Rủi ro mua nhà CĐT lách luật bán nhà trên giấy huy động vốn trái phép

Có không ít trường hợp chủ đầu tư hiện nay lách luật huy động vốn cho dự án bằng việc nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ cho khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp chiếm 80% giá trị căn hộ.

Theo khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định rõ việc huy động vốn theo khoản 2, Điều 69 Luật Nhà ở phải đáp ứng các hình thức, điều kiện: "Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn".

Tuy nhiên, thực tế, trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã giao kết với khách hàng dưới các hình thức: giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng quyền chọn mua, hợp đồng thoả thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản.. nhưng chưa có hoặc chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định.

Hiện các chủ đầu tư nhận tiền ứng trước từ các hợp đồng trên của khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp chiếm 80% giá trị.

Do đó, khi phát sinh rủi ro, tranh chấp, thường là người mua nhà gánh chịu. Nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng (chưa có giấy phép xây dựng), chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh (chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện huy động vốn) nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra giao dịch, ký hợp đồng với các hình thức nêu trên. Dẫn đến có nhiều trường hợp dự án sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng nhưng không có tiền triển khai thực hiện.

Sở Xây dựng TPHCM vừa có báo cáo về tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố. Trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 bùng phát mạnh làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến mọi mặt kinh tế - xã hội của thành phố trong 6 tháng đầu năm 2021. Tình hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố thời gian qua vẫn có sự phát triển dù bị ảnh hưởng suy giảm chung.

Tuy nhiên, điều đáng nói là hiện nay hệ thống các quy định pháp luật còn bất cập, thiếu đồng bộ gây khó khăn trong việc có giải pháp ngăn chặn và đề xuất giải pháp xử lý những vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, có thể hình thành những điểm nóng, phức tạp.

Trong đó, theo báo cáo của Sở Xây dựng, tình trạng dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư đã đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua hứa bán… vẫn đang diễn ra tràn lan. Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, các chủ đầu tư hiện nay nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ cho khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp chiếm 80% giá trị căn hộ. Việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư còn nhiều hạn chế, không thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng, khó khăn trong việc xử lý phạm vi đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Thị trường bất động sản thời gian qua thực trạng này không phải là hiếm thấy và khiến dự án mệt mỏi vì bị chiếm dụng vốn. Đơn cử như trường hợp khách hàng mua căn hộ dự án Ascent Plaza (375 Nơ Trang Long Q.Bình Thạnh, TPHCM) được Công ty TNHH Tiến Phát Đông Bắc (Công ty Tiến Phát) bán bằng “hợp đồng đặt cọc” với mức giá khoảng 37 triệu đồng/m2 khi chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư.

Theo kế hoạch của Công ty Tiến Phát, dự án sẽ có giấy phép xây dựng thi công hoàn thành phần móng vào tháng 8.2019 để người dân được ký hợp đồng mua bán. Dự án này dự kiến sẽ bàn giao căn hộ vào quý 4/2021, nhưng đến nay vẫn chỉ là… bãi đất trống. Người dân nóng lòng không biết đến bao giờ mới có nhà ở. Ngày 23.6, Công ty Tiến Phát tiếp tục ra thông báo điều chỉnh tiến độ thanh toán và bàn giao căn hộ dự kiến khoảng 2 năm nữa, tới quý 2/2024. Như vậy, những người dân mua nhà ở từ năm 2019 rơi vào cảnh “đâm lao phải theo lao”, chờ đợi thêm 3 năm mới hy vọng nhận nhà ở, nhưng đây cũng chỉ là thời gian dự kiến.

Ngoài ra, tại TPHCM, có rất nhiều dự án chưa xây xong móng, hay chưa nằm trong danh sách đủ điều kiện huy động vốn, tức chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản của Sở Xây dựng TP.HCM. Đơn cử như dự án Masteri Lumière Riverside tại khu vực phường Thảo Điền, TP.Thủ Đức, vẫn đang trong quá trình thi công móng. Tuy nhiên, hiện nay đã có rất nhiều sàn nhận tiền cọc của khách hàng để mua sản phẩm dự án.

Theo thông tin từ một số nhân viên môi giới đã có nhiều khách đặt mua hàng trăm căn hộ hồi mở bán tháng 1/2021, và đợt 2 cuối tháng 4 vừa qua. Thậm chí, khách hàng đăng ký qua trang website của dự án này còn được giới thiệu tỉ mỉ, với giá trung bình lên gần 100 triệu đồng/m2. Khách được “đặt tiền giữ chỗ” 200 triệu đồng, đến khi ký hợp đồng sẽ thanh toán 30%. Để có thể huy động được vốn cho dự án, chủ đầu tư còn đưa ra chính sách chiết khấu khá hấp dẫn nếu khách hàng chấp nhận thanh toán 100% ngay từ đợt 1 là 7,5%.

Vì vậy, Sở Xây dựng kiến nghị UBND TPHCM chỉ đạo các sở ngành tăng cường công tác tuyên truyền, công khai thông tin pháp lý các dự án nhằm phòng ngừa và ngăn chặn các hoạt động kinh doanh bất động sản trái pháp luật như: một căn hộ bán cho nhiều người; huy động vốn của khách hàng qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ…