Sắp chấm dứt cảnh mang vali tiền đi mua đất?

Nhiều ý kiến đề nghị bổ sung quy định mọi giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng để chống tham nhũng, trốn thuế, đồng thời đặt cọc đảm bảo giao kết hợp đồng.

Những quy định này nếu được luật hóa sẽ tác động rất lớn đến giao dịch bất động sản.

Vì sao cần thanh toán qua ngân hàng?

Vừa qua, khi thảo luận một số điều còn ý kiến khác nhau tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhiều ĐBQH đề xuất khi sửa luật lần này, Nhà nước cần đưa ra chính sách bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt với giao dịch bất động sản, đảm bảo mục tiêu phòng chống tham nhũng.

Tức là giao dịch mua bán, chuyển nhượng hay cho thuê giữa các cá nhân nhưng có tính chất kinh doanh cũng bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng, không riêng giao dịch giữa doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án với người mua.

Quy định hiện nay không bắt buộc việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng. Việc này, theo các đại biểu, đã khiến xuất hiện tình trạng trốn thuế, phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong giao dịch.

Theo chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu, hiện nay tiền mặt được giao dịch tự do, nhiều người mang hàng vali tiền mặt đi mua bất động sản mà không bị kiểm soát. Không ai biết những đồng tiền đó được lấy từ đâu ra, là tiền hợp pháp hay phi pháp.

"Nhiều người có tiền mặt nhờ hoạt động kinh doanh chân chính. Nhưng cũng không ít nguồn tiền mặt đến từ hoạt động phi pháp như tham nhũng, buôn bán ma túy, bài bạc...

Nguồn tiền "bẩn" mang đi đầu tư bất động sản, sau đó thu lại một nguồn tiền mới từ bên mua. Nhờ đó, tiền "bẩn" được "rửa" trở thành tiền "sạch" hợp pháp", ông Hiếu nói và cho biết đồng tình với đề xuất bổ sung quy định giao dịch mua bán bất động sản phải chuyển qua ngân hàng.

Theo ông Hiếu, khi thực hiện thanh toán mua bán bất động sản qua ngân hàng, cơ quan an ninh tiền tệ có thể truy xuất nguồn gốc, dòng tiền, phát hiện hiện tượng rửa tiền đối với những giao dịch bất thường. Thậm chí, những đồng tiền "bẩn" có thể không tiêu được nếu ngân hàng yêu cầu khai báo nguồn gốc khi chuyển tiền vào ngân hàng.

"Quy định này được luật hóa sẽ làm chậm lại hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhưng đó là chi phí xã hội, giá phải trả cho nền kinh tế trong sạch. Đối với những đồng tiền hợp pháp thì quy định này không đáng lo ngại, nhưng những người sở hữu tiền phi pháp sẽ lo lắng", ông Hiếu nói.

Chủ tịch một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, có thể nhiều cá nhân hay doanh nghiệp đều không đồng tình với quy định giao dịch phải qua ngân hàng do ảnh hưởng đến trực tiếp lợi ích của họ. Nhưng đó là xu thế chung của thế giới.

TS Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân đồng tình với đề xuất trên, song vẫn tỏ ra băn khoăn: "Hiện nay đất đai, bất động sản chưa có dữ liệu thị trường, quy định thanh toán bất động sản qua ngân hàng vẫn có thể bị lách luật. Do đó, cần phải có dữ liệu để thấy được sự biến động giá đất, người mua có rửa tiền hay không. Từ đó Nhà nước có phương án đánh thuế hoặc ngăn chặn phù hợp".

Đặt cọc bao nhiêu là phù hợp?

Về đề xuất đặt cọc giao kết hợp đồng, TS Lượng cho rằng, thị trường bất động sản rất cần vốn nên có thể căn cứ vào pháp lý như quyền sử dụng đất, thiết kế cơ sở để cho phép chủ đầu tư được nhận cọc. Việc cho nhận cọc sớm còn giúp giảm giá nhà, bởi nếu không huy động được nguồn lực từ người mua nhà, chủ đầu tư phải đi vay lãi, chi phí đó đều tính cả vào giá bán khiến giá bán tăng lên.

Thực tế hiện nay, việc bán "lúa non" diễn ra phổ biến, nếu luật hóa sẽ có thêm cơ chế bảo vệ người mua nhà, giảm rủi ro so với việc mua bán "chui" trước đó. Và với số tiền cọc 10% trở xuống là hợp lý, không phải số tiền quá lớn đối với giá trị một căn nhà.

Trong khi đó, chuyên gia Hoàng Tùng, Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Phát triển lại cho rằng, quy định đặt cọc đối với kinh doanh bất động sản là không cần thiết. Bởi Bộ luật Dân sự đã quy định rất rõ, cụ thể về khái niệm đặt cọc, tài sản đặt cọc, chủ thể, hình thức đặt cọc, xử lý tài sản đặt cọc. Do đó, không cần thêm quy định đặt cọc riêng với kinh doanh bất động sản.

Thực tế cho thấy, tranh chấp về đặt cọc ít, chủ yếu đến từ hiện tượng "treo" sổ đỏ khi TP.HCM có 81.000 căn, Hà Nội 30.000 căn. Nguyên nhân xuất phát từ chủ đầu tư khi xây dựng sai thiết kế, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Do đó, thay vì quy định đặt cọc, theo ông Tùng, Luật Kinh doanh Bất động sản cần quy định chặt chẽ hơn về điều kiện chấp thuận dự án đủ điều kiện kinh doanh.

"Ngoài ra cần điều chỉnh giảm số tiền chủ đầu tư thu tối đa để tăng thêm trách nhiệm. Hiện nay, chủ đầu tư thu 95% giá trị căn hộ trước khi giao chứng nhận quyền sử dụng căn hộ. Tỷ lệ thu cao dẫn đến tình trạng bỏ mặc người mua nhà. Nếu chỉ cho thu tối đa 70% thì trách nhiệm chủ đầu tư sẽ phải tăng lên, nhằm thu nốt số tiền còn lại", ông Tùng nói.