nguồn cung dồi dào, cán cân “cung - cầu” được cân bằng.

Một cách tự nhiên, người có BĐS sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng cấu thành trong giá sản phẩm. Hệ quả là giá BĐS sẽ giảm, chấm dứt hiện tượng “bong bóng”, sốt giá... như thời gian qua.

Thời kỳ tới, cơ bản các dự án nhà ở sẽ được triển khai theo loại hình nhà nước thu hồi đất rồi đấu giá, đấu thầu. Điều này cũng có nghĩa rằng các dự án quy mô lớn khi đấu giá, đấu thầu sẽ đòi hỏi năng lực nhà đầu tư lớn, bao gồm năng lực về tài chính, kỹ thuật, kinh nghiệm. Điều này sẽ tạo ra nhiều lợi ích quốc gia, công cộng, tạo ra tăng trưởng cho địa phương, cho người dân.

Đơn cử, những người dân có đất bị thu hồi, như thu hồi ruộng đất để chuyển mục đích sang phát triển đô thị, sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ có thể tiếp tục sinh sống tại khu vực lân cận và thụ hưởng các tiện ích, hạ tầng do dự án mang lại, đồng thời có cơ hội thay đổi việc làm sang phi nông nghiệp khi dự án triển khai.

Thị trường sẽ được kiểm soát tốt hơn

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, trước đây thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại quy mô chỉ vài ba héc-ta, chủ đầu tư nhiều khi chỉ phân lô bán nền, dẫn tới tình trạng hoang hóa đất đai, lãng phí nguồn lực.

Các luật có hiệu lực cũng sẽ dẫn tới sự thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp. Doanh nghiệp có quy mô nhỏ sẽ phải có chiến lược như tăng vốn hoặc sáp nhập để hình thành các doanh nghiệp mới có đủ năng lực để tiếp cận với việc đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án.

Bên cạnh đó, phân khúc sản phẩm sẽ theo hướng chuyên nghiệp hơn, thị trường bất động sản sẽ phát triển chuyên nghiệp và theo chiều sâu. Một số dự án cũ, nhà đầu tư đã gom đất có thể sẽ phải chuyển hướng kinh doanh, có thể phải chuyển sang nhà ở xã hội hoặc điều chỉnh để phù hợp với các quy định.

Về giá đất, việc khơi thông dòng chảy pháp lý sẽ giúp số lượng các dự án được triển khai nhiều hơn, từ đó giúp cán cân cung cầu cân bằng.

“Tôi kỳ vọng rằng, thị trường bất động sản sẽ lành mạnh hơn, được kiểm soát tốt hơn, tránh sự tăng quá nhanh như thời gian qua”, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nói.

Ngoài ra, quy định mới của luật sẽ giúp tránh được việc thu hồi đất tràn lan. Trong thời gian tới, khiếu kiện, tranh chấp dự báo sẽ giảm đi khi nhà nước thu hồi đất, tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn hơn khi các thủ tục hành chính được triển khai nhanh và hiệu quả hơn.

Việc định giá đất theo thị trường sẽ giúp người dân được bồi thường thỏa đáng hơn, từ đó giải phóng mặt bằng nhanh hơn, giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhanh hơn. Tuy nhiên, mức giá cao hơn khi định giá theo thị trường cũng sẽ ảnh hưởng ngược lại.

Giải phóng mặt bằng với các dự án đầu tư công sẽ bị chậm hơn vì không có đủ tiền để bồi thường, doanh nghiệp mất thêm chi phí, người dân đóng thuế khi chuyển nhượng cao hơn.