Săn đất đầu tư chờ quy hoạch đường Vành đai 4: Loạt rủi ro không ngờ

Dù chưa biết quy hoạch cụ thể, nhưng thời gian qua dọc tuyến đường Vành đai 4 đi qua, các nhà đầu tư đã săn hàng, “ôm hàng“ chờ tăng giá. Thế nhưng, theo nhiều chuyên gia, kịch bản vỡ mộng hoàn toàn có thể xảy ra với một bộ phận nhà đầu tư nếu như đưa ra quyết định sai lầm.

Giá đất không ngừng tăng

Mới đây, Đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn Hà Nội) cho biết, thời gian qua khi dư luận mới chỉ nghe Quốc hội sẽ xem xét, thảo luận về tuyến đường vành đai thì giá đất đai ở khu vực này đã sôi động lên và giá tăng lên rất nhiều lần. Đại biểu cho rằng nếu không có biện pháp khai thác thì nguồn lực này sẽ bị lãng phí.

Theo đại biểu, cùng với việc phê duyệt chủ trương xây dựng tuyến đường, đại biểu đề nghị Chính phủ nên đề xuất với Quốc hội có một cơ chế đặc thù để khai thác nguồn lực này.

Thực tế, ngay sau khi thông tin quy hoạch được công bố, nhiều môi giới nhà đất đã liên tục “phát tán” thông tin trên qua các diễn đàn rao bán bất động sản cũng như qua các kênh marketing số như zalo, facebook…

Theo anh Đỗ Linh, một môi giới tại Hà Nội cho biết, nhiều tháng trước, các lô đất dự kiến nằm dọc theo tuyến vành đai 4 đoạn qua cầu Mễ Sở nối từ Thường Tín (Hà Nội) sang Văn Giang (Hưng Yên) đã rục rịch tăng giá từ 4-5 triệu đồng/m2 lên mức 11-13,5 triệu đồng/m2.

Cũng dự kiến nằm trên tuyến đường Vành đai 4, một số lô đất ở nông thôn tại khu vực Bắc Phú, Sóc Sơn đã nhanh chóng được “hô biến” để phân lô tách thửa và rao bán với giá từ 5-6 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, các nhà đầu tư khoanh vùng tất cả các xã mà đường Vành đai 4 sẽ đi qua và xuống tiền “ôm hàng”. Tại xã Minh Trí, Bắc Sơn, Nam Sơn, hiện giá đất dao động từ 6-7 triệu đồng/m2 (bao gồm cả đất thổ cư và đất nông nghiệp); những lô đất nằm vị trí đẹp, sát đường lớn có mức giá từ trung bình từ 20-30 triệu đồng. Trước đó, mức giá đất tại các xã này chỉ dao động 2-4 triệu đồng/m2.

Theo môi giới khu vực này tiết lộ, có lô đất tăng gấp 5 lần trong một năm nhờ vị trí đẹp, dự tính sát đường Vành đai 4 đi qua. Lượng nhà đầu tư đổ về Sóc Sơn săn đất vẫn lớn.

Tuy nhiên, theo anh Ngọc Anh - nhà đầu tư bất động sản lâu năm đến từ Hà Nội, phần lớn nhà đầu tư hiện chỉ biết thông tin về quy hoạch mà không biết rằng khu vực nào, vị trí nào phân bổ cho mục đích gì, làm dự án hay hạng mục nào khác, điều đó mang lại rủi ro rất lớn.

Nếu quy hoạch chi tiết được công bố, nhà đầu tư có thể gặp hai trường hợp. Một là mua phải đất nằm trong diện thu hồi vì rõ ràng, quy hoạch cụ thể từng khu vực chưa công bố. Hai là mua phải đất không nằm sát quy hoạch được công bố, quá xa điểm dự án thì đất cũng chẳng thể tăng giá.

“Chắc chắn cũng sẽ xuất hiện cảnh "chôn vốn" vì mua nhầm đất. Đã rất nhiều người trắng tay vì lao vào mua đất "ăn theo" quy hoạch, chẳng biết quy hoạch ở chỗ nào, vị trí đâu”... nhà đầu tư này chia sẻ.

Chưa có quy hoạch chi tiết

Nói thêm về vấn đề này, ĐB Hoàng Văn Cường đưa ra cảnh báo, khi người dân đổ xô, chạy đua mua đi bán lại, đất khu vực đó sẽ bị đẩy giá lên cao. Việc người dân nghe theo lời quảng cáo của "cò đất" rất dễ gặp phải rủi ro. Nếu biết chính xác mảnh đất đó được quy hoạch trong tương lai và giá trị thực là bao nhiêu thì có thể quyết định mua từ bây giờ.

ĐBQH Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội)

Song, để có được các thông tin như vậy, không phải nhiều người biết. Đặc biệt, hiện nay chưa có quy hoạch chi tiết đường vành đai 4 vùng Thủ đô mà mới đang có chủ trương ở mức độ tiền khả thi, chưa có mốc giới…Nếu nghe theo sự dẫn dắt của các đối tượng “cò đất” thì rủi ro rất cao và nguy hiểm nhất là mua phải mảnh đất vào giữa mặt đường thì coi như mất không vì được đền bù không đáng kể. Khi đó, thiệt hại đầu tiên sẽ là những người chậm tay, không kịp bán lại.

“Khi dự án có quy hoạch cụ thể không đúng như thông tin quảng cáo, những người mua sẽ là người chịu thiệt. Điều này tạo ra khó khăn trong giải phóng mặt bằng vì khi giải phóng mặt bằng thì thực hiện theo chính sách của Nhà nước” – ĐB Cường nói.

Theo vị ĐBQH này, khi đền bù, người dân sẽ được áp dụng theo khung giá của Nhà nước. Lúc đó, khu vực quy hoạch sẽ lấy khung bảng giá của Nhà nước với hệ số điều chỉnh. Chẳng hạn, Hà Nội, hệ số điều chỉnh khoảng 2,45 và sẽ không thể có được mức giá đền bù đến hàng trăm triệu đồng ở khu vực vành đai 4.

Có thể thấy, việc đầu tư đón đầu quy hoạch không phải là mới, tại một số dự án nhiều người kiếm được bạc tỷ nhưng cũng không ít người phải ôm nợ.

Đơn cử như việc thay đổi hướng đường dẫn cầu Nhật Tân khiến hàng trăm người trót ôm đất quanh khu vực này tìm cách “đẩy” đi với giá rẻ cũng không thành.

Góp ý về câu chuyện này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc “dựa hơi” hạ tầng để đẩy giá bán BĐS chính là chiêu thức của các “đội lái” để tạo sóng thị trường.

Hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Nhưng cần lưu ý, việc thực hiện các dự án hạ tầng này mang tính “dài hơi” và đầu tư của người có nguồn tiền nhàn rỗi.

Bên cạnh đó, với các tuyến đường vành đai và hướng tâm đã hiện hữu như Đại lộ Thăng Long thực tế hai bên đường thường được rào lại để đảm bảo an toàn và không thể đỗ xe... do đó, các diện tích ven đường cũng khó đưa vào kinh doanh dịch vụ được dẫn đến việc bất động sản không gia tăng giá trị hoặc giá trị không cao.

"Do vậy, các nhà đầu tư khi quan tâm cần phải khảo sát kỹ địa bàn, nắm rõ về quy hoạch, nguồn đầu tư, thời gian đầu tư và lựa chọn vị trí đất có tính thanh khoản. Tuyệt đối không đầu tư đất lúa, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng rừng" - TS. Nguyễn Văn Đính cảnh báo.